מס רכישה בפרוקי איגודי מקרקעין: אפשר לדרוש החזר

כל מי ששילם מס רכישה על קרקע שקיבל בפרוק איגוד מקרקעין (שנרכשה אחרי 1983 ע"י האיגוד), יכול לדרוש החזר מס רכישה לפי הילכת ו"ע 1292/03 יוספיאן דוד ואח' נ' מס שבח נתניה, שנשמע ע"י ההרכב של השופט (בדימוס) ע. זמיר, ד. מרגליות וט. גרינברג, במרס 1995. ההלכה קבעה כי מס הרכישה יקבע לא לפי שווי הקרקע ביום הפרוק, אלא לפי שווי הקרקע בעת שהאיגוד רכש את המקרקעין.

לפי הלכה זו, אם נמתח אותה עד לקיצוניותה, הרי שאם הקרקע הועברה לאיגוד בפטור, על-פי עקרון רצף המס, הרי יום הרכישה באיגוד יהיה היום ההיסטורי בו נרכשה הקרקע מבעליו (הילכת קורמן), ומס הרכישה הינו מס נמוך ביותר. עד היום שילמו כל בעלי המניות 5% מס רכישה על-פי שווי השוק של הקרקע, ולפיכך לרבים מהם שטרם התיישנה השומה, קרי לא תמו 4 שנים מתאריך השומה האחרונה, עומדת הזכות לתקן הדו"ח ולבקש שומת מס רכישה לפי שווי הפטור.

וזהו סיפור המעשה עליו נסב פסק הדין: הערר הוגש על החלטת רשות מס שבח לחייב את בעלי המניות בפרוק במס רכישה, לפי שווי הקרקע ביום הפרוק.

השאלה שעמדה לדיון הינה: עניין חלותו של סעיף 31 לחוק המיסוי על פרוק איגוד מקרקעין לעניין מס הרכישה.

ואלו העובדות: בחודש נובמבר 1990 רכש בעל מניות את המקרקעין, נשוא ערר זה, במחיר שנקבע לפי 11 דולר פלוס מע"מ למ"ר אחד. כחמישה חודשים לאחר מכן, ביום 4.4.91, מכר בעל המניות מס' 1 את המקרקעין הנ"ל לאיגוד המקרקעין, אשר העוררים היו בעלי המניות בו. נציין, כי אילו היה מעביר את הקרקע בפטור היה מן הסתם יום הרכישה נובמבר 90'. האיגוד פורק ביום 10.7.2001. המשיב חישב את שיעור מס הרכישה לפי שווי המקרקעין בתאריך זה, קרי 10.7.2001. בעל המניות טען כי מס הרכישה צריך להיקבע לפי 4.4.91.

וכך הוגדרה המחלוקת: "המחלוקת בין בעלי הדין היא בקשר לפירוש והחלת סעיף 31 לחוק המיסוי בהקשר לעניין הנדון בערר זה". העוררים טוענים, כי בהתאם לסעיף 31 הנ"ל הרי שווי הרכישה לעניין שומת מס הרכישה הינו שווי הרכישה של המקרקעין ע"י איגוד המקרקעין (דהיינו, ביום 4.4.91), ומוסיפים הם וטוענים, כי הוראות סעיף זה חלות גם לעניין קביעת מס רכישה. המשיב טוען, כי סעיף 31 לחוק המיסוי אינו חל על פרוק באיגוד מקרקעין, וכי יש לראות - לצורך שומת מס הרכישה - את יום הפרוק כיום המכירה. עוד טוען המשיב, כי סעיף 31 הנ"ל חל רק בהקשר למס שבח, ואין לו כל רלוונטיות לעניין שומת מס רכישה.

קובע בית המשפט: "כבר בתחילת הדיון לגופו של עניין בפסק הדין כאן, ראוי לציין שחוק המיסוי מבדיל הבדל ברור, וזאת גם בנוסח החוק, בין מס שבח לבין מס רכישה. כאשר מדובר במס שבח, מסתפק חוק המיסוי במונח "מס", אולם כאשר החוק מדבר על מס רכישה, הוא מבטא זאת בשלמות - "מס רכישה".

וכך הכריע בית המשפט: "אין למעשה מחלוקת בין בעלי הדין על חבותם של העוררים לשלם מס רכישה, אלא שהם אינם מסכימים שהמשיב ישום את שווי הרכישה עפ"י המועד של יום הפרוק. העוררים סומכים טענתם על האמור הן בסעיף 31 לחוק המיסוי, והן על האמור בסעיף 37(1) לחוק המיסוי. מקובלת עלי טענתו של המשיב, כי סעיף 31 לחוק המיסוי יכול שלא יחול בשלב של פרוקו של איגוד מקרקעין, אולם עפ"י נוסח הסעיף עולה ברורות שאת שווי הרכישה של הזכות במקרקעין יש לקבוע עפ"י הנאמר בסעיף זה, והסעיף מדבר הן על פטור שניתן עפ"י סעיף 71 לחוק המיסוי והן על איגוד מקרקעין שערב פירוקו, ושבמקרה כזה שווי הרכישה נקבע על-פי אחת משתי האפשרויות הנקובות בסיפא של הסעיף הנ"ל".

במקרה שלנו היו העוררים בעלי הזכות באיגוד המקרקעין עוד לפני שהאיגוד רכש את המקרקעין מהעורר מס' 1. הפועל היוצא מכל הנ"ל הוא, כי "התאריך המאוחר יותר" הנקוב בסעיף 31 לחוק המיסוי הוא המועד שבו נרכשה הזכות במקרקעין ע"י איגוד המקרקעין, דהיינו ביום 4.4.91. בהסכם המכר בין העורר מס' 1 לבין איגוד המקרקעין, שנחתם ביום 4.4.91, אנו למדים ברורות כי העוררים היו כבר אז בעלי הזכויות באיגוד האמור.

לאור כל האמור לעיל, ובנסיבות העניין, יש לדעתי לקבל את הערר ולקבוע את שווי הרכישה לפי יום הרכישה, שהוא 4.4.91. התוצאה הינה תיקון שווי המקרקעין לעניין מס הרכישה, והתוצאה רלבנטית לכל מי ששילם מס רכישה בפרוקי איגוד מקרקעין.

קיימת שאלה אחרת, והיא אפשרות תחולת סעיף 85 לחוק על טעות עקב פס"ד שיצא. שאלה זו נידונה בשורה של פסקי דין, טל, יעקובוביץ, נתיבי איילון, שפתחו פתח צר לתיקון שומה גם בעקבות טעות עובדתית משפטית. אנו עצמנו בדעה כי ההלכה עצמה מוטעית, אך אם הינה עומדת, על אף שהינה מוטעית, זכאי כל אזרח להסתמך עליה.

הטעות בפסק הדין נובעת מהעובדה שסעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין כוונתו לחול אך ורק לעניין חישוב השבח. במילים "שווי הרכישה" שנקבע בסעיף התכוון המחוקק לשווי הרכישה אצל בעל המניות לעת המכירה העתידית של המקרקעין. אמנם נוסח הסעיף כלשונו יכול להתפרש כאילו חל גם על מס רכישה, אך לדעתנו כוונת המחוקק שונה כאמור.