קבוצת רכישה: הקשר בין קרקע ושירותי בנייה

התארגנות קבוצתית לצורך רכישת קרקע ובנייה עליה עשויה להניב במקרים רבים חיסכון בעלויות שונות. הקבוצה המאורגנת מקטינה את עלויות המימון, הפרסום והשיווק, וכן את הרווח היזמי או חלקו. במקרים שונים פועלת קבוצת רוכשים באמצעות "מתווך" או "מארגן", אשר באמצעותו נעשית התקשרות עם בעל הקרקע לרכישת הקרקע, ועם קבלן לבניית הדירות.

במקרים אלו, עשויות לעלות שתי שאלות: האם רשויות המס יכירו בהסכמים הנפרדים לרכישת קרקע, ולהזמנת שירותי בנייה, או שמא יראו בכך "פיצול" מלאכותי של העיסקה לשתי עסקאות נפרדות, ויקבעו כי למעשה כל אחד מהרוכשים רכש דירת מגורים מוגמרת? הנפקות לכך היא, שבמקרה בו תוכרנה העסקאות כשתי עסקאות נפרדות, יחויבו הקונים במס רכישה בגין רכישת הקרקע בלבד (שכן רכישת שירותי בנייה איננה רכישה של "זכות במקרקעין"). לעומת זאת במקרה בו תיחשבנה העסקאות כעיסקה אחת לרכישת דירת המגורים, יחויבו הקונים במס רכישה לפי שווי דירת המגורים.

מהו מעמדו של "מארגן" העיסקה של קבוצת רכישה: האם יש לראותו כ"מתווך" בלבד בין הקונים לבעל הקרקע, שאז לא ייחשב כמי שביצע עיסקה במקרקעין, או שמא יש לראותו כמי שרכש זכויות במקרקעין מבעל הקרקע, הזמין (או בנה בעצמו) דירות על המקרקעין, ולאחר מכן מכר את אותן דירות לקבוצת הרוכשים? הנפקויות הן בחבות נוספת על המארגן במס רכישה ברכישת המקרקעין ובחבות נוספת במס מכירה ובמס שבח במכירת הדירות.

פסק דין מרכזי הנוגע לשאלה הראשונה, הוא פסה"ד בעניין לנג יהודה (עמ"ש 5024/99). העוררים ביקשו להצטרף לשכונת מגורים שנבנתה במושב נורדיה, ונדרשו לחתום על מספר הסכמים, וביניהם חוזה לרכישת קרקע מן המושב, וחוזה לרכישת שירותי בנייה מחברה קבלנית, שהייתה אחראית להקמת השכונה. השאלה הייתה האם יש לראות במערכת החוזים הנ"ל כשתי עסקאות נפרדות (לרכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה), או עיסקה אחת (רכישת דירת מגורים).

ועדת הערר קבעה, כי העוררים לא רכשו מגרש אלא דירת מגורים "על הנייר". הנימוק המרכזי היה הקשר בין החוזה לרכישת המגרש לחוזה להזמנת שירותי הבנייה. על-פי ההסכמים, משתכן לא היה יכול לחתום על חוזה לרכישת מגרש בלבד מבלי שיתחייב, באותו מעמד, לחתום על חוזה לרכישת שירותי הבנייה מהחברה הקבלנית. כמו כן נקבע, כי הפרה של אחד החוזים תיחשב כהפרה של יתר החוזים. לכן, לא ניתן לומר שנערכו שתי עסקאות נפרדות, אלא המשתכנים רכשו, למעשה, דירה, ופיצול העיסקה לשני הסכמים נפרדים הוא מלאכותי.

גם בעניין ועד הקהילה רמת ויז'ניץ נקבע, כי עמותות שרכשו קרקע, למטרת בנייה לזוגות צעירים, שבנו את הדירות באמצעות חברת "סולל בונה", מכרו למעשה לאותם זוגות צעירים דירות מגורים מוגמרות. ועדת הערר התבססה, בין השאר, על קיומו של "קשר גורדי" בין רכישת הקרקע להזמנת שירותי הבנייה: המשתכן לא היה רשאי לקנות מגרש בלא לבנות עליו באמצעות קבלן ספציפי, וכן היה מחויב לבנות באותו אופן בו בנו שאר הרוכשים. כמו כן, נוצרה זיקה בין החוזה לרכישת הקרקע לבין שאר החוזים בהם התקשרו הרוכשים, כאשר הפרת אחד החוזים בהם התקשר הרוכש, יכלה להביא לבטלות ההסכמים האחרים.

פסק דין נוסף בעניין הוא פסק הדין בעניין זהבי ליאת (ו"ע 3014/99). העוררים רכשו מבעל קרקע מחצית מגרש (מתוך 15 מגרשים) לצורך בניית דירה. כמו כן רכשו העוררים שירותי בנייה מחברת "פסגות הכרמל", שבנתה את כל השכונה בה נבנה ביתם של העוררים. בית המשפט קבע, כי בנסיבות המקרה, יש לראות בעיסקה כעיסקה לרכישת דירת מגורים מוגמרת. הנסיבות הצביעו על כך, כי חברת "פסגות הכרמל" שימשה למעשה כיזמית של פרויקט בניית שכונת המגורים, במסגרתו מכרה לרוכשי הדירות בשכונה דירות מוגמרות.

החברה היא זו שפנתה להוצאת היתר הבנייה עבור ביתם של העוררים, ואף שילמה את הפיקדון בגינו, וזאת עוד, בטרם נכרת כלל חוזה הרכישה עם העוררים. החברה החלה בבניית הבתים ופנתה לגורמים שונים בקשר לתכנון, פיקוח, ותשתיות, וזאת עוד בטרם נחתמו החוזים על פיהם הזמינו רוכשים פוטנציאליים את שירותי הבנייה מן החברה בקשר לבתים אלו.

המסקנה מן האמור היא, כי השאלה האם נמכרות זכויות בקרקע, או דירות מוגמרות, תוכרע בעיקר על בסיס קיומו של קשר בין החוזה לרכישת הקרקע, לבין החוזה לרכישת שירותי הבנייה. כמו כן, במקרים בהם ניתן לראות, כי בניית הדירות אינה תלויה ברצונם של רוכשי הקרקע, אלא נעשית ללא תלות בהתקשרות חוזית עימם, קיימת אפשרות כי יראו ברוכשים כמי שרכשו דירת מגורים מוגמרת, ולא קרקע ושירותי בנייה בנפרד.

באשר לשאלה השנייה, האם למעשה יש לומר, כי ה"מארגן" רכש זכות במקרקעין מבעל הקרקע, ומכר לרוכשים דירות מוגמרות, קובעות רשויות המס (בהו"ב 7/2001), כי יש לבחון מספר קריטריונים, העשויים להצביע על כך, שה"מארגן" רכש זכות במקרקעין. נראה, כי עיקר השאלה היא מידת הכוח והסמכויות המוענקות ל"מארגן" בקשר למקרקעין, ולביצוע ההחלטות הרלוונטיות בקשר לבנייה ולמכירת הדירות לרוכשים פוטנציאליים.

דוגמא לקריטריונים העשויים להצביע על כך, שה"מארגן" רכש זכות במקרקעין מבעל הקרקע הם: תכנון וביצוע הפרויקט על-ידי ה"מארגן", חיוב הבעלים למכור את המקרקעין לכל מי שה"מארגן" יפנה אליו או בלעדיות הניתנת ל"מארגן" בהפניית הרוכשים, אחריות של ה"מארגן" כלפי הרוכשים בכל הנוגע לדירות הנמכרות, קביעה בהסכם בין ה"מארגן" לבעלים לפיו הבעלים מקבל סכום קבוע לכל מגרש שיימכר, בעוד שה"מארגן" ישלשל לכיסו את הסכומים העולים על המחיר הקבוע. במקרים בהם ניתן לומר, כי הבעלים למעשה ניתק עצמו ממרבית הזיקות בקרקע, והעביר את הסמכויות בנוגע לקרקע, ל"מארגן", ייחשב ה"מארגן" כמי שרכש זכות במקרקעין.