דירת המגורים: הפרשנות המרחיבה

נשיא בית המשפט העליון, פרופ' אהרון ברק, פיתח מאוד את שיטת "הפרשנות התכליתית" במשפט הישראלי, אשר משפיעה רבות על הגדרת דירת המגורים בחוקי המס. לפי גישת הפרשנות התכליתית, כשמפרשים הוראת חוק יש לבחון, קודם כל, את התכלית אותה באה אותה הוראת חוק לשרת, ועל פיה לתת מובן למילותיו של החוק. גישת הפרשנות התכליתית מאפשרת, במקרים רבים, לפרש הוראת חוק באופן המעניק למילים משמעות רחבה יותר מן המשמעות הצרה העולה מנוסחן המילולי. באחד מפסקי הדין המפורסמים ביותר של הנשיא ברק, בעניין קיבוץ חצור (ע"א 165/82), קבע ברק, בשונה מן הגישה שקדמה לפסק הדין, כי חוק מס, ככל חוק אחר, יש לפרש על-פי תכליתו.

שיטת הפרשנות התכליתית השפיעה גם על הפרשנות שהעניק הנשיא ברק למונח "דירת מגורים" בהוראות שונות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ברק פירש את המונח "דירת מגורים" בפרשנות רחבה, במקרים בהם תאם הדבר את תכלית הוראת החוק שפורשה על ידו.

סעיף 1 לחוק קובע, כי "דירת מגורים" היא "דירה... המיועדת למגורים לפי טיבה". השאלה האם דירה "מיועדת למגורים לפי טיבה", נבחנת על פי מבחן אובייקטיבי, הבוחן האם הדירה עשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, האם לדירה מבנה ומתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים, וחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, אמבטיה, שירותים מטבח וכיו"ב.

בפסיקה, ובעיקר בפסיקת ועדות ערר, ניתן למצוא פרשנות נוקשה של המבחן האובייקטיבי, הבוחנת "רשימת מצאי" של מתקנים המיועדים לדירת מגורים, וקובעת כי הדירה איננה "דירת מגורים" כל אימת שאחד ממתקנים אלו אינו מצוי בדירה. הבעיה בפרשנות הנוקשה היא, שלא ניתן להביא בחשבון שינויים בהגדרת "מרחב מגורים" הנובעים משינויי העיתים. לדוגמא: בעבר "דירת המגורים" לא בהכרח החילה שירותים ואמבטיה, ואילו כיום ניתן למצוא מתקנים אלו, ומתקנים אחרים המצויים בדירת מגורים, גם במשרדים ובמקומות עבודה אחרים.

הצורך להתאים את המבחן הפורמלי למציאות החיים המשתנה, וכן לתנאי מחייה של נישומים שונים, דורש מבתי המשפט גמישות ביישומו לגבי כל מקרה ומקרה. גמישות כזו ניתן למצוא בפסק דינו של הנשיא ברק בעניין שכנר (ע"א 2170/03). בפסק הדין נדונה השאלה, האם נכס שקיבלו המערערות בירושה, הוא "דירת מגורים" לצורך החוק. הנכס נבנה בתחילת המאה ה-20 כבית מגורים בירושלים, ושימש כבית מגורים. הנכס כלל מספר חדרים, מטבח, שירותים, מים וחשמל, אך לא היתה בו מקלחת או אמבטיה. ועדת הערר קבעה, בהתאם לפרשנות הנוקשה של המונח דירת מגורים, כי נכס שאין בו מקלחת או אמבטיה לא יכול להיחשב כ"דירת מגורים", שכן אין בו המתקנים הדרושים למגורים.

ביהמ"ש העליון, מפי הנשיא ברק, קיבל את הערעור על פסק דינה של ועדת הערר וקבע, כי הנכס הנדון הוא "דירת מגורים". הוא כולל מספר מתקנים חיוניים למגורים: חדרים, שירותים, מים וחשמל. לאור כלל נסיבות המקרה, העובדה שאין בנכס מקלחת או אמבטיה אינה שוללת את פוטנציאל השימוש בו למגורים.

לדעת השופט, המתקנים הקיימים בנכס יכולים לשמש תחליף למקלחת או אמבטיה ולמלא את הפונקציות שלהן, כך שעל אף חשיבות המתקן האמור, אין הוא תנאי בלעדיו אין, כמו מים או חשמל. לא כל שכן, בשעה שמדובר בנכס בן כמאה שנה, שנבנה בעת קיומם של בתי מרחץ ציבוריים. ביהמ"ש הוסיף, כי די בשינוי קטן ועבודה מצומצמת בנכס כדי להכשיר בו גם מקלחת או אמבטיה. כמו כן הצביע ביהמ"ש העליון על כך, שהשינויים שנעשו בנכס מאז ששימש למגורים לא היו גדולים, ועל כך שהנכס מצוי בסביבת מגורים. לכן, בנסיבות הנדונות, העובדה שאין מקלחת או אמבטיה בנכס, אין בה כדי לשלול, כשלעצמה, את טיב הנכס כמיועד למגורים.

מקרה נוסף של פרשנות רחבה של המונח "דירת מגורים", בהתאם לגישת הפרשנות התכליתית, ניתן למצוא בפסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת אלדד חסון (ע"א 501/03). בפסק הדין נדונה פרשנות סעיף 49ה לחוק, המעניק פטור ממס במקרה בו אדם מכר דירה בפטור לפי סעיף 49ב לחוק, ותוך שנה מכר דירה נוספת. הפטור מותנה בכך, שהמוכר רכש, בשנים עשר החודשים שלאחר המכירה, דירה אחרת. במקרה שנדון בפסק הדין, מכר המוכר דירת מגורים אך בטרם חלפה שנה מן המכירה, סיים בניית דירת מגורים בבנייה עצמית, על מגרש שהיה בבעלותו.

השאלה שנדונה בפסק הדין היתה, האם בניית דירה בבנייה עצמית עשויה להיחשב כרכישת "דירה אחרת" לצורך סעיף 49ה לחוק. ועדת הערר פסקה, כי דירה הנבנית בבנייה עצמית אינה יכולה להיחשב כ"דירה אחרת" לצורך סעיף 49ה לחוק, וזאת לאור ההגדרה של "דירת מגורים" בסעיף 9(ג) לחוק. הנשיא ברק קיבל את הערעור על פסק דינה של ועדת הערר וקבע, כי תכליתו של סעיף 49ה לחוק היא הענקת פטור למי שמבקש למכור שתי דירות כדי לרכוש דירה שלישית, כשההנחה היא, שהכספים למימון הרכישה מקורם מכספי מכירת שתי הדירות. על-פי תכלית זו, מתבקשת החלת סעיף 49ה לחוק, הן על מי שרוכש דירה שלישית מקבלן והן על מי שרוכש דירה שלישית בבנייה עצמית. בשני המקרים מוכר הנישום שתי דירות, