תיקון 147: מחצית מעסקאות הרכישה של דירות יחידות - פטורות

אחד האמצעים להשגת יעדים אלו הוא הורדת המיסים ויצירת תמריצים לעידוד השקעות זרות ומקומיות. בין המלצות הרפורמה האמורה ניתן למצוא את ההמלצה בדבר התקנת הוראת שעה, לפיה יבוטל מס הרכישה לדירות בשווי של עד 559,350 שקל, וזאת ברכישת דירת מגורים יחידה.

מס רכישה הינו מס המוטל על רכישת נכס המהווה "זכות במקרקעין" או בפעולה ב"איגוד מקרקעין". מס זה הינו מס עקיף באופיו, המוטל ללא קשר להפקת רווח או לגובה ההכנסה של האדם, וניתן לראות בו מעין אגרה. שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים הוא מדורג, כאשר תקרת כל מדרגה מתעדכנת מדי פעם, בהתאם לעליית שיעור המדד.

עד להוראת השעה האמורה, על-פי סעיף 9(ג1א) (2) (א) לחוק מיסוי מקרקעין, מדרגות מס הרכישה הוחלו על מלוא שווי דירת המגורים שנרכשה, כלומר: תשלום מס הרכישה החל כבר מהשקל הראשון. מדרגת השווי הראשונה חויבה במס בשיעור של 0.5%, מדרגת השווי השנייה (בין 439,430 שקל ל-682,020 שקל) חויבה במס בשיעור של 3.5%, ואילו מדרגת השווי השלישית (למעלה מ-682,020 שקל) חויבה במס בשיעור של 5%.

בעקבות הרפורמה, בוטלה למעשה מדרגת המס הראשונה (מדרגת ה-0.5%) ולאחר התאמת גובה המדרגות לשיעור עליית המדד, הרי שמדרגות מס הרכישה המעודכנות הינן:

על חלק השווי שעד 559,350 שקל - לא ישולם מס כלל; על חלק השווי העולה על 559,350 שקל ועד 693,600 שקל - 3.5%; על חלק השווי העולה על 693,600 שקל - 5%.

תוקפה של הוראת השעה האמורה הינו החל מיום 1.7.05 ועד ליום 31.12.06. מאחר ואישור התיקון נעשה רק ביום 26.7.05, הודיע מנהל רשות המסים, איתן רוב, כי הרשות תאתר את מי שרכשו דירות בתקופה שמיום 1.7.05 ועד יום 26.7.05, ותזכה אותם ביוזמתה בהפרש המס, ללא צורך בפנייה מיוחדת למשרדי מיסוי מקרקעין.

יש לציין, כי על-פי דו"ח הוועדה, אשר המליצה על תיקון 147 האמור, בשנת 2004 נערכו בישראל 50,662 עסקאות רכישה של דירות שהן דירות יחידות בידי בעליהן. מתוך זה, מספר העסקאות בדירות שמחירן עד 550,000 שקל היה 25,811. מכאן, שהפטור שהונהג מבטל לחלוטין את מס הרכישה לגבי מחצית מהעסקאות שבהן נרכשה דירה יחידה, ובנוסף לכך, מפחית משמעותית את מס הרכישה לגבי המחצית השנייה של העסקאות בדירה יחידה, בהן מחיר הדירה גבוה מ-550,000 שקל.

בהקשר זה ראוי לציין שני תיקונים מיטיבים נוספים שנעשו, וזאת במסגרת תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר תוקפם החל מיום 1.1.2004: הראשון בוצע בהיבט של שאלת "דירת מגורים יחידה". ודוק, במקרים רבים יחיד הקונה דירה חדשה רוכש אותה מתוך כוונה למכור בהמשך את דירתו הקודמת, שהיתה עד לאותו מועד דירתו היחידה. אולם בסיטואציה זו, בעת רכישת הדירה החדשה יש בבעלותו מטבע הדברים דירה נוספת, עובדה שלכאורה שוללת את קיומה של רכישת "דירת מגורים ראשונה".

לכאורה אמרנו, שכן על מנת שבמצב זה לא תסוכל מתן ההטבות ברכישת דירה ראשונה, קבע חוק מיסוי מקרקעין, לפני תיקון 55, כי יראו ביחיד הרוכש דירת מגורים כמי שרכש דירת מגורים יחידה וכמי שזכאי לחיוב במס רכישה מופחת בגינה על-פי הוראת השעה דלעיל, וזאת בתנאי שמכר את הדירה הנוספת שברשותו שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה החדשה, בתוך 18 חודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה. והנה בא תיקון 55 לחוק, והאריך את התקופה הנ"ל מ-18 ל-24 חודשים.

התיקון השני שנערך בהקשר של מושא מאמר זה הינו ביחס להשפעת תושבותו של הרוכש על זכאותו ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים, החלים ברכישת דירה ראשונה כפי שפורטו לעיל. עד לתיקון 55 לחוק, חלו ההקלות במס רכישה רק על יחיד תושב ישראל. במסגרת תיקון 55 תוקן סעיף9 (ג1א) (2) (א) לחוק מיסוי מקרקעין (אשר תיקונו בתוקף כאמור מיום 1.1.04), באופן שבוטלה הגדרת "יחיד תושב ישראל", וההקלות הנ"ל במס רכישה מוקנות לכל יחיד הרוכש דירת מגורים יחידה אף אם הינו תושב חוץ.

הכותבים הינם ממשרד עו"ד שקל ושות', המומחה במיסים.