לא ניתן להפריד בניין מהקרקע

בפסק דין שניתן לאחרונה בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי (ו.ע 1347/03 שטרית) התעוררה שאלה מעניינת: האם ניתן לבצע עסקאות נפרדות במרכיבי המקרקעין (מגרש לחוד ובנייה לחוד), היינו, האם ניתן למכור את המגרש בנפרד מן הבנייה עליו? הנפקות הישירה של השאלה נוגעת לקביעת שווי העיסקה, האם כשווי של מגרש בנוי או כשווי של מגרש פנוי.

ועדת הערר החליטה, כי במקרה בו בני זוג נרשמו בלשכת המקרקעין כבעלים משותפים בחלקים שווים במגרש, הם לא יוכלו לטעון לאחר מכן כי לאחד מהם בעלות במחצית המגרש בלבד, ואילו לשני בעלות במחצית המגרש ובמבנה שעליו. ועדת הערר הסתמכה בהחלטתה על הגדרת "מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין ועל הגדרת "קרקע" בחוק המקרקעין, הרואות את הבנוי על הקרקע כחלק בלתי נפרד מן הקרקע עצמה.

במקרה שנדון בפסק הדין, היו העורר ובת זוגו בני זוג קבועים לא נשואים, במשך 8 שנים. בשנת 1999 רכשו העורר ובת זוגו מגרש לצורך בניית בית משותף, בסכום של 120 אלף דולר. בני הזוג חתמו על הסכם יחסי ממון, ובו קבעו כי כל צד יוכל למכור לצד השני את חלקו במגרש, תמורת 50 אלף דולר.

היחסים בין בני הזוג התערערו, והם החליטו לסיים את הקשר. לאחר מכן חתמו על הסכם בו נקבע, כי בשלב זה יפעלו לבנות את בית המגורים על המגרש, כאשר הוצאות הבנייה יחולו על בן הזוג בלבד, והוא שיהיה אחראי לתשלום המשכנתא על הנכס וכל האגרות וההיטלים הנדרשים לבניית הבית. לאחר השלמת בניית הבית, במידה והצדדים יבקשו לחדש את המערכת הזוגית ביניהם, הבית ישמש את שניהם, ובמידה ויוותרו פרודים, ימכרו את הבית כאשר בת הזוג תקבל 50 אלף דולר מתמורת המכירה.

לאחר בניית קוטג' על המגרש, החליטו בני הזוג שלא לחדש את המערכת הזוגית. בשנת 2002 בת הזוג מכרה את חלקה בנכס לבן הזוג, תמורת 50 אלף דולר, והשאלה שנדונה היא, מהו שווי המכירה לעניין תשלום מס רכישה על-ידי בן הזוג.

מנהל מיסוי מקרקעין סירב לקבל את התמורה ששולמה בפועל, בסך 50 אלף דולר. לטענת המנהל, ביום העיסקה העבירה בת הזוג לבן הזוג את חלקה בנכס, היינו מחצית מבית המגורים על המגרש. השווי שנקבע בין הצדדים בהסכם (50 אלף דולר) הושפע מיחסים מיוחדים. לפיכך, חייב מנהל מיסוי מקרקעין את בן הזוג במס רכישה בגין רכישת מחצית הנכס, בשווי 150 אלף דולר.

טענתם של בני הזוג היתה, כי סברתו של מנהל מיסוי מקרקעין, לפיה חלקה של בת הזוג בנכס הינו 50%, מקורה בטעות, ולמעשה לבת הזוג חלק בנכס ששוויו 50 אלף דולר בלבד. לטענת בני הזוג, בת הזוג אינה שותפה מלאה של בן הזוג במגרש או בבניית הבית, ולמעשה מי שהשקיע בנכס הוא בן הזוג בלבד. לטענת בני הזוג, כוונתם האמיתית גוברת על הרישום הפורמלי בלשכת המקרקעין, בו נרשמה בת הזוג כבעלת 50% מן הזכויות בנכס.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין, בהסכם המכר צוין, כי בת הזוג מוכרת לבן הזוג את זכויותיה בנכס, אשר על-פי לשכת רישום המקרקעין, מהוות 50% מזכויות הבעלות בנכס. בין הצדדים שררו יחסים מיוחדים שהשפיעו על קביעת המחיר לסך של 50 אלף בלבד, ועל כן יש לקבוע את המחיר על-פי שווי השוק של הזכויות שנמכרו (150 אלף דולר).

ועדת הערר קיבלה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין. הוועדה ציינה, כי שני הצדדים נרשמו כבעלים במשותף בחלקים שווים של המגרש, ולפיכך יש לקבל את עמדת המנהל כי בני הזוג רכשו את המגרש בחלקים שווים. אם ברצון בני הזוג להוכיח כי חלקה הכולל של בת הזוג בנכס היה רק 50 אלף דולר, היה עליהם להביא עדים וראיות לכך. כמו כן, אם הצדדים היו רוצים כי זכויות בת הזוג בנכס יהיו בכל מקרה בסכום של 50 אלף דולר, היה עליהם לקבוע זאת מפורשות בהסכם ביניהם, ולא להירשם כבעלים בחלקים שווים במגרש.

ועדת הערר דחתה את טענת בני הזוג, לפיה לאור ההסכם שנחתם לאחר שנפרדו זה מזו, בו נקבע כי בניית הבית תיעשה מכספי בן הזוג בלבד, יש לומר כי לבת הזוג אין חלק בקוטג' המצוי על המגרש. הוועדה ציינה, כי אין בהסכם השני כדי לשנות מן ההסכם הראשון שקבע, כי לבת הזוג זכויות במחצית המגרש. הוועדה קבעה, כי על-פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "קרקע" כוללת בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע. לפיכך, לא ניתן לרכוש את אחד ממרכיבי המקרקעין - מגרש ובנייה - בנפרד. לכן, במקרה בו הצדדים נרשמו כבעלים משותפים במגרש לא ניתן לטעון כי לאחד הצדדים בעלות במחצית המגרש בלבד, ולצד השני בעלות במחצית המגרש ובמבנה שעליו.

המסקנה מפסק הדין היא, כי רישום מגרש על שם בעלים משותפים עשוי להביא, בהעדר הוכחות סותרות, לכך שיראו את כל אחד מן הבעלים המשותפים כבעלים של המגרש וכל המחוברים לו, גם אם נבנו לאחר הרישום. במקרה כזה, גם אם המכירה תוצג על-ידי הבעלים כמכירה של קרקע בלבד, יהא רשאי המנהל להתערב בשווי המוצהר ולקבוע אותו על-פי שווי שוק של קרקע והבנוי עליה. לכן, יש לקחת זאת בחשבון ולדייק בהגדרת זכויותיהם של הצדדים בנכס.