השווי החוזי הוא החריג

סמיר חדיגה (להלן: "העורר") הינו הבעלים של חלק מחלקת אדמה חקלאית הנמצאת בחדרה. החלקה נמצאת בבעלות המשותפת במושע, כאשר הבעלים הגיעו לידי הסדר חלוקת שימוש המיושם בפועל ביניהם, כך שלכל אחד מהבעלים הוקנו זכויות שימוש בלעדיים בחלק מסוים מהחלקה הנ"ל, לפי חלקו בבעלות, על פי תשריט שנערך בין הבעלים. הסדר זה לא נרשם בפנקס המקרקעין והוא בבחינת הסכם אישי אובליגטורי.

בשנת 1997 מכר העורר לחברת נתנאור נכסים בע"מ 2 דונמים מחלקה זו במחיר של 10,500 דולר לדונם.

מנהל מס שבח חדרה (להלן: "המשיב") לא קיבל את המחיר החוזי כבסיס לשומת מס השבח, והעריך מחיר דונם לסך 35,000 דולר, בהסתמכו על עסקאות להשוואה. השגתו של העורר על החלטה זו נדחתה, ומכאן הוא הגיש ערר לוועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה. המשיב הגיש בקשה למחיקת הערר על הסף בשל מעשה בי"ד. זאת, בהסתמך על ערר קודם בו נדונו שתי עסקות מכר זכויות בחלקה הנ"ל (משנת 1996), כשהעורר היה אחד משני המוכרים.

המחלוקת בהליך הקודם נסבה גם על שווי המכירה, שקביעתו התבססה על שיטת ההשוואה עם מכירות בין קונה מרצון למוכר מרצון בתקופה המתאימה, באותו אזור או באזור סמוך, בתיאומים המתחייבים. לאחר דיון מקיף שוכנעה הוועדה, כי מחיר השוק הראוי הוא 35,000 דולר לדונם באותה חלקה.

על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדחה. בקשת המשיב למחיקת ערר זה, בהסתמך על טענת מעשה בית דין, נדחתה, לאור פער הזמנים שבין העסקאות נשוא ההליך הקודם, שנערכו ביולי ואוגוסט 1996, לעיסקה נשוא התיק העכשווי, שנערכה ביום 31.12.97.

השאלה היא - קובעת ועדת הערר - אם עלה בידי העורר לשכנע, כי בפער הזמנים הנ"ל חל שינוי מהותי בשווי השוק, המעמידו על רמת השווי החוזי, או בקרוב לה.

הכלל העולה מהגדרת "שווי" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963 הוא, כי שווי המכירה לצורך חישוב המס הוא המחיר שהיה נקבע במכירה בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה הוא מבחן אובייקטיבי וראוי להערכת שווי השוק.

היוצא מן הכלל הוא, שהשווי נקבע לפי התמורה החוזית, אם נעשה הסכם בכתב ורשויות המס שוכנעו, כי החוזה נעשה בתום לב ומבלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

קביעת שווי השוק בהליך הקודם, של חלק החלקה הנ"ל שנמכר, הסמוך לממכר הנ"ל, התבססה על 4 עסקאות של מכירת זכויות בקרקע חקלאית בסביבה הקרובה בשנים 1996-1995. טווח המחירים בעסקאות אלה ששמשו לצורך השוואה נע בין 35,000 ל-55,000 דולר לדונם. על סמך מחירים אלה נקבע, כי המחיר החוזי בהסכמי המכר, שהיה 10,500 דולר לדונם, אינו משקף את שווי השוק של החלקה הנ"ל. כן נלקחה בחשבון העובדה, שהחלקות נשוא העסקות הנ"ל, כמו הממכר הנ"ל בענייננו, ממוקמות סמוך לאזור מבונה ויש להם פוטנציאל לשינוי יעוד מחקלאות למגורים ולשטחי ציבור.

לאחר שהוועדה שקלה את חומר הראיות שהובא בפניה, היא לא מצאה בראיות העורר נסיבות חדשות שלא נדונו בהליך הקודם, או שינויי נסיבות שיש בהן כדי להשפיע על שווי השוק שנקבע בהליך הקודם, ואושר סופית בערעור לבית המשפט העליון.

חזקה על הצדדים בהליך הקודם, שהעורר נמנה עליהם, שהביאו בפני ועדת הערר את כל ראיותיהם והשמיעו את כל טענותיהם לגבי פלוגתא זו. בהעדר שינוי נסיבות מהותי, לא היה זה מן הראוי לשוב לעורר ולהתדיין לגבי שווי השוק, בהתעלם ממה שנקבע בהליך הקודם ובערעור על כך.

יתרה מכך, הממכר הנ"ל, המסווג כאדמה חקלאית, ממוקם במרחק של כ-150 מטרים מכביש הטבעת המקיף את שכונת בית אליעזר. קרבה זו מהווה פוטנציאל לשינוי יעודה לאדמת בנייה. בשנים האחרונות הוקמה ליד שכונת בית אליעזר, לכוון צפון, שכונת "אחוזת דניה" וממזרח לה הוקם מתחם "בנה ביתך" ומתחם ה"ספורטן", דבר המצביע על הפוטנציאל הגלום בממכר הנ"ל לשינוי ייעודו. לכך השפעה על שווי השוק שלו ושל חלקות סמוכות לו.

התוצאה הסופית: הערר נדחה. הוועדה קובעת את שווי המכירה של הממכר הנ"ל על פי התמורה החוזית בינו כמוכר לבין הקונה ומקבלת את הערכת המשיב המבוססת על שווי השוק של הזכות בממכר הנ"ל, קרי 35,000 דולר לדונם.

עמ"ש 5201/99, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, ועדת הערר בהרכב: סלוצקי (נשיא בדימוס), ארבל ושניאור.

בשם העורר - עו"ד ח. עבדלסתאר.

בשם המשיב - פרקליטות מחוז חיפה.