המינהל צריך להחזיר את מרכיב המע"מ

בשורה של פסקי דין שניתנו לאחרונה דובר בחוסר ההגינות ותום הלב בו נוהג מינהל מקרקעי ישראל, באמצעות פקידיו, בכל הנוגע לחיובים וזיכויים של החוכר התמים. זה החל בחיובי ריבית שלא ע"פ דין במבצעי היוון, שבעקבותם נאלץ ממ"י לבצע החזר בהיקף של מיליוני שקלים, וממשיך בזיכויים חלקיים שלא ע"פ דין, כפי שנפסק לאחרונה ע"י השופט צבי כספי בבית משפט השלום בתל-אביב.

לאור פסקי דין אלו, מומלץ מאוד לחוכר קרקע בניהול מינהל מקרקעי ישראל, לפשפש היטב ולבדוק את חיובי המינהל ששולמו על-ידו, שכן בהחלט יתכן מצב בו המינהל הוא זה שחייב בכספים לחוכר.

להלן תיאור קצר של העובדות פסק הדין: חוכר קרקע ברמת חן בר"ג ביקש לבנות את ביתו. הוא קיבל שני חיובים: מהרשות המקומית סכום של 257,387 שקל היטל השבחה, וחיוב נוסף מאת מינהל מקרקעי ישראל בסך של 384,943 שקל, בתוספת מע"מ בסכום של 65,440 שקל, כדמי היתר.

בהחלטה 402 של מועצת ממ"י נאמר, כי חוכר אשר שילם היטל השבחה ודמי היתר, זכאי להחזר מאת המינהל של מחצית הסכום הנמוך מבין השניים.

נעיר כבר עתה, כי החלטה זו שונתה ע"י החלטה 933, שצמצמה את דמי ההיתר לשיעור של 31% משיעור עליית ערך הקרקע במקום 51%, וביטלה את הזיכוי שניתן ע"י המינהל, אולם קיימים עדיין מקרים רבים שפסק הדין מאוד רלוונטי לגביהם.

המינהל החזיר לחוכר סכום של 128,814 שקל, שהוא מחצית מגובה היטל ההשבחה - הנמוך מבין השניים במקרה שלפנינו. החוכר פנה וביקש לזכותו גם בחלק היחסי של המע"מ על סכום ההחזר, שכן, חיובי המינהל מחויבים במע"מ. המינהל סירב בטענה שההחזר הוא זיכוי בגין היטל השבחה, אשר אינו חייב במע"מ - ועל כך פסק הדין.

השופט צבי כספי קובע כבר בראשית פסק דינו: "לטעמי, דין התביעה להתקבל ויותר מכך: לא הצלחתי להבין את עמדת המינהל, לא לגופה ולא לתכנה. ראשית יאמר, כי החזר שנעשה ע"י ממ"י אינו החזר של היטל, שכן לא הוא המקבל את ההיטל, אלא החזר של דמי היתר בגובה של מחצית דמי ההיטל. משמוחזרים דמי ההיתר, על מה ועל שום מה לא יוחזר גם חלק המע"מ?"

בהמשך שופך השופט קיטונות של רותחין על פקידי המינהל ועל דרך התנהלותם בתיק שלפניו.

טענתו של המינהל היתה, שהוא למעשה משתתף עם החוכר בתשלום היטל ההשבחה לרשות המקומית, כאשר גובה ההשתתפות הוא מחצית מגובה דמי ההיתר, במידה ואינו עולה על סכום ההיטל.

אולם השופט קובע, כי להחלטה זו אין כל בסיס, שכן בהחלטת מועצת המינהל 402 אין כל התייחסות למילה השתתפות של המינהל בתשלום היטל ההשבחה. ההחלטה מדברת רק על זכאות של מחצית מגובה ההיטל או דמי ההיתר, לפי הנמוך מבין השניים. נוסח ההחלטה הינו כושל כשלעצמו, שכן המינהל אינו מחזיר את סכום ההיטל שלא הוא קיבל, אלה מזכה מגובה תשלום דמי ההיתר אותם הוא קיבל בדין בתוספת מע"מ ע"י החוכר.

קובע השופט: "דומני שמחירה של העיסקה לקבלת היתר, אם עיסקה היא, והתמורה שהוסכם עליה, הוא דמי ההיתר המופחתים במחצית תשלום ההיטל, ועל כן המע"מ שיש להטיל על אותה עיסקה צריך להיות מותאם למחיר המופחת, ומכאן שעל המינהל להחזיר לתובעים את אותו שיעור מע"מ יחסי העולה על סכום המע"מ שהיה עליהם לשלם בגין בתמורה לעיסקה".

פקיד המינהל נשאל בעדותו בבית המשפט, מה היה קורה אילולא במעמד תשלום דמי ההיתר היו מציגים בפני הפקיד את האישורים על תשלום היטל ההשבחה - האם החוכר לא היה משלם במקרה זה רק את שיעור המע"מ על הסכום המופחת? תשובתו של הפקיד: "התובע זכאי להחזר רק לאחר תשלום דמי ההיתר. לפני התשלום הוא לא זכאי".

על תשובתו זו של הפקיד יצא קצפו של השופט: "זו תשובה שנולדה באותו הרגע, אינה אמיתית ואין בה היגיון. לא ראוי שפקיד ציבור המעיד בבית משפט, הגם שכוונתו להגן על עמדת משרדו, יעיד דברים שאינם אמת. הדברים שנאמרו לא רק שאינם הגיוניים אלא עומדים גם בניגוד גמור להוראות המינהל".

בהוראת נוהל של המינהל שמספרה 36.23 חלק ב' סעף 1.5 נקבע במפורש כדלקמן: "שילם החוכר היטל השבחה לרשות המקומית .. יוחזרו לו כספים ו/או יקוזזו כספים מדמי ההיתר ..".

בסיום פסק הדין מבקר השופט בחריפות מיוחדת את התנהגותו של המינהל: "במקרה הקל, יש בכך התרשלות בבדיקת החומר הראייתי, במקרה הגרוע, שיש לקוות שלא הוא התקיים, יש בכך הטעיה של בית המשפט, מעשה חמור בדרך כלל, ובייחוד אם נעשה ע"י נציגי המדינה בהם רואה בית המשפט כמעט את ידו הארוכה".

שתי השלכות יש לפסק הדין: האחת, לכל אותם אזרחים אשר ביצעו עסקאות עם מינהל מקרקעי ישראל טרם החלטה 933 וקיבלו החזר מהמינהל בגין היטל השבחה, מומלץ לבדוק את הזיכוי, שכן, קיים יסוד סביר להנחה שמגיע להם זיכוי נוסף בגין מרכיב המע"מ, סכום היכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. יתכן ואף יש בסיס להגשת תביעה ייצוגית כנגד המינהל.

ההשלכה השנייה הינה בתחום ההתנהגות של פקידי המינהל בתביעות משפטיות: להם מומלץ לבחון תגובתם בקפידה רבה יותר - שרירות וחוסר תום לב ייבחנו בפסקי הדין של השופטים (א153739/02 צורי ניסים וכרמלה נ. מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 31/01/2005 ע"י השופט צבי טל מבית משפט השלום בתל אביב).

הכותב הוא מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.