"היה ידוע לשני עורכי הדין"

העניין מחמיר יותר כשעורך הדין עצמו מפעיל שיקול דעת לא נכון, ולא מבחין בדקויות של ההסכם הקנייני שעליו החתים את לקוחו, ולאחר מכן מתברר, כי שלטונות המס לא רואים עין בעין עם הצדדים את המהות הקניינית של ההסכם.

במציאות רווח מצב בו שניים המתכוונים לתת הלוואה זה לזה, מבקשים "לבטח" את הסכם ההלוואה בבטוחה מסוג דירה או מקרקעין. עד כה אין בכך פסול, והדבר לגיטימי ביותר. דא עקא, כי לעיתים אותם צדדים למעשה מתכוונים למשהו אחר לחלוטין, וכוונתם לא היתה הסכם הלוואה אלא מכר. בדרך כלל כל זה נוצר כדי להטעות שלטונות המס, או להעלים מהם את העיסקה האמיתית.

סוגיה זו נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בחיפה, בפני השופטת ג. כנפי שטייניץ, בעניין חזי שקלים ואל' נ' ציון איתן ואחרים. בעניין שקלים, התובעים היו בעלים של דירה בחיפה, ועל-פי הסכם ההלוואה ביניהם, הנתבעים 1, 2 הלוו לשקלים כמאה אלף דולר בשנת 1990, ופירעון ההלוואה אמור היה להיות ב-1993 בדרך של העברת הזכויות בדירה משקלים לקונים (קרי נתבעים 1, 2). בשנת 1993 הצדדים ערכו ביניהם הסכם למכירת הדירה, ומס שבח העניק את הפטור המיוחל לשקלים, והכל מבחינת הצדדים בא על מקומו בשלום.

דא עקא, בשנת 1994 שקלים קיבל חיוב מס שבח של עשרות אלפי שקלים בטענה, כי העיסקה האמיתית נעשתה למעשה ב-1990.

כל ההשגות והערעורים של הצדדים, עד לבית המשפט העליון, לביטול רוע הגזירה, לא עלו יפה, ולבסוף שקלים נאלץ לשלם סכומים הרבה יותר גדולים בשל הצטברות הפרשים על החיוב הראשוני.

בעקבות כך, שקלים הגיש את התביעה דנן, בה הוא עותר לחייב את הקונים וכן את שני עורכי הדין שהיו מעורבים בפרשה, קרי הנתבע 3, אשר שימש עורך דין של שקלים עצמו, וכן הנתבע 4, אשר שימש כעורך דין של נתבעים 1, 2 בכל הפרשה.

הנתבעים 1, 2 טענו, כי הם לא התכוונו לעבור על החוק, באשר לא יצאה להם כל טובת הנאה מכך והם אכן התכוונו מלכתחילה לקנות דירה והם לא היו מודעים לדקויות של הבדל בין הסכם הלוואה לבין הסכם מכר, ומי שאחראי למצב הינם המוכרים ושני עורכי הדין.

שני עורכי הדין טענו, כי הם התרו בלקוחותיהם והעמידו אותם על חומרת המצב ועל הסיכונים להיות מחויבים במס שבח, אך כל אחד מהצדדים העדיף להתעלם מאזהרות אלו ועל כן אין למוכר אלא להלין על עצמו, על שלא הקשיב לעצות של עורכי הדין.

השופטת שטייניץ, בנתחה את סוגיית הסכם למראית עין, הטילה את מלוא האחריות הכספית על המוכר ועל עורך דינו (קרי נתבע 3), תוך שהיא פטרה את חברת הביטוח אילון, אשר ביטחה את עורך הדין בפוליסת ביטוח מקצועי (ת.א 20059/97).

השופטת שטייניץ קובעת, כי למעשה ההסכם הינו רק במסווה של הלוואה, אך אין בו הוראות שנהוג להכניס בהסכמי הלוואה, כגון מועדי החזר הלוואה, היכולת לממש את הדירה וכו'.

כמו כן השופטת שטייניץ לא קיבלה את גרסת עורכי הדין וקבעה נחרצות: "אין חולק כי היה ידוע לשני עורכי הדין כי שקלים מעוניין למכור את דירתו ברח' דרך הים, ואולם בשל מכירת דירה אחרת בשנת 1989, לא יהא זכאי במכירתה לפטור ממס שבח".

בעניין הקונים, השופטת שטייניץ קבעה, כי בהיות החוזה חוזה למראית עין, על-פי סעיף 13 לחוק החוזים (חוק כללי) תשל"ג - 1973, ההסכם בטל ואתו כל התניות והמוסכמות שהיו על פיה, ראה גם (ע.א 8567/02 גליק נ' מיוסט פ"ד נז (6) עמ' 514).

לעניין עורכי הדין, השופטת שטייניץ קובעת, כי לנתבע 4, שהיה עורך דין של הקונים, לא היתה כל חובת אחריות חוזית כלפי שקלים, באשר לא יצג את המוכרים אלא רק את הקונים, ואין להחיל כאן את הלכת האחריות המורחבת של עורך דין לצד ג' (ראו גם ע.א. 6645/00 שלמה ארד נ' אבן פ"ד נו (5) עמ' 365).

השופטת שטייניץ קובעת מספר קביעות, אשר יש להן חשיבות גדולה ולקח לציבור עורכי הדין, למניעת כשל ולו בטעות ובהיסח הדעת. השופטת שטייניץ קובעת בין היתר: "קולו של עורך הדין צריך להישמע באופן ברור וחד משמעי. על עורך הדין להעמיד את לקוחו על חומרת העניין ולעשות כל אשר לאל ידו כדי למנוע מלקוחו להתקשר בהסכם כזה (ו' על"א 17/86 עו"ד פלונית נ' לשכת עורכי הדין, פ"ד מ"א (4) עמ' 770, בעמ' 778). השתתפותו במשא ומתן ודרישותיו לתיקון ההסכם באופן שירחיק משקלים את הסיכון לתשלום מס שבח, מנעה מסר חד משמעי כזה, חיזקה את שקלים בהחלטתו ותרמה להתקשרותו עם איתן בהסכם ההלוואה".

בשל כך, השופטת שטייניץ מטילה 30% מאחריות לתשלום החיוב הראשוני על נתבע 3 ולא מטילה עליו חיובים בגין הפרשים שנוצרו מאי תשלום, באשר שקלים עצמו היה צריך להקטין את נזקיו. כמו כן השופטת שטייניץ פוטרת את חברת הביטוח אילון, המבטחת את שני עורכי הדין, באשר הפוליסה לא מכסה פעילויות שנעשו כדי להונות אחרים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה.