בין נשר לחיפה: התעוררות בסביוני דניה

שוק המגורים בחיפה שרוי מזה מספר שנים במגמת ירידה, ובחלקים מסוימים בעיר הוא כמעט קפא לחלוטין. הסיבות לכך, פרט לשפל בשוק הנדל"ן של השנים האחרונות, נובעות ביו היתר מהקשיים הרבים שמציבה העירייה בדרך לקבלת היתר הבנייה. יוצאת מן הכלל היא שכונת סביוני דניה, הממוקמת על רכס הכרמל, בסמוך לשכונת דניה הוותיקה. בשכונה בונים כיום מספר יזמים ובידיהם מלאי דירות בתכנון ובהקמה של 750 דירות חדשות.

חברת יובל אלון, בבעלות שלמה דוד ויואב הירש, מקימה בימים אלה את פרויקט המגורים טופ דניה. הפרויקט כולל שני בניינים בני 23 קומות כל אחד, אשר ייבנו על רכס הכרמל. הבניינים משקיפים מעלה אל עבר הים והגליל התחתון, ומטה אל עבר ואדי תלול המכוסה צמחייה ירוקה.

נתוניו הטבעיים של הפרויקט בשילוב תכנון מקצועי הם כנראה הסיבה לשיווקם של 49 דירות, מאז החל הפרויקט, לפני כארבעה חודשים, בהיקף כספי של 15 מיליון דולר.

גלובס: ממי רכשתם את הקרקע ומתי?

שלמה דוד: "רכשנו את הקרקע, בבעלות פרטית, בשטח של תשעה דונם, בחודש מאי 2004 מקבוצת אפריקה ישראל. שילמנו כ-7 מיליון דולר, שהם 36 אלף דולר לקרקע לדירה, כולל היטל השבחה. סכום זה נמוך ביותר מ-50% ממחירי קרקעות כפי שאלו נרכשו ע"י יזמים מתחרים בשכונה. בזמנו לא ידענו איך השוק החיפאי יגיב לפרויקט, ולכן קיבלנו אופציה לרכישת הקרקע לבניית הבניין השני. האופציה תקפה עד סוף שנת 2005 וכמובן שבדעתנו לממש אותה. מימנו את עלות הקרקע לפי 30% הון עצמי והיתרה אשראי בנקאי של בנק לאומי".

- מה מחירי הדירות בפרויקט?

"מכרנו דירת פנטהאוז בת 6 חדרים, בשטח של 180 מ"ר, עם גג של 60 מ"ר, ב-510 אלף דולר. דירה בת 5 חדרים, בשטח של 165 מ"ר, בקומה ה-15, נמכרה ב-280 אלף דולר".

- מחיר הקרקע נשמע נמוך משמעותית ביחס למחירי המכירה.

"זה נכון, וכאן טמונה הצלחת הפרויקט. איש לא העריך, שנצליח למכור במחירים כאלו, וזאת הסיבה שאפריקה ישראל מכרה לנו את הקרקע במחיר נמוך. מלבד זאת, עד לאחרונה הקרקע הייתה בתחום מועצת נשר, ואחת ההחלטות האחרונות, ששר הפנים הקודם, אברהם פורז, קיבל במסגרת החלטת ועדת גבולות, הייתה לספח כ-500 דונם ממועצת נשר תחת תחום שיפוטה של חיפה. מחירי הקרקעות לבנייה בנשר נמוכים משמעותית מאלו בחיפה. אנו ראינו פוטנציאל רב בקרקע הזו, שכן היא מצויה בחלקה הדרומי של נשר, בסמוך לשכונת דניה היוקרתית, ולמעשה מופרדת מנשר. הבחירה במתחם נבעה מהיכולת שלנו לקחת שטח בשולי העיר ולמצב אותו כמתחם עצמאי. בשלב הבא אנו מקימים בשטח פרויקט מגורים יוקרתי, אשר ימשוך קהל ברמה גבוהה ויקנה לפרויקט את ה'פאסון' המתאים. ככה אנחנו עובדים וזה מצליח. בשיטה זהה נהגנו בכרמיאל, שם רכשנו שני מתחמי קרקע במקום שאינו מפותח אך עם תוכניות פיתוח רבות, ביניהן הקמת בית העירייה בסמוך. בפרויקט בכרמיאל הקמנו 92 דירות ומכרנו בקצב".

- מהם ההבדלים בין מועצת נשר לבין חיפה?

"הפרויקט שלנו מתומחר בהתאם למיקומו כיום בחיפה, אולם את אגרות הבנייה אנו משלמים בהתאם לדרישות ועדת התכנון בנשר. הבדלי מחירי האגרות בין שני המקומות הוא רב. בעוד שבחיפה גובים לפי 100 דולר למ"ר, הרי שבנשר גובים לפי 30 דולר למ"ר. בנוסף, משך קבלת היתר הבנייה הוא קצר יותר, ולכל היותר זה יימשך כארבעה חודשים, שכן מדובר במועצה לא גדולה ומאד יעילה".

בשל מחירי הקרקעות בנשר ושירות הבנייה הקל, יזמים רבים מתעניינים כיום בנשר. כך למשל, חברת אזורים רכשה בנשר לפני כחודשיים, קרקע לבניית 102 דירות, במחיר של 7 אלפים דולר לקרקע לדירה. אזורים תשווק את הדירות ב-110 אלף דולר לדירה, ונראה כי רווחיות הפרויקט מוטלת בספק, שכן מחיר המכירה משתווה לעלויות הקמת הפרויקט, ולכן ספק אם יישאר בידי אזורים רווח משמעותי מהפרויקט.

- מיהו קהל היעד לפרויקט טופ דניה?

שלמה דוד: "ממחקר שערכה החברה נמצא, כי קיימים ביקושים גבוהים מצד תושבי חיפה בכלל ותושבי דניה בפרט, לדירות גדולות במיוחד, שכן תושבים רבים מבקשים להעתיק את מקום מגוריהם מבתים צמודי קרקע בני 2-3 קומות, לדירות גדולות ומרווחות בבניין יוקרתי. כך למשל, 15 משפחות משכונת דניה הוותיקה רכשו דירות בפרויקט. תושבי דניה רוכשים את הדירות משתי סיבות. כמה מהם החליטו לעבור להתגורר בדירה רגילה, לאחר שהילדים עזבו את הווילה. אחרים רוכשים את הדירות למגורי הילדים."

- איך מתנהל כיום שוק המגורים בחיפה?

"בשנים האחרונות שוק הדירות בחיפה שרוי בקיפאון מוחלט. הסיבות להאטה הן רבות. ראשית, יזמים וקבלנים רבים רכשו קרקעות בחיפה כשהשוק היה בשיאו, באמצע שנות התשעים, ומאז, כידוע, ירדו מחירי הקרקעות בעשרות אחוזים. אותם קבלנים מחכים לימים טובים יותר ולכן הם מעמידים את הקרקעות שלהם. שנית, הליכי התכנון בעיר, עד לקבלת היתר בנייה, הם ארוכים ומייגעים".

פרויקט מגורים נוסף של יובל אלון מוקם גם הוא בנשר, בשכונת רמות יצחק. יובל אלון רכשה את המגרש, בשטח של 4 דונם, מכונס הנכסים של חברת מושקוביץ', עו"ד אנגל הכט, ב-1.8 מיליון דולר, שהם 36.5 אלף דולר קרקע לדירה, כולל היטל השבחה. המגרש ממוקם במיקום הגבוה ביותר בשכונת רמות יצחק, במרכז נשר, בסמיכות לאוניברסיטה ולטכניון.

שלמה דוד ויואב הירש מתכוונים לבנות על המגרש פרויקט מגורים, שיכלול כ-49 יח"ד, במגדל מגורים אחד בן 18 קומות הצופה לים. החברה תתמחר את הדירות במחיר של 40 אלף דולר לחדר.

החברה בונה בימים אלו פרויקט מגורים נוסף, בשם שער הטכניון, בסמוך לטכניון. לאחרונה סיימה את שיווקו של שלב א' בפרויקט, הכולל 80 דירות, בהיקף כספי של 13 מיליון דולר, שהם 163 אלף דולר בממוצע לדירה.

בשלב ב' ו-ג' יובל אלון ישווקו 24 דירות בשני בניינים בני 6 קומות כל אחד, קרי, 2 דירות בקומה, במחיר של החל מ-136 אלף דולר לדירת ארבעה חדרים. הפרויקט ממוקם ברחוב צה"ל בצמוד לכניסה המזרחית של הטכניון בשכונת רמות יצחק.

- בכמה רכשתם את הקרקע?

"זכינו במכרז של המינהל בשנת 2003 בשטח של 10 דונם, לבניית שלושה בניינים, ב-2.24 מיליון דולר. בנוסף שילמנו כחצי מיליון דולר מראש להעתקת בריכת מים של נשר, סכום אשר קוזז לאחר מכן מאגרות הפיתוח".

