"עודף היצע? המטרה שלנו היא להוריד מחירים"

תוכנית הענק של דרום הקריה, ביוזמת מינהל מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב, התגברה לאחרונה על המכשול האחרון, ככל הנראה. המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה פה אחד את ההתנגדות שהגישה המועצה לשימור אתרים נגד פרויקט דרום הקריה בכלל, ונגד תוכנית התחבורה שלו בפרט. בנוסף, בחודש שעבר פתח מינהל מקרקעי ישראל את שעריו במשכנו החדש, בבניין קרית הממשלה, רח' דרך בגין פינת קפלן, בפינה הצפון-מזרחית של הפרויקט. הבניין מהווה את אחד העוגנים החשובים של התוכנית, ואמור לקבץ סביבו, ובקומות העליונות של המגדל עצמו, מגוון משרדים ושירותים, כגון משרדי עורכי דין ורואי חשבון, שיוכלו לחסוך זמן וכסף מעצם סמיכותם למשרדי פקיד השומה, מרשם האוכלוסין, המינהל וכו'.

התוכנית כולה אמורה להתממש בהדרגה, על פני 10 שנים, ולהניב למינהל הכנסות בגובה 1.5 מיליארד שקל, משיווק של 499 אלף מ"ר של שטחים עיקריים, מתוכם 362 אלף מ"ר למשרדים, 62,700 מ"ר למגורים ב-650 דירות בשטח ממוצע של 110 מ"ר לדירה, 40,000 מ"ר למלונאות, 24,500 מ"ר למסחר ו-9,900 מ"ר של שטחים ציבוריים. חלק חשוב בפרויקט הוא תוכנית השימור, הכוללת שימור של 37 בניינים היסטוריים טמפלריים, מתוכם 20 ישווקו על-ידי המינהל לשימושים סחירים, כגון מסעדות ובתי קפה.

על הנייר הכל טוב ויפה. תל-אביב נכנסת למאה ה-21, שירות ציבורי בליגה אחרת, תחבורה מודרנית, פארק ציבורי ירוק מלווה בהיסטוריה, והכל בצנטרום של הפיילה. אך האם יש בכלל צורך וביקוש לעוד מאות אלפי מ"ר משרדים בסמוך לציר הכניסה לת"א ולעוד מאות דירות?

מבט לרדיוס של לא יותר משני קילומטרים מהפרויקט מגלה תוכניות גרנדיוזיות לבנייני משרדים בגובה 30 עד 50 קומות בציר נתיבי איילון- דרך פ"ת, עליו הכריזה עיריית ת"א כמתחם המתאים ביותר בעיר לריכוז משרדים, לאור קרבתו לצירי התחבורה.

במתחם שמצפון לפרויקט עזריאלי, מתחם שיש המכנים אותו "מתחם מפא"י" או "רצועת מפא"י", מתוכננים ממערב לאיילון מגדלי משרדים במגרשים של ידיעות אחרונות, אגד, תנובה וקופת חולים, ובניין נוסף של חברת אמפא ממזרח לאיילון. קרוב אפילו יותר עומדים שני המגדלים של עזריאלי (והשלישי בדרך), שמחירי שכירות משרדים בהם הולכים ויורדים, ונשחקו כבר במחצית לעומת המחירים ההתחלתיים, כ-24 דולר למ"ר. השוכר הגדול ביותר של עזריאלי, חברת בזק, מנהלת מו"מ על מעבר למגדל ב.ס.ר בבני-ברק, מה שעשוי להגדיל את היצע המשרדים באזור הקריה בעוד 22 אלף מ"ר, מוכנים, מזומנים ויוקרתיים.

מנהל מחוז המרכז במינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי, הוא האחראי מטעם המינהל על הפרויקטים הגדולים של מחוז ת"א, בשיתוף פעולה בין המחוזות. המחוזות יושבים החל מהחודש שעבר באותו הבניין, בניין קרית הממשלה.

גלובס: האם ישנה כדאיות בשיווק כה נרחב של משרדים, לאור ההיצעים הגדולים שמסביב והמחירים הצונחים?

ביבי: "ראשית, יש להבין את התפקיד של המינהל. התפקיד שלנו הוא לא להעצים את הרווחים מהשיווק ולהעלות את מחירי הקרקעות. להיפך, המטרה שלנו היא להביא לירידת מחירים, לטובת המשק. לדוגמא, באמצע שנות ה-90, לפני המיתון הגדול, באו תעשיינים והתלוננו, שדונם לתעשייה בפתח-תקווה עולה מיליון דולר. מגמת ירידת המחירים היא חלק מהתפקידים של המינהל ושל המשק. אני לא חושב שהמחירים המטורפים של שנות ה-90' הם מחירים שצריך לשמר אותם במשק, להיפך.

