חברת רד בינת, בשליטת האחים יהודה וזוהר זיסאפל, מקימה בימים אלו את פרויקט המשרדים "מגדלי אור", בסמוך למגדלי זיו, במתחם רמת החי"ל בת"א. הפרויקט, תולדה של עיסקה שהתחילה בימים הרבה יותר טובים, כולל שני מגדלי משרדים בני 30 אלף מ"ר, 3,000 מ"ר שטחי מסחר ו-37 אלף מ"ר חניונים ומרתפים, ועלותו מוערכת ב-50 מיליון דולר. הפרויקט ממומן מהון עצמי של בינת ומהלוואה מבנק הפועלים.
במבט ראשון, השם שנבחר לפרויקט, "מגדלי אור", משקף במידה מסוימת את האופטימיות של החברה בנוגע לעתידו, וזאת אף על פי שהפרויקט נבנה אל תוך שוק משרדים רווי, עם היצע רב העולה על הביקוש.
לאמיתו של דבר, שמו של הפרויקט לא נבחר בשל תחושות מייסדיו, ולמעשה קרוי על שמה של חברת בת-אור תעשיות אלקטרוכימיות, בעלת 36% מהכנסות הפרויקט, ומי שהיתה בעלת הקרקע.
העיסקה התחילה בינואר 2001, כאשר רד-בינת רכשה מבת אור, בראשות ד"ר מרים ברקת, את המגרש, בן 10 דונם, בעיסקת אחוזים, שבה תקבל בת-אור 36.5% משטחי המשרדים ו-25% משטחי החניות. תחילה עמד שיעור הקומבינציה על 38%, בכפוף לתנאי, לפיו אם תצליח רד בינת להגדיל את אחוזי הבנייה בפרויקט מ-216% ל-250%, ירד שיעור הקומבינציה, ורד בינת אכן הצליחה לשנות את אחוזי הבנייה בתב"ע.
רד בינת שילמה בזמנו את היטל ההשבחה, ולדברי מנכ"ל רד בינת נכסים, דלית בראון, "עיריית ת"א דרשה מאיתנו גם היטל-על, המשלים את חציו השני של היטל ההשבחה לכדי 100% מהשבחת הזכויות. העירייה טענה, שהגדלת זכויות הבנייה תביא לגידול בכמות הרכבים באיזור, ובכלל לשימוש מסיבי יותר בתשתיות, ולכן עלינו לשאת בעלויות הקמת התשתיות הנוספות".
במקביל, התחייבה רד-בינת באותו חוזה, לשכור מבת-אור את כל שטחי המשרדים שתקבל בפרויקט, קרי כ-11 אלף מ"ר. התחיבות זו נעשתה על-פי דמי השכירות שהיו מקובלים באותה תקופה, במחיר של 16 דולר למ"ר צמוד לדולר ולמדד המחירים בארה"ב, בחוזה ל-10 שנים. כן התחייבה רד בינת לשכור כ-150 מקומות חניה, ב-120-100 דולר לחניה לחודש, באותם תנאים. כיום, לאחר המשבר בענף ההיי-טק, מחירי המשרדים באיזור צנחו בכ-20%-25%.
בראון משדרת מסר של שמירה על כללי המשחק: "רד בינת מכבדת את כל ההתחייבויות שלה. אנו נשלם ללא ערעור את דמי השכירות שנקבעו ב-2001, למרות ירידת המחירים מאז. אילו היו המחירים עולים, היינו מרוויחים. בשוק השכירויות יש כל העת תנודות לשני הכיוונים, וחברה החותמת על חוזה חייבת לכבד אותו".
רד בינת מעוניינת כמובן לצמצם את נזקיה, ולראשונה היא מצהירה בריש גלי, כי בכוונתה להשכיר כמחצית משטחי הפרויקט לחברות זרות, במחיר של 13 דולר למ"ר. בנוסף, תבנה את הפרויקט בשלבים בהתאם לקצב השיווק. חברת סאנרד, מקבוצת רד בינת, שכרה בפרויקט משרד בן 1,000 מ"ר, במחיר של 13 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה ל-3 שנים. כן שכרה 30 מקומות חניה מקורים, ב-100 דולר למקום לחודש. רד בינת מייעדת לטובת חברות הבת שטחים נוספים, בהיקף כולל של 6,000 מ"ר.
