הסתמכות על טופס פחת (טופס י"א) בשומת מס שבח

שני פסקי דין שניתנו לאחרונה על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א (וע 1400/01 שופרסל, וע 1136/02 בנק קונטיננטל) קובעים הלכות מעניינות הנוגעות למעמדו של "טופס י"א", והנתונים שמופיעים בו, בכל הנוגע לשומות לפי חוק מיסוי מקרקעין. למעשה, פסקי הדין מרחיבים את אפשרויות ההוכחה העומדות בפני הנישום (ולעתים בפני מנהל מס שבח), בנוגע לנתונים רלוונטיים הנדרשים לעריכת השומה, ומאפשרים הסתמכות, במקרים מסוימים, על הנתונים המופיעים ב"טופס י"א".

טופס י"א מוגש על-פי תקנות מס הכנסה (פחת) 1941 (להלן: "התקנות"), ובו מחושב הפחת המותר בניכוי על-פי פקודת מס הכנסה, מהכנסותיו של הנישום. בטופס מצוינים פרטים הנוגעים לכל נכס לגביו נתבע פחת, הכוללים, בין השאר, את מועד הרכישה של הנכס, ומחירו המקורי (עלות). מן העלות גוזרים את הפחת המותר בניכוי, בהתאם לשיעורי הפחת שנקבעו בתקנות. יצוין, כי פרקטיקה מקובלת היא לערוך, מידי שנה בשנה, בדיקת התאמה בין שווי הרכוש המופיע בספרי החברה, לשווי הרכוש כפי שהוא מופיע בטופס י"א.

בעניין שופרסל נדונה השאלה, האם ניתן להסתמך על הנתונים המופיעים בטופס י"א, לצורך קביעת שווי השבחות שבוצעו בנכס מקרקעין אשר בבעלות העוררת. במקרה שנדון בפסק הדין, מכרה העוררת בשנת 2000, קרקע ועליה מבנה (חנות) (להלן: "הנכס"), אותם רכשה בשנת 1969. על פי חוזה הרכישה של הנכס משנת 1969, עלות הנכס היא 188,000 ל"י (18.8 שקל). המערערת טענה, כי עלות הרכישה של הנכס היא 280,000 ל"י (28 שקל), וזאת בהתבסס על הרישומים הקיימים בספרי החשבונות המבוקרים שלה ועל פי הנתונים בטופס י"א, לפיהם העלות ההיסטורית של הקרקע היא 7 שקל, והעלות ההיסטורית של המבנה היא 21 שקל. העוררת לא העבירה לידי המנהל את הקבלות המקוריות, שיסבירו את ההפרש בין עלות הרכישה על פי חוזה הרכישה המקורי, לבין עלות הרכישה שהופיעה במאזני הבוחן ובטופס הפחת. לטענת המערערת, מסמכים אלו לא נמצאים בידה בחלוף זמן כה רב ממועד הרכישה, ובהתחשב בחובת שמירת מסמכים לתקופה של 7 שנים בלבד.

למעשה, לא הייתה מחלוקת בין העוררת והמשיב על כך, ששווי הרכישה של הנכס הוא 18.8 שקל, בהתאם לחוזה הרכישה. המחלוקת בין הצדדים הייתה ביחס להשבחות שבוצעו בנכס לאחר הרכישה. העוררת טענה, בהתאם לרישומים בספרי החשבונות (המבוקרים) שלה ובטופס י"א, כי במקרקעין בוצעו השבחות בסכום 9.2 שקל, ולכן שווי הרכישה (לרבות ההשבחות) בנכס הוא 28 שקל. העוררת הגישה למשיב מכתב מרואה החשבון שלה, ה"מאמת" את טופס י"א עם הרישומים בספרי החשבונות שלה, כן הגישה העוררת מאזן בוחן לשנת 1973, בו צוין כי שווי המקרקעין הוא 70,000 ל"י (7 שקל), ושווי ההשבחות והמבנים 210,000 ל"י (21 שקל). המשיב טען, כי אין להסתמך על טופס י"א, והמאזן משנת 1973 בכל הנוגע לשווי ההשבחות שבוצעו במקרקעין, ובהיעדר הקבלות המקוריות, יש לראות את העוררת כאילו לא הוכיחה את שוויין של השבחות אלה.

ועדת הערר קבעה, כי העוררת הצליחה להרים את נטל הראיה ולהוכיח, כי במקרקעין בוצעו השבחות והתאמות בסכום 9.2 שקל. הוועדה קבעה, כי בעבור 30 שנים מיום רכישת הנכס, אין זה מעשי לדרוש מהעוררת להמציא את הקבלות המקוריות בנוגע להשבחה שבוצעה בו, בהתחשב בהיקפם העצום של עסקיה. נקבע, כי בהיעדר קבלות עקב חלוף הזמן, רשאית העוררת לבסס את טיעוניה על מסמכים אחרים כגון טופס הפחת, רישומים חשבונאיים וכיוצ"ב. טופס הפחת הוגש מדי שנה בשנה לרשויות המס, ופקיד השומה לא ראה לערער על הנתונים המוצגים בו, ולכן לא ברור מדוע עושה כן מנהל מס שבח.

כמו כן התייחסה ועדת הערר לפסק הדין בעניין בנק קונטיננטל, שניתן על ידה לאחרונה, ועסק אף הוא במעמדו של טופס י"א. בפסק הדין נדונה השיטה לפיה יש לתאם הוצאות לבניית בניין שהוצאו ע"י העוררת. סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי יש לתאם הוצאות כאמור למדד, "מיום ההוצאה או גמר ההשבחה, לפי העניין". העורר טען, כי יש לתאם את ההוצאות לפי מועד גמר ההשבחה. מנהל מס שבח טען, כי יש לפנות ל"יום ההוצאה", ואותו ניתן ללמוד מ"טופס יא'" של העורר.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל. מפסק הדין עולה, כי ועדת הערר התבססה על כך, שהעורר לא הסתייג מקביעת יום ההוצאה על פי "טופס י"א", בשומה העצמית שהגיש. נקבע, כי בנסיבות המקרה הנדון ניתן לקבוע את יום ההוצאה על פי טופס י"א.

בפסק הדין בעניין שופרסל, ציין חבר הוועדה עו"ד מרגליות, את עמדתו, לפיה "טופס יא הינו בעל מעמד מחייב ביחס למיסוי מקרקעין...", ואם מבקש המנהל לקעקע את אמינותו, עליו להוכיח כי הטופס מוטעה או לא תקין באופן יסודי. אם יצליח לעשות כן, עלולות להיות לכך השלכות גם במישור מס הכנסה. בפסקי הדין בעניין שופרסל או בנק קונטיננטל, בוקרו הטפסים על ידי רואי חשבון במשך שנים, ומס הכנסה, אליו הוגש הטופס, לא קבע את אי כשירותם, באופן מלא או חלקי.

מפסקי דין שופרסל ובנק קונטיננטל עולה, כי לעמדת ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א, ניתן יהיה, במקרים מסוימים להסתמך על טופס פחת (טופס י"א), והנתונים המופיעים בו, כגון מועדי הוצאה ושווי רכישה, כנתונים המחייבים אף לעניין חוק מיסוי מקרקעין. הדבר יכול לפעול לעתים לטובת הנישום, ולעתים לטובת המנהל.