"מצד שני, פרויקט דרום הקריה הוא ליבת העסקים של ת"א. אם יש מקום מרכזי שראוי שיהיו בו משרדים הוא בדיוק המקום הזה. הוא ממוקם בסמיכות לכל צירי התנועה הראשיים של ת"א, עם כל הטכנולוגיות האפשריות של הסעת המונים, החל מאוטובוסים, שרובם עוברים בציר דרך בגין, תחנת רכבת - תחנת השלום, וכן ציר הרכבת הקלה. התעקשנו שבתוך הפרויקט תהיה תחנת רכבת קלה, תת-קרקעית. כך שאם יש מקום שכדאי לתכנן בו ולרכז עסקים זה המקום הזה. יש כאן קריה ממשלתית, שמרכזת סביבה הרבה התעניינות וביקוש, יש פארק ציבורי בשטח 40 דונם - כך שמכל הסיבות האלו כדאי להיות כאן".

- גם בתחום המגורים צפויה תחרות גדולה, מול פרויקט השוק הסיטונאי הסמוך, שמתכננת תנובה.

"בפרויקט דרום הקריה מתוכננות 650 דירות שיישבו על הפארק, בטבעת הפנימית, יתרון בפני עצמו. המטרה של המינהל, שגם מגובה בהחלטות ממשלה, היא להגיע למצב, שההיצע של הקרקע לשימושים השונים לפחות מתאים לביקושים. לשמור על רמת מחירים יציבה, זו המטרה שלנו, ולא למקסם את מחירי הקרקע".

- מה התוכנית אמורה לממן, ובאילו סכומים?

"הכנסות המינהל משיווק הפרויקט אמורות לממן שלושה דברים עיקריים: את פינוי המבנים של משרד הביטחון, את תוכנית התחבורה, שבראשה הרחבת רחוב קפלן ל-4 נתיבים לכל כיוון, ואת תוכנית השימור - הזזת חמישה מבנים לשימור שעל הגדה הדרומית של רחוב קפלן.

"פינוי משרד הביטחון יעלה כ-500 מיליון שקל במחירי 1997, הסכם העקרונות של התחבורה יעלה 434 מיליון שקל, והעתקת חמשת המבנים ההיסטוריים תעלה 26 מיליון שקל (הזזת המבנים מתוכננת לביצוע בחודש הבא ע"י סולל בונה - ר.פ.). עוד 100 מיליון שקל, במחירים היסטוריים, תעלה העתקת משרדים של משרד החקלאות. גם משרד מבקר המדינה יפונה, ובסך הכל התוכנית אמורה לממן הוצאות של 1.5 מיליארד שקל, במחירים של היום".

- מה מתוכנן להיעשות במבנים לשימור, שרובם תפוסים היום על-ידי הצבא?

"בסך הכל מתוכננים 37 בניינים לשימור, שריד למושבה הטמפלרית שרונה. מתוכם חמישה יועתקו כעשרה מטרים לצורך הרחבת רח' קפלן, במעגל החיצוני של הפרויקט. 12 מבנים הם של עיריית ת"א. נותרו 20 מבנים בשיווק המינהל, שמיועדים למסעדות, בתי קפה, גני ילדים וכדומה. המטרה היא לא להשאיר את המבנים נטושים, אלא להכניס בהם חיים ופעילות, ולשלבם עם הפארק. לטעמי לפחות, אין למבנים האלה ערך ארכיטקטוני יוצא דופן, שהם יכולים לשמש אטרקציה בפני עצמם, אבל יש להם ערך היסטורי, וכדי למשוך אליהם מבקרים יש לשמרם ולעשות בהם שימוש. הוצאות שימור המבנים יכללו בשיווק שלהם, כך שאין להוסיף עלות זו לעלות של התוכנית.

"בעניין השימור, מגיע קרדיט גדול למועצה לשימור אתרים, שיש לה הצלחה גדולה בפרויקט. בתוכנית המקורית היו מיועדים רק 11 מבנים לשימור, והיתר היו נהרסים. בשותפות עם המועצה שונתה התוכנית ונוצר מתחם יפהפה, המשלב פארק עם מקבץ של 37 מבנים היסטוריים משומרים מחד, וגורדי שחקים מודרניים למשרדים ודירות מסביב. לדעתי, אותם מבנים לשימור היו בין הנכסים האטרקטיביים ביותר בעיר לבתי מסחר. אין לי ספק שהם יתרמו לחזות ותדמית הפרויקט, ויוסיפו לביקושים בתוכנית כולה".

- המועצה הארצית הקטינה לאחרונה את תקן החניה בפרויקט בחצי מהתקן הקיים, למקום חניה אחד על כל 60 מ"ר. יש טענות שזה לא מספיק.

