מכירת מניות באיגוד מקרקעין לאור הרפורמה

המטרה המקורית של הטלת המס על פעולות באיגודי מקרקעין היתה מניעת תכנוני מס שנועדו להימנע מתשלום מס שבח על-ידי החזקת המקרקעין באמצעות חברה, ומכירת מניות החברה לקונה, במקום מכירת המקרקעין עצמם.

לפיכך, קבע החוק, כי על פעולה באיגוד מקרקעין (מכירה או הנפקה של מניות באיגוד מקרקעין), יוטל מס שבח כאילו נמכרו המקרקעין. עקרון זה כונה "עקרון השיקוף", והוא נועד להשוות את מכירת המניות למכירת המקרקעין. לדוגמא: בחברה מקרקעין ששווים 1,000 שקל, וחוב בסך 1,000 שקל. אם בעל המניות בחברה מוכר את מניותיו עבור 0 שקל (המייצגים את שווי החברה), יראו אותו כמי שמכר את המקרקעין, והוא ייאלץ לשלם מס בגין שווי מכירה של 1,000 שקל (בהתאם לשווי המקרקעין).

בתיקון מס' 50 לחוק קבע המחוקק רפורמה בכל הקשור למיסוי פעולות באיגודי מקרקעין, במטרה להשוות את הדין החל על פעולות באיגוד מקרקעין לדין החל על פעולות בחברה שאינה איגוד מקרקעין. השינוי העיקרי מתבטא בשני נושאים: הראשון, ביטול "עיקרון השיקוף" והתייחסות למכירת מניה באיגוד מקרקעין כמכירה של נכס העומד בפני עצמו ולא כמכירת המקרקעין (נעיר, כי בכל הנוגע לחבות במס מכירה ומס רכישה לא בוטל "עקרון השיקוף", והמס ישולם בהתאם לשווי המקרקעין ולא בהתאם לשווי המניות). השני, השוואת הדין החל על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין לדין החל על הקצאת מניות בחברה רגילה.

ביחס לנושא הראשון, לאחר תיקון מס' 50 לחוק נוסף לחוק סעיף 7א, המתייחס למכירת מניות באיגוד מקרקעין וחל על מכירות שבוצעו לאחר 7.11.2001. על-פי סעיף 7א לחוק, יוטל מס שבח על מכירת מניה באיגוד מקרקעין, והדיווח על המכירה יופנה למשרדי מס שבח. אולם, מיסוי המניה ייעשה באופן עצמאי, ולא כאילו נמכרו המקרקעין. כמו כן, השבח במכירת המניה יחושב על-פי הקריטריונים הקבועים לחישוב רווח הון בפקודת מס הכנסה.

לדוגמא: בחברה מקרקעין ששווים 4,000, וחוב בגובה 2,000. כאשר בעל המניות ימכור את מניותיו בתמורה ל-2,000 (המייצגים את שווי החברה), לא יראו אותו כמי שמכר מקרקעין ששווים 4,000, אלא יוטל מס בגין שווי מכירה של 2,000. משווי המכירה יופחת המחיר המקורי וההוצאות שהוצאו בגין המניה בלבד, ולא ההוצאות שהוצאו בגין המקרקעין, כפי שנקבע בדין שקדם לתיקון מס' 50 לחוק.

ביחס לנושא השני, נקבע בתיקון מס' 50 לחוק, כי הקצאת מניות באיגוד מקרקעין אינה מהווה אירוע מס. זאת, בדומה לדין החל על הקצאת מניות באיגוד שאינו איגוד מקרקעין, ועליו חלה פקודת מס הכנסה.

השוואת הדין החל על פעולות באיגוד מקרקעין לדין הנוגע לפעולות באיגוד רגיל, טומנת בחובה יתרונות. לדוגמא: במכירת מניות באיגוד מקרקעין, יילקחו בחשבון גם חובות החברה, ולא רק שווי המקרקעין. יחד עם זאת, השוואה זו עשויה לטמון בחובה תוצאות שליליות לבעל המניות.

דוגמא: נניח שבשנת 2000 הוקצו לנישום מניות באיגוד מקרקעין שבבעלותו בתמורה לשקל אחד. בסמוך לאחר מכן, הנישום העניק הלוואת בעלים בסך של 1,000 לאיגוד, אשר רכש באמצעות ההלוואה מקרקעין ששווים 1,000. המקרקעין הניבו הכנסה ממנה החזיר האיגוד את ההלוואה, וכעת מתעתד בעל המניות למכור את מניותיו באיגוד המקרקעין.

נניח, לצורך הדוגמא, כי שווי המקרקעין לא עלה ממועד רכישתם עד למכירתם. על-פי הדין הקודם, מכירת המניות הייתה שוות ערך למכירת המקרקעין, ולפיכך שווי הרכישה של המניות היה שווי הרכישה של המקרקעין - 1,000 שקל. אולם, על-פי הדין כיום, ולאור ביטולו של "עקרון השיקוף", יחולו במכירת המניות הקריטריונים לחישוב המס על-פי פרק ה' לפקודה. לפי קריטריונים אלו, שווי הרכישה של המניות הוא מה ששילם בעל המניות תמורתן: שקל אחד. לפיכך, מכירה ישירה של המניות לידי צד ג' תביא לכך, שבעל המניות ייאלץ לשלם מס בגין שווי מכירה של 1,000, ולא יוכל להפחית ממנו את שווי הרכישה של המקרקעין.

ניתן אולי לפתור את הבעיה שהוצגה לעיל באמצעות פירוק איגוד המקרקעין, והעברת המקרקעין לידי בעל המניות בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק. על-פי סעיף 71(ב) לחוק, במידה והאיגוד המתפרק היה איגוד מקרקעין לפני 7.11.2001, לא יחולו הוראות סעיף 93 לפקודה, ובמועד פירוק האיגוד לא יחויב בעל המניות במס בגין מכירת מניותיו לאיגוד. על-פי סעיף 31 לחוק, לאחר העברת המקרקעין לידי בעל המניות אגב פירוק האיגוד, שווי הרכישה של המקרקעין ייוותר שווי הרכישה שלהם בידי האיגוד. כך, יוכל בעל המניות ליהנות משווי רכישה של 1,000 במכירת המקרקעין, במקום שווי רכישה של שקל אחד, לו היה מוכר את מניותיו באיגוד.