מאחורי גבו של המתווך

גואטה אהרון (להלן: "התובע"), מתווך במקצועו ובעל רישיון לתיווך, הגיש נגד לייף ספורט בע"מ ודובקובסקי שמוליק (להלן: "הנתבעים"), תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 43,000 שקל. התביעה נדונה בפני השופט קליין מבימ"ש השלום בת"א. לטענת התובע, הוא פרסם מודעה למכירת נכס ברח' שינקין בת"א. כתוצאה מהפרסום פנה אליו הנתבע 2 והציג עצמו כמנהל חברת אדידס, וביקש לברר פרטים לגבי הנכס. הנתבע 2 חתם על הסכם תיווך ממנו עולה, כי במידה ויושכר הנכס ישלם הנתבע לתובע שכר תיווך בגובה חודש שכ"ד בתוספת מע"מ.

כשלושה חודשים לאחר מכן עבר התובע ברחוב שינקין וגילה, כי בחנות שהציע לנתבע 2 נפתחה חנות "אדידס". לטענתו הפרו הנתבעים את ההסכם עת שבחרו להתקשר באופן עצמאי עם בעלי החנות, על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך.

תחילה דן השופט קליין בטענת הנתבעים, כי התובע לא זכאי לדמי תיווך שכן לא מילא את הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996 (להלן "החוק"). בחוק נקבע, כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך רק בהתקיים שלושה תנאים: רישיון תיווך, מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק (בכל הקשור לחתימה על הזמנה בכתב שבה מפורטים הפרטים שנקבעו בתקנות), והיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

לטענת הנתבעים, ההזמנה חסרה פרטים כמצווה בתקנות. לטענתם, אין כתובות ומספרי זיהוי של הנתבעת 1, סוג העיסקה לא צוין במפורש ותיאור הנכס לא צוין (קומה, שטח ומחיר העיסקה).

השופט קליין דוחה טענה זו מטעמים מספר: ראשית צוין שמו ומספר תעודת זהות של הנתבע 2; סוג העיסקה מופיעה בתחתית ההזמנה (עיסקת קנייה - 2%, עיסקת השכרה - חודש שכ"ד, בתוספת מע"מ), כתובת הנכס צוינה בהזמנה, מחיר העיסקה המבוקשת אכן לא צוין, אך אין בה כדי לפגוע בתוקף ההתחייבות.

בבר"ע 209/01 מאיר נ' שושן התייחס בית המשפט לסעיף 9 וקבע: "אין לומר כי בכוחו של פגם זה, כשלעצמו, לבטל את חובת הקונים לשלם דמי תיווך, אך מן הראוי כי הטופס ימולא כמצוות מתקן התקנות".

אין אותה משמעות לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין ולקבוע בתקנות, ועל כך ניתן אף ללמוד מהדרישה שצוינה בתקנה לעניין המחיר "בקירוב". משמע, די בהערכה והערכה אינה מחייבת. ועל כן, אי ציון הערכת מחיר אין בו כדי לשלול את זכאותו של המתווך לעניין עמלתו, שכן מדובר בציון מחיר בעבור גזירת העמלה בין המתווך ללקוחו, ולא מדובר במסמך שמחייב צדדים שלישיים לעיסקת מקרקעין בנכס. ההגינות וחובת תום הלב גוברת במקרה זה, שכן הנתבע 2 ידע על המחיר אשר נדרש בעבור דמי השכירות לנכס עת שנפגש עם התובע.

ציון מחיר מקבל חשיבות, כאשר לא נקבע בין הלקוח למתווך עמלת תיווך באחוזים מהעיסקה המוגמרת (שבין הלקוח לבעל הנכס), ובמצב דברים זה אי ציון המחיר היה פועל לרעתו של המתווך.

מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב.

השופט קליין דוחה אף טענה זו ותמה, הכיצד יוכל להיות מתווך גורם יעיל כאשר "מנטרלים" אותו שלא בהגינות ומתקשרים מאחורי גבו ישירות לבעל הנכס? קל יחסית לעקוף את ההתחייבויות עליהם מתחייבים לקוחות בפני מתווכים ע"י שליחת אנשי קש, וכל זאת כדי לחסוך מלשלם את דמי התיווך.

פרשנות נכונה של הדרישה בסעיף 14 (ד) לחוק היא, שהתאפשר למתווך להיות גורם יעיל והוא לא עשה זאת. כל פרשנות אחרת מרוקנת מתוכן את החוק והופך את המתווך לכלי משחק בידי הלקוח. רוצה הלקוח שהמתווך יהיה גורם יעיל - יאפשר לו. לא רוצה - לא יאפשר לו, ולא ישלם את דמי התיווך. פרשנות זו לא אינה יכולה להיות מקובלת על בית המשפט.

חוק המתווכים, כפי שצוין לעיל, בא לפתור את האנדרלמוסיה ששררה בענף. מטרתו לא הייתה לגרום לכך שתיגזל פרנסתם של המתווכים על-ידי לקוחות שפועלים בחוסר תום לב, תוך ניסיון למצוא "פגמים" אשר ישחררו את המתחייב מהתחייבויותיו.

משהוכרע כי גרסת הנתבעת 1, לפיה "נודע" לה על החנות להשכרה במקרה הינה שקרית, ונמצא כממצא עובדתי כי הנתבע 2, בעת מו"מ לקבלתו כעובד הנתבעת 1, העביר את המידע בדבר החנות להשכרה לנתבעת 2, תוך שהנתבעים 1 ו-2 מנסים להתנער מתשלום דמי תיווך לתובע, נותרה השאלה מי מהם צריך לשלם את דמי התיווך ועל-פי איזה דין (חוק המתווכים, דיני עשיית עושר, חוק השליחות וכו').

הנתבעים טוענים בעצם, שהן נתבעת 1 והן נתבע 2 פטורים מכל תשלום בגין התיווך, שכן נתבעת 1 שכרה את הנכס אך לא חתמה על הסכם תיווך, ונתבע 2, לעומת זאת, חתם על הסכם התיווך אך לא שכר את הנכס.

טענה זו מקוממת ביותר לאור חוסר תום הלב הנודף ממנה, קובע השופט קליין. הפגמים שבחוסר החתימה של נתבעת 1 על הסכם התיווך וחוסר החתימה של נתבע 2 על הסכם השכירות, נרפאים בכך שהם נעשו שותפים בעצם הקנוניה להדיר את רגלי התובע מזכותו הבסיסית לקבלת דמי תיווך. משנעשו שותפים, כל אחד מחייב את שותפו בגין חתימתו הוא.

התוצאה הסופית: התובענה נתקבלה.

ת.א 17516/04.

בית משפט השלום בת"א.

השופט: מ. קליין.