"היתרון הגדול של הפרויקט הוא נגישותו האידיאלית לצירי הסעת ההמונים. כאן מתעוררת שאלה הביצה והתרנגולת, כלומר: האם לצמצם את תקני החניה ולגרום בכך לביצוע פרויקט הרכבת הקלה ולשכנע אנשים להגיע לאזור בתחבורה ציבורית. או להיפך: לבצע את פרויקט הרכבת הקלה, והצורך בחניה יפחת מעצמו. כפי שאני מבין את ההחלטה, צמצום תקן החניה יהיה לאורך תוואי. בהתחלה יהיה תקן חניה מקסימלי, במבנים שכבר שיווקנו, ובהמשך - ואנו מדברים על מימוש מלא של התוכנית במשך 10 שנים - יוקטנו תקני החניה, במקביל להתפתחות אמצעי תחבורה יעילים יותר.

"אנחנו רואים חזון של תושבים שיגורו בפרויקט, ילדיהם ילמדו בגנים במבנים לשימור, הם עצמם יעבדו באחד מרבבות מקומות העבודה שייווצרו בתוכנית - ולא יהיה להם צורך ברכב. גם במנהטן אנשים לא מגיעים עם אוטו לעבודה. הפרויקט עצמו מאוד מתוכנן לטובת הולך הרגל, עם שבילים, מעברים וגשרים. תנועת כלי הרכב בתוך התוכנית תהיה תת-קרקעית.

"להערכתי, גם ייבנה גשר להולכי רגל מתחנת רכבת השלום אל תוך הקריה, ויחסוך את חציית הכבישים הראשיים. ריכוז השירותים ומשרדי הממשלה במקום אחד יחסוך את הצורך להסתובב בעיר עם רכב פרטי. כל זאת עשוי להוריד את נפח התנועה מהעיר, מה גם שיותר משרדים ייצאו מדירות מגורים במרכז העיר ויעברו למגדלי המשרדים המודרניים שבפרויקט. ייווצר כאן סיטי חדש, חי, בלי תנועה של כלי רכב".

- לגבי תוכנית התחבורה, אנשי השימור הציעו חלופות להרחבת קפלן והוזזת המבנים - מינהור קפלן, או יצירת כביש טבעתי סביב דרום הקריה, ע"י הפיכת קפלן לכביש חד-סטרי רחב, לכיוון מערב, ויציאה מהעיר דרך רח' החשמונאים. בסופו של דבר הוחלט על הרחבת קפלן והוצאת 26 מיליון שקל על הוזזת מבנים. מהי עמדת המינהל?

"החלטת המועצה הארצית מדברת בעד עצמה, והיא קבעה שנעשתה מחשבה מעמיקה בתחום התחבורה, לרבות בחינה אמיתית של החלופות שהזכרת. אנחנו לא מעוניינים כמובן להוציא כסף לחינם (על הזזת המבנים - ר.פ), ואם היתה תוכנית שהיתה נותנת פתרון ועולה פחות היינו הראשונים לאמץ אותה. המינהל היה מאוד מעורב בגיבוש תוכנית התחבורה, ולא הסתפק במומחים שלו אלא גם שכר מומחים חיצוניים כדי לבדוק את הצעת המועצה לשימור אתרים, והגענו למסקנה שזה לא עובד.

"הפתרון שהוצע בתוכנית הוא הפתרון התחבורתי היחיד הקיים. מה גם, שאפילו אם היתה מאומצת חלופת המינהור, היה צורך להעתיק את המבנים לשימור, משום שהיינו צריכים לחפור מתחת ליסודות שלהם, והיתה סכנה גדולה שהם יתפרקו. אני גם מקבל את עמדת מהנדס עיריית ת"א, דני קייזר, שלא מקובל שכניסה מרכזית לעיר תהיה דרך מינהרה. יש לזכור שהרחבת רח' קפלן משרתת גם את הרכבת הקלה, בקו עתידי".

- מהם השלבים הבאים של מימוש תוכנית דרום הקריה?

ביבי: "המינהל מעוניין להוציא את התוכנית לפועל כמה שיותר מהר. העיכוב הממשי הוא בעיות התחבורה - הרחבת קפלן תחל רק בעוד חצי שנה עד שנה. השיווק הבא בתוכנית, שיתבצע עוד השנה, הוא של מגרש 9, בשטח 6 דונם, בו מתוכננים 42 אלף מ"ר, רובם הגדול משרדים, בשני בניינים של 30-27 קומות כל אחד. אחריו, ב-2006, ישווק מגרש 7, שחולק לשניים - החלק הקטן יותר, 4.2 דונם, ישווק תחילה ובו 27 אלף מ"ר, רובם הגדול למשרדים, במבנה אחד של 30 קומות. בניין אחר במגרש מיועד לרשות השידור. נבחנת אפשרות לשיווק למגורים, במתחמים 5 ו-8, כבר ב-2006. ההתקדמות מכאן והלאה תהיה לפי קצב האיכלוס וההצלחה, ותוכנית התחבורה. הפרויקט כולו יהיה שילוב מצוין של מגורים ותעסוקה, ויהווה אבן בוחן להתבססות מרכז עסקים ראשי על תחבורה ציבורית והסעת המונים".