חברה נוספת אשר הרחיבה לאחרונה את פעילותה בשכונת סביוני דניה היא מזרחי ובניו. לחברה יש 280 דירות ומספר קוטג'ים בארבעה פרויקטים בשכונה.

מזרחי ובניו צפויה לחתום על עיסקה, שבה תיכנס לשותפות בשיעור של 60% בפרויקט של חברות לוקי ופריצקר, לבניית 76 דירות וקוטג'ים במתחם סביוני דניה, ברחוב אורבך פינת הכשרת היישוב. על-פי ההסכם, לוקי ופריצקר יספקו את הקרקע בשטח של 7.1 דונם, וחברת מזרחי ובניו תשקיע את ההון העצמי הדרוש הנאמד בשני מיליון דולר, ותהיה זכאית ל-60% מתמורת המכירות. בנק הפועלים ייתן ליווי פיננסי לעיסקה.

בפרויקט אחר של מזרחי ובניו, אלוני דניה, המוקם בגבעה המחברת בין שכונת סביוני דניה לבין שכונת רמת אלון בחיפה, בנתה החברה 32 דירות בשני בניינים בני 8 קומות. מזרחי שיווקה 30 מהן במחיר של 230 אלף דולר בממוצע לדירת 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר. החברה רכשה את המגרש בשנת 2002 מהמינהל ב-3 מיליון דולר, כולל פיתוח.

לאחרונה מזרחי ניהל מגעים עם חברת אנגל, בבעלות יעקב אנגל, לביצוע עיסקת אחוזים, לפי 60%, אולם בשל בעיית רישום והתנגדות שכנים, עיסקה זו לא הגיעה לידי גמר.

רוני מזרחי: "הנכס העיקרי במתחם דניה הוא הנוף המדהים. הפרויקטים שלי משקיפים אל עבר מפרץ חיפה. 80% מרוכשי הדירות הם אקדמאים, מנהלי סניפי בנקים, סוכני ביטוח, עובדי היי-טק, משפרי דיור מחיפה ומתוך השכונה עצמה. בסביבה יש למעלה מ-750 דירות בתכנון ובהקמה, דבר שימנע את עליית המחירים בעתיד".

יזם נוסף אשר הימר על מתחם סביוני דניה הוא דורון עופר, בנו של יולי עופר ובעל חברת דנדי בנייה, אשר רכש בסביוני דניה 12 דונם מגד זאבי תמורת 10 מיליון דולר. עופר מקים על הקרקע את פרויקט "מגדלי דניה - לגור בין ים לפארק", הכולל 216 דירות בשני בניינים בני 27 קומות כל אחד. שטח הדירות בפרויקט יהיה גדול מהמקובל וזה נאמד ב-170 מ"ר.

עופר: "החלטנו על הקטנת מספר הדירות בפרויקט מ-240 ל-216, ובחרנו להגדיל את שטח הדירה הממוצע. תכנון גודל הדירות הותאם לביקוש שנוצר בעקבות עשרות פניות של רוכשים פוטנציאלים". בפרויקט נמכרו עד כה 23 דירות. 15 דירות של 5 חדרים, בשטח של 160 מ"ר, נמכרו במחיר ממוצע של 260 אלף דולר. 5 דירות בנות 4 חדרים, בשטח של 145 מ"ר, נמכרו במחיר של 225 אלף דולר, ו-3 דירות בנות 6 חדרים, בשטח של 210 מ"ר, נמכרו במחיר של 320 אלף דולר.

עופר רכש את ניסיונו בענף הבנייה עוד בתקופה שניהל את חברת האחזקות המשפחתית - אחים עופר נכסים. החברה הייתה מעורבת בעבר בהקמת למעלה מ-1,200 דירות בארץ.

חברת אנגל, בבעלות היזם יעקב אנגל, מחזיקה בשני מגרשים הממוקמים במתחם סביוני דניה, לבניית 192 דירות, לאחר תיקון שבס (תוספת 20% במספר הדירות בלי הגדלת השטח סה"כ). אנגל רכש את המגרשים מחברת אפריקה ישראל בעיסקת קומבינציה של 34%. לדברי אנגל, הקרקע "הבשילה" מספר שנים וכעת הגיעה השעה לבנות את הפרויקט, ובקרוב ייחל בקמפיין שיווקי במטרה לקדם את מכירת הדירות בפרויקט.