בשיווק חיצוני השכירה רד בינת כ-1,100 מ"ר לחברת אם-ויז'ין, במחיר של 12.5 דולר למ"ר, בתוספת דמי ניהול של 3.5 דולר למ"ר. אם-ויז'ין תשכור בנוסף 28 חניות, במחיר של 120 דולר לחניה.
לדברי בראון, בינת מנהלת בימים אלה מו"מ מתקדם להשכרת 6,000 מ"ר נוספים לחברות זרות. קבוצת בינת היא הזרוע השיווקית של רד בינת, ועוסקת באינטגרציה של מוצרים - של רד ושל אחרים, וביניהם מיקרוסופט, צ'קפוינט וסיסקו - לשוק הישראלי.
החברה הגדולה ביותר היא בינת תקשורת, העוסקת בפיתוח ובשיווק פתרונות בתחומי המחשוב והטלקום. בין השאר אחראית החברה להפעלת התקשורת בנתב"ג 2000 ולהפעלת רשת ה-IVPN של בזק.
שאר הקבוצות בבינת קטנות יותר, ומתמחות בפתרונות אינטגרציה ותפעול שונים, ובהן בינת אלקטרוניקה, בינת סמך (העוסקת בשירותי תמיכה), בינת מערכות תוכנה, בינת יישום מערכות ועוד.
חברת רד בינת נכסים נולדה כחברת לוגיסטיקה, שנתנה שירותים בשכר לחברות רד בינת, מציי רכב ועד הסעדה, ובתהליך בלתי שגרתי הפכה לחברה משמעותית מאוד בתחום הנדל"ן המניב. היום נמצאים בבעלותה משרדים ובנייני היי-טק בשטח כולל של 150 אלף מ"ר, ברמת החי"ל בת"א ובהר חוצבים בי-ם.
גלובס: איך הפכה רד בינת נכסים מחברת לוגיסטיקה לחברת אחזקות נדל"ן מניב?
בראון: "אני זוכרת שכאשר הגעתי לחברה בשלהי שנת 1996, היו בבעלות בינת שלושה מבנים ברחוב הברזל וברחוב הנחושת, בשטח כולל של 15 אלף מ"ר, ופרויקט בנייה, שהיה מצוי אז בחיתוליו, באיזור התעשייה הר חוצבים בירושלים. בזמנו, לא היה לבינת גורם מרכזי שאיחד תחת שורותיו את ניהול מערך הנדל"ן, ולמעשה הניהול התחלק בין האחים זיסאפל, הידועים כחובבי נדל"ן מושבעים.
"זו הייתה תקופת הפריחה בענף ההיי-טק, ובינת החלה לצמוח בקצב של 25% בשנה, ובאופן טבעי נוצר צורך לשטחי משרדים נוספים. הפרויקט בירושלים, בשטח של 30 אלף מ"ר, הוקם על מנת לאכלס את חברת הבת "לאנט", אולם החברה נמכרה לבסוף ועלי הוטלה המשימה לשווק את שטחי הפרויקט לגורמים חיצוניים.
"אילו הייתי מתבקשת להצביע על נקודת התפנית, בה החברה הפכה את אחת מזרועותיה ליזמית ולמשווקת נדל"ן, הרי היה זה הפרויקט בירושלים. בפרויקט זה החברה החלה לראשונה לשווק שטחים לגורמים חיצוניים, וכיום כ-70% מהפרויקט מושכר לחברות חיצוניות.
"לאחר שיווק הפרויקט בירושלים, הוחלט שחברת רד בינת נכסים תתפקד כזרוע הנדל"נית של בינת, האמונה על ייזום פרויקטים והקמת שטחי משרד, כאשר המטרה העיקרית והמוצהרת היא אכלוס חברות הבת של הקבוצה המתפתחת".
- איך התבצעה רכישת הקרקע להקמת פרויקט מגדלי זיו ברמת החי"ל?
"באותה תקופה, שנת 1996, היינו במו"מ לרכישת המתחם ממשפחת ויטלה. על-פי תנאי העיסקה, הגדרנו מראש את מחיר הקרקע לדונם, שעמד בזמנו על כ-600 אלף דולר, והוחלט שאנו נבנה, ננהל ונממן את הפרויקט עד לסכום עלות הקרקע, כאשר מסכום זה ומעלה יחולו העלויות על הצד השני.
