השמאי עדי צביקל, שהכריע בתביעה של חברת "הוד מגדלי על", בשליטת משפחת ברוך והרצל חבס נגד מינהל מקרקעי ישראל, לא שימש כבורר אלא כשמאי מכריע. כך פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב, בדחותו בקשה לתיקון והשלמת פסק בוררות שהגישה הוד, בדרישה שצביקל יחייב את המינהל בהפרשי ריבית והצמדה, הוצאות ושכ"ט עו"ד. בכך, הפסידו החבסים כמה מיליוני שקלים נוספים, מעבר למה שהפסידו בעצם הסכמתם למינוי השמאי המכריע.
לפני כ-10 שנים, ביקשה משפחת חבס לבנות מגדלי דירות יוקרתיים על מגרש שבבעלותה, בדרך נמיר פינת דרך ההלכה, בצפון תל אביב. כיום, בונה החברה על המגרש את "מגדלי Yoo", בני 35 ו-39 קומות, אך הדרך לתחילת הבנייה היתה מייגעת ויקרה. זה החל כשפרקליטיהם של חבס גילו את סעיף 14(ב) המרגיז בתב"ע 1750, החלה על המתחם, לפיו "לא יינתן כל היתר בנייה בכל שטח התוכנית, לפני ביצוע בפועל של הפינוי על כל השטח". במילים אחרות, אם חבס רוצה לבנות על הפינה שלו, עליו לדאוג לפנות את כל הדיירים היושבים על כל המגרשים בגבעת עמל ב'.
ברוך והרצל חבס צלחו בפינוי שלוש משפחות שישבו על מגרש שבבעלותן, ונותר להן להתמודד עם משפחות רוני מזרחי וששון דורי, שישבו על מגרש של המינהל, המהווה חלק מהמתחם. רוני מזרחי ומשפחתו ישבו מראשית שנות ה-60 על מגרש בן 1.7 דונם. המשפחה קנתה בית קטן, ובמשך השנים בנתה על המגרש עוד חמישה בתים צמודי קרקע. משפחתו של ששון חורי ברחה מיפו עם פרוץ מלחמת השחרור, "התנחלה" בבית ערבי נטוש, על מגרש בן דונם בג'מוסין ("גבעת עמל" של היום), ובמשך השנים בנתה עוד שישה בתים צמודי קרקע על המגרש "שלה".
במשך עשרות שנים, לא טרח המינהל לפנות את המשפחות, מה שיכול היה למנוע את הסיבוך המשפטי והעיסקי שנוצר. ביוני 94' הגיש המינהל לבית משפט השלום בת"א, תביעה לפינוי שתי המשפחות מהקרקע, אולם ל"הוד מגדלי על" של החבסים לא היתה סבלנות, והיא החליטה לקחת על עצמה את הפינוי, שעלה לה יותר מ-4 מיליון דולר, לאחר שקלף המיקוח של שתי המשפחות האמיר והשיג להן מחיר מצוין, משום שנותרו המכשול האחרון בפני תחילת הבנייה. בנובמבר 96' חתמו החבסים על הסכם עם מזרחי, לפיו המשפחה תפנה את המגרש תמורת 2.45 מיליון דולר. ביוני 99' נחתם הסכם פינוי עם משפחת דורי, תמורת פיצוי של 2.1 מיליון דולר.
התב"ע קובעת, כי מי שפינה דיירים על חשבונו, זכאי לקבל את כספו חזרה מבעל הקרקע. לכן, פנו החבסים למינהל וביקשו לקבל חזרה 4.55 מיליון דולר. המינהל, מצידו, סירב לשלם וטען כי שתי הקרקעות יחד שוות 1.7 מיליון דולר, לכל היותר. לחבס לא נותרה ברירה, ובמאי 2001 הוא הגיש תביעה נגד המינהל בסך 4.5 מיליון דולר. במסגרת ההליכים בבית המשפט, נעשו ניסיונות גישור ופישור, שלא עלו יפה. בקדם המשפט, הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הסכימו להעביר את הסכסוך להכרעתו של שמאי מכריע, בגבולות גיזרה שהוגדרו לו: הפיצוי שישלם המינהל לחבס לא יפחת מ-2.25 מיליון דולר ולא יעלה על 4.25 מיליון דולר. במקביל, נתן המינהל לחבס מקדמה בסך 8.3 מיליון שקל.
השמאי המכריע שנבחר הוא עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין הנחשב לאחד המובילים בענף. בהסכם נקבע, כי פסיקתו תהיה סופית "ולא ניתן לערער עליה", כי ההסכם יקבל תוקף של החלטה, המסיימת את ההתדיינות בתובענה, וכי החיוב בגין המע"מ ישולם ע"י המדינה כנגד חשבונית מס. עוד נקבע, כי "לאור העברת ההכרעה בסכסוך לדיון בפני שמאי מכריע, מתחייבים בזה הצדדים לבקש במשותף מבית המשפט, במסגרת הבקשה שתוגש על ידם לאישור הסכם זה, להחזיר להוד את כל האגרות ששולמו על ידה במסגרת התביעה".
