פירוק איגודי מקרקעין: יום ושווי הרכישה

סעיף 31 הנ"ל קבע, בנוסחו הקודם, כי שווי הרכישה של זכות במקרקעין שמכירתה לבעליה היתה פטורה ממס לפי סעיף 71 לחוק, יהא השווי אילו נמכרה ע"י האיגוד שממנו נתקבלה. ואם היה האיגוד ערב פירוקו איגוד מקרקעין, יהא שוויה ביום שהמוכר רכש את הזכות באיגוד, או שווי רכישת המקרקעין בידי האיגוד, לפי המאוחר.

במשך השנים ניבנו תילי תילים של פרשנויות בניסיון להתחקות על מלוא משמעות הסעיף. בקצרה נאמר, שהעיקרון העומד בבסיס סעיף 31 הנ"ל הינו עיקרון רציפות המס, המניח כי מכירת המניות באיגוד לבעל המניות הנוכחי או מכירת המקרקעין לאיגוד כבר מוסו בעבר במס שבח. לפיכך, נקבע בסעיף מנגנון לפיו השבח יחושב כאילו נצמח החל ממועד רכישת המניות בידי בעל המניות, או ממועד רכישת המקרקעין בידי האיגוד, לפי המאוחר. מנגנון זה נועד להבטיח שלא תהיה בריחת שבח מרשת המס מחד, ושלא ייווצר מיסוי כפול בגין אותה תקופת שבח, מאידך.

ואולם, היות ובתיקון 50 לחוק הושווה המיסוי (הישיר) של מכירת מניות איגוד מקרקעין לזה של מכירת מניות איגוד רגיל, ונקבע כי מכירת מניות באיגוד מקרקעין לא נחשבת עוד למכירת המקרקעין אלא למכירת מניות בלבד, וממילא לא משולם בהכרח מס על השבח שנצמח מיום רכישת המקרקעין בידי האיגוד עד ליום מכירת המניות בידי בעל המניות, נוצר הצורך לתקן גם את המנגנון הקבוע בסעיף 31 לחוק, ולקבוע כי יום ושווי הרכישה של המקרקעין שהגיעו לידי בעל המניות לאחר פירוק האיגוד יהיו יום ושווי רכישת המקרקעין בידי האיגוד, וכי כל השבח שנצבר מאז יהיה חייב במס בעת מכירתם בידי בעל המניות.

החריג לכלל קובע, כי לגבי איגודי מקרקעין "ותיקים", שיום הרכישה של המניות באיגוד, שמכוחם התקבלה הזכות במקרקעין קדם ליום פרסומו של התיקון לחוק, ושהיו איגודי מקרקעין ערב פירוקם, ימשיך לחול הכלל של "לפי המאוחר".

מנסחי התיקון יטענו כי שינוי שיטת קביעת שווי הרכישה נובעת מהשינוי בשיטת מיסוי הפעולות באיגוד מקרקעין שנקבע בתיקון 50 לחוק - משיטה של מיסוי הפעולה באיגוד כאילו נמכרו המקרקעין עצמם, לשיטה של מיסוי מכירת המניות בלבד, ונועדה למנוע מצב של "בריחת מס", כדוגמת מצבים בהם בעת מכירת המניות לא שולם מס שבח או מס רווח הון על מלוא עליית שווי המקרקעין, ואם היו ניתנים למקרקעין יום ושווי רכישה חדשים, הרי שחלק מהשבח היה "הולך לאיבוד" ולא ממוסה עוד בעת מכירת המקרקעין.

אולם, התיקון החדש עלול לגרום למספר עיוותי מס. כך למשל, בעקבות התיקון יש חשש כי במקרה של מכירת מקרקעין לאחר פירוק איגוד "ילך לאיבוד" שווי הרכישה של המניות. נדגים זאת בדוגמא הבאה (ללא אינפלציה כלל):

איגוד רכש מקרקעין בשנת 1995 תמורת 100 אלף שקל. שווי המקרקעין האמיר, ובשנת 2008 הגיע שוויים למיליון שקל. באותה שנה רכש משקיע את כל מניות האיגוד תמורת מיליון שקל. כמובן שבעל המניות הקודם שילם מס שבח בגין מכירת המניות. בשנת 2010 פורק האיגוד, ובשנת 2015 נמכרו המקרקעין תמורת 1.2 מיליון שקל. לפי הדין החדש, המוכר יחויב במס שבח על כל עליית הערך של המקרקעין (מ-100 אלף ל-1.2 מיליון שקל), לפי שיעור מס של 25% (ואף יתכן לפי שיעור מס גבוה יותר, בהתאם לשיטת החישוב היחסית, הלוקחת בחשבון את שיעורי המס הגבוהים יותר בתקופה שקדמה לתיקון 50 לחוק), בעוד שלמעשה המוכר הרוויח רק 200 אלף שקל, כלומר: סכום מס השבח שישולם יהיה גבוה יותר מהשבח האמיתי כולו!

אמנם, מנסחי החוק נתנו את דעתם לבעיה זו ונתנו לה פתרון, ולו חלקי, באמצעות הוראות סעיף 71א', שהוסף לחוק בתיקון 55. בסעיף 71א' הנ"ל נקבע, כי במקרים כאלו יינתן לבעל המניות מעין הפסד הוני, שיקוזז כנגד השבח במכירת המקרקעין. דא עקא, סעיף 71א' הנ"ל איננו נותן מענה מלא לכל המקרים, ואינו חל לדוגמא על פירוק איגודים שרכשו את המקרקעין, לפני יום 1.4.1998, וממילא במקרים כאלו עלולה הבעיה להיוותר על כנה, ולגרום לעיוותי מס.

בעיה נוספת בעניין קביעת יום ושווי הרכישה מקורה בכך, שלמרות ששווי הרכישה ויום הרכישה של מקרקעין חייבים להיות מתאימים זה לזה (השווי חייב להיקבע ליום מסוים, אחרת ייווצרו בהכרח עיוותים לרעת או לטובת הנישום), הרי שלמרות תיקון סעיף 31 לחוק ("שווי הרכישה"), לא תוקן במקביל גם סעיף 37 לחוק, הקובע מהו יום הרכישה במקרקעין שנתקבלו אגב פירוק איגוד, שם כנראה בעקבות טעות נותר על כנו הכלל של "לפי המאוחר", בדומה לסעיף 31 טרם התיקון. אין ספק כי חוסר ההתאמה בין יום הרכישה לבין שווי הרכישה בהוראות החוק עלול לגרום לעיוותים, ויש לתקנו בהקדם.

הכותבים הם ממשרד עו"ד אודי ברזלי.