"בשורה התחתונה היקף הפרויקט מתחלק כך, שלבינת 30 אלף מ"ר עיקרי ו-45 אלף מ"ר בחניון התת-קרקעי, ולמשפחת ויטלה 21 אלף מ"ר עיקרי ו-10 אלף מ"ר בחניון. קומת המסחר משותפת לשני הצדדים. לאחר כשלוש שנות בנייה סיימנו את הפרויקט, והיינו למעשה החלוצים ברמת החי"ל. באותה עת, האיזור היה רווי בבתי מלאכה ובמוסכים רבים, ללא כל פיתוח ותשתיות.
"באותה תקופה ניהלתי מו"מ לשיווק שטחי הפרויקט לחברות חיצוניות, ובנקודה מסוימת יהודה פנה אלי, והחליט לעצור את השיווק מתוך מחשבה להשאיר שטחים פנויים לחברות הבת של הקבוצה, ההולכות וצומחות".
- האם המו"מ עם חברות בת של הקבוצה מתנהל על-פי חוקי השוק החפשי, או שכללי המשחק שונים?
"אני מנהלת מו"מ עם חברות הבת על-פי אותן אמות המידה בהן אני נוקטת עם חברות זרות. נהפוך הוא, עם חברות זרות יותר קל לי לנהל מו"מ. במספר מקרים, משא ומתן שניהלתי עם חברות בת הסתיים בכישלון, ואלו שכרו שטחים אצל המתחרים. עם זאת, יש לזכור, כי השיקולים להעביר חברות קבוצה לבניינים שלנו לא תמיד נובעים משיקולים כלכליים נטו. לעיתים חשוב לנו ליצור רצף טריטוריאלי בין החברות, ובכך להשיג אינטראקציה משותפת אשר מביאה למיזמים משותפים בין הקבוצות.
"בשנת 2002 משפחת ויטלה מכרה את חלקה בפרויקט לחברת גיא ייזום, המצויה בבעלות בנק ירושלים ומספר משקיעים פרטיים. בשנת 1999 אכלסנו את פרויקט "מגדלי זיו" בחברות קבוצה. זו הייתה תקופה מטורפת. חברות שכרו שטחי משרדים לעתודה. כך לדוגמא, חברה-בת של בינת, סרגון, שכרה כ-5,000 מ"ר שטחי עתודה בפרויקט סמוך של "S.G.S.
- במקביל, ניהלתם מו"מ נוספים לרכישת מתחמים נוספים.
"בשנת 2000 זכינו במכרז של חברת בת אור אלקטרוכימיות, לרכישת מתחם מגדלי אור. במקביל ניהלנו מו"מ עם חברת אמפא נדל"ן לרכישה משותפת של 40 דונם ברחוב יגאל אלון בת"א מידי חברת אמקור, חברת אחות של אמפא, במחיר של 40 מיליון דולר. במתחם תוכננו להיבנות 110 אלף מ"ר משרדים. מדובר היה בקרקע המוחכרת מעיריית ת"א, ובאותה תקופה הגיעו חוזי החכירה לסיומם. חשנו אי וודאות רבה בכל הנוגע לתנאי החידוש, ולכן יצאנו מהעיסקה.
"באותה שנה קיבלנו מהרשות לפיתוח ירושלים המלצה להקצאת קרקע, בשטח של 16 דונם בהר חוצבים בירושלים, לבניית 50 אלף מ"ר משרדים. הבקשה להמלצה הוגשה על-ידנו בשנת 1998, ובשנת 2000, כאשר קיבלנו את ההמלצה, לא היינו מעוניינים עוד בקרקע, שכן באותה תקופה החל להסתמן המשבר בהיי-טק. עיריית ירושלים פנתה אלינו בבקשה שלא לעצור את תנופת הבנייהבירושלים והחלטנו להיענות לבקשתה". עלות הקמת פרויקט, "ירושלים של כסף", מוערכת ב-50 מיליון דולר, והוא כולל 30 אלף מ"ר למשרדים וכן 21 אלף מ"ר המהווים 560 חניות.
