מתנה באיגוד מקרקעין - מנהל מס שבח מסכים לתשלום מס רכישה מופחת

תקנה 20 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) קובעת, כי "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל". האם סכום מס הרכישה המופחת (שליש) יחול גם על העברה ללא תמורה של מניות באיגוד מקרקעין מיחיד לקרובו (במילים אחרות, כאשר הזכויות במקרקעין מוחזקות ע"י חברה, שיטת בעלות ורישום שבה נהגו בעיקר לפני עשרות שנים)?

באירוע שייסקר בהמשך, גרס מנהל מס שבח כי יש להשיב לשאלה זו בשלילה. ועדת הערר של מס שבח מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בת"א הסכימה עם עמדה זו (בדעת רוב). לפני ימים ספורים אישר בית המשפט העליון הסכם פשרה שהוגש לו, וממנו עולה כי מנהל מס שבח שינה את עמדתו והסכים להחיל את המס המופחת גם על העברה ללא תמורה (מתנה) באיגוד מקרקעין מיחיד לקרובו (כהגדרת מונחים אלה בחוק מיסוי מקרקעין).

לאורך השנים היתה עמדתו של מנהל מס שבח, שהעברה שכזו חבה בשליש מס רכישה, כלומר שתקנה 20 חלה עליה. במקרה הנוכחי, ובהסתמך על אותה מדיניות פרשנית, הועברה זכות באיגוד מקרקעין מקרובם של בני הזוג אידה ויעקב רוגובין לאחרונים.

אלא שלהפתעת בני הזוג רוגובין, החליט מנהל מס שבח על שינוי המדיניות הפרשנית, וחייב את בני הזוג בתשלום מלוא מס הרכישה. בני הזוג (באמצעות משרד עו"ד ד"ר אברהם אלתר) הגישו ערר על ההחלטה.

מירב חברי ועדת הערר (השופט בדימוס עמוס זמיר ועו"ד דן מרגליות) היו בדעה, לפיה "עיון בתקנה 20 מעלה כי אין איזכור ל'הקניית זכות באיגוד' לעניין תחולת שיעור המס המופחת בהעברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין קרובים. השמטה זו יש בה משום כוונה ברורה של המחוקק למעט את העברת זכויות באיגוד מתחולת התקנה".

בד בבד, וכיוון שמנהל מס שבח הפעיל במקרה הנדון את פרשנותו המצמצמת בניגוד לנוהל ששרר בשנים הקודמות, הגיעו חברי הוועדה למסקנה כי קביעתו זו במקרה הנדון לא נעשתה בתום לב ובהיעדר הפלייה הנדרשים ממנו.

עו"ד ד"ר גדעון קלוגמן לא הסכים עם עמיתיו בוועדת הערר. בהחלטה מפורטת הוא פרס את עמדתו, לפיה מלכתחילה לא הוסמך מחוקק המשנה להבחין בתקנות בין "מכירת זכות במקרקעין" לבין "פעולה באיגוד במקרקעין". לשיטתו, "גם ההיגיון הפשוט תובע שלא להבחין בין המקרים. שהרי, מה לי אדם המעניק לקרובו זכות במקרקעין אותה הוא מחזיק באופן ישיר ומה לי אדם המעניק לקרובו אותה זכות על ידי הענקת מניות בחברה שמחזיקה את הזכות".

שני הצדדים, מנהל מס שבח ובני הזוג רוגובין, ערערו לבית המשפט העליון על פסק דינה של ועדת הערר. זה, על הקביעה כאילו והחלת הפרשנות המצמצמת במקרה הנדון לא נעשתה בתום לב ובהיעדר הפלייה; ואלו, על החלת הפרשנות המצמצמת.

במסגרת הערעור הגיעו שני הצדדים להסכם פשרה, שניתן לו תוקף של פס"ד ע"י בית המשפט העליון. הקביעה כאילו הפעלת הפרשנות ע"י מנהל מס שבח לקתה בנושא תום הלב והיעדר ההפלייה בוטלה; והקביעה לפיה תקנה 20 לא חלה על העברת זכויות באיגוד מקרקעין (בין יחיד לקרובו) בוטלה גם היא. *

(ע"א 9410/03 מנהל מיסוי מקרקעין נ. רוגובין ואח', פס"ד מיום 2.2.05. השופטים ריבלין, גרוניס ונאור. בשם המערער עו"ד ליבליין, בשם המשיבים עו"ד זיו שרון, גרודברג ובן דוד)