שני הצדדים ייחסו להכרעה חשיבות רבה, וגייסו את מיטב הכוחות המקצועיים. חבס הביאה את עוה"ד גבי מויאל ורונן ירדני ממשרד המבורגר עברון ושות', ואת השמאים אחיקם ביתן ורמי שביון. המינהל הביא את היועצת המשפטית שלו, עו"ד ציפי רקנאטי, ויועצת משפטית מטעם פרקליטות המדינה, עו"ד שרית גרינבאום. שני הצדדים גייסו את מיטב השמאים, שהציגו חוות דעת נוגדות באופן קיצוני, והציפו את צביקל במסמכים וצילומים שונים.
באוקטובר 2004, לאחר שסייר בשטח, נתן צביקל את החלטתו המנומקת: "מן הראוי לפצות המפונים בגובה 80% משווי הקרקע אותה החזיקו. בדקתי ומצאתי, כי דמי הפינוי ששולמו למשפחות מזרחי ודורי המפונות, מייצג את גובה דמי הפינוי הראויים. אולם מאחר ובהתאם להסכם בין הצדדים מוגבל סכום ההשבה לחברת הוד בסך 4.25 מיליון דולר, קבעתי כי זהו סכום ההשבה הראוי". במילים אחרות: החבסים יצאו פראיירים, ולו היו דורשים סכום גבוה יותר, קרוב לוודאי שהיו מקבלים אותו.
להחלטה היה גם פן עקרוני. היא חשפה החלטת ממשלה מנובמבר 49', שלא בוטלה עד היום, ממנה עולה כי למשפחות דורי ומזרחי מעמד של דיירים מוגנים ולא של משיגי גבול. אמנם, קבע צביקל, ההחלטה קובעת שאין היתר לבנות צריפים או בניינים נוספים על הקרקע, ולכן לכאורה אין לדורי ומזרחי זכויות על הבתים הנוספים שבנו. אולם, חוסר המעש של המינהל במשך 40 שנה הביא לכך שהדיירים הם "ברי רשות" על הבתים הנוספים והמגרש שעליו הם בנויים.
המינהל שילם לחבסים את הסכום הנותר, וחודש אחרי החלטתו של צביקל, פנו אליו החבסים בבקשה "להשלמת פסיקת שמאי מכריע", ולחייב את המדינה בהפרשי ריבית והצמדה ממועד הפינוי, הוצאות ושכ"ט עו"ד, המסתכמים בכמה מיליוני שקלים נוספים. הבקשה הוגשה מכוח סעיף 22 לחוק הבוררות, המסמיך את הבורר לתקן או להכריע את פסיקתו. מינויו של צביקל, טענו, "הינו למעשה מינוי של בורר". המינהל התנגד לבקשה, וטען כי הסכם הפשרה אינו הסכם בוררות והשמאי המכריע אינו בורר. לטענתו, סמכות השמאי, כפי שהוגדרה בהסכם הפשרה, נתונה לקביעת דמי פינוי ראויים במסגרת סכומי מינימום ומקסימום שהציבו הצדדים, ואף נקבע בהסכם במפורש שאין זכות ערעור על החלטתו.
בינואר השנה דחה צביקל את הבקשה. "לאחר שקראתי את נימוקי וטיעוני הצדדים, החלטתי לא להוסיף על פסיקתי דבר, אלא אם בית המשפט יורה על כך מפורשות". החבסים פנו לבית המשפט, באותה בקשה, והמינהל דרש לסלקה על הסף, כשהוא חוזר על טענותיו, ואף מציין כי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, העוסקת ביישוב סכסוכים מחוץ לכתלי בית המשפט, מתנה העברת סכסוך שהמדינה צד לו לבוררות, בחתימה אישית של היועץ על הסכם הבוררות, מה שלא נעשה במקרה זה, משום שאין מדובר בהסכם בוררות.
השופטת רות שטרנברג-אליעז, באחד מפסקי דינה האחרונים לאחר שפרשה לגמלאות, קבעה כי מאחר שהמינהל כבר העביר את הסכום בו חויב ל"הוד מגדלי על", עוד לפני שזו הגישה את הבקשה, הרי ש"דין המבקשת כדין מי שאכל מפירות הפסק ומיצה את זכותו לעתור לביטולו". מעבר לכך, קבעה, צביקל לא שימש כבורר, וניתן ללמוד זאת בין היתר, מכך ש"הצדדים היו מיוצגים וההסכם נוסח ע"י משפטנים. המילים 'בורר' או 'בוררות' אינן מופיעות בטקסט. אם אכן הכוונה היתה להעביר את המחלוקת לבוררות, היו באי כוח הצדדים מעלים אותה על הכתב".
מעבר לעובדה שהצדדים השתמשו במונח "שמאי מכריע", הוסיפה, הרי ש"אף אם נניח כי הוד סברה בתום-לב שמדובר בהסכם בוררות, ולא התרשמתי כי זה המצב, הרי שהמדינה הניחה בתום-לב כי מדובר בשמאי מכריע. לא נוצרה, אפוא, נקודת מפגש בין רצונות הצדדים, על-מנת לחייב אותם להליך של בוררות". פרקליטיהם של חבס שוקלים כעת לבקש רשות ערעור מהעליון על ההחלטה, או להגיש תביעה בהליך נפרד (ה"פ 271/05). *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