בראון: "בפרק זמן של שנתיים ותשעה חודשים סיימנו את בניית הפרויקט, וזאת במקביל לביצוע שינויים בתב"ע. בדיעבד, הפרויקט התגלה כרווחי עם תשואה של 13% על ההשקעה. מכרנו 9,000 מ"ר לחברת I.D.T, העוסקת בכרטיסי חיוג, תמורת 12 מיליון דולר, ויתרת השטח הושכר לחברת N.D.S, בבעלות רופרט מרדוק, העוסקת במתן פתרונות להצפנת שידורים דיגיטאליים. N.D.S שכרה את השטח במחיר של 16 דולר למ"ר משרדים ו-40 דולר לחניה".
שלמה אייזנברג, מחברת ישרס עתר במהלך הקמת הפרויקט לבג"ץ, בטענה כי רד בינת קיבלה את הקרקע מהמינהל במחיר המופחת בעשרות מיליוני דולרים משוויה בשוק. לטענתו, בינת שילמה, ללא מכרז, 1.5-2 מיליון דולר בגין הקרקע, בעוד ששווייה בשוק הוערך בזמנו בכ-5-6 מיליון דולר.
לטענת אייזנברג, בינת רכשה את הקרקע במחיר מופחת לשימוש עצמי, אך בפועל השכירה את השטחים בפרויקט לחברות זרות. בסופו של דבר אייזנברג משך את עתירתו, עם זאת הצליח להביא לעיכוב בבנייה.
קבלן נוסף שנכווה בפרויקט הוא אבי ארנסון, אשר משך ידו מחוזה הביצוע של הפרויקט, כנראה בשל בעיה בכוח עבודה. את ארנסון החליפה חברת סולל בונה, בעיסקה של 50 מיליון שקל. להערכת בראון, סולל בונה לא הצליחה לרשום רווח בפרויקט, בין היתר בגלל שנאלצה לעבוד בלוח זמנים צפוף. רד בינת נכסים ממשיכה לפעול כחברת לוגיסטיקה, המספקת שירותי תקשורת, תחבורה, מזון ולוגיסטיקה לחברות היי-טק השוכרות שטחים בבנייני הקבוצה.
לדברי בראון, מערך השירותים התפתח בתקופה האחרונה, וכיום הוא מספק את צרכיהן של חברות הקבוצה וחברות זרות: "חברות זרות נהנות ממערך שירותים הקיים ממילא, ולכן הן משלמות מחיר זול יחסית, וזהו למעשה היתרון היחסי של הקבוצה על פני מתחריה".
מערך השירותים כולל, בין היתר, חבילת תקשורת, פיקוח על הסעדה (כ-40 אלף ארוחות בחודש), מערך היסעים הכולל 40 קווי הסעה מחדרה ועד גדרה, טיפול בהסכמי ליסינג תפעולי של 1,700 רכבים ועוד.
בראון: "חברה יכולה לחסוך עד 20% מעלויות התקורה שלה בחודש. עם זאת, חברות רבות מהססות לרכוש את חבילת השירותים, מכיוון שהדבר כרוך בחשיפת נתוניה הכספיים, ובכדי לעשות זאת יש לבנות מערכת יחסים המבוססת על אמון. פרט לכך, מנהלי תפעול רבים חוששים לאבד את מקום עבודתם בחברה ומלכתחילה מפתחים חשדנות.
"לאחרונה, חתמנו חוזה עם חברת ענני תקשורת, המפיקה מספר ערוצי טלוויזיה, ביניהם ערוץ הילדים, החיים הטובים ואגו. אנו מספקים לחברה יישומי תקשורת וחוסכים להם בממוצע כ-20% מהעלויות. מסכום זה יש לנכות שיעור של 40% בגין העמלה שאנו גובים על השירות".
- אילו שינויים את צופה ברמת מחירי המשרדים ברמת החי"ל בשנים הבאות?
"כיום, אזלו השטחים למשרדים ברמת החי"ל, ולכן אני צופה עלייה מתונה במחירי השכירויות. בנוסף, אנו כחברת היי-טק מרגישים התאוששות מסוימת, אם כי זעירה, בתחום ההיי-טק, עם זאת, קיים היצע של משרדים המספיק לפחות ל-4 השנים הבאות.
- האם קיימות עסקאות מכירה וקנייה של משרדים ברמת החי"ל?
בראון: "אין בנמצא עסקאות של קנייה ומכירה. בשנת 2000 קיבלנו הצעה למכירת דונם במחיר של 2.2 מיליון דולר ודחינו אותה. כיום מגרש של דונם מוערך ברמת החייל, לכל היותר, במחיר של 1.5 מיליון דולר".
כתבות
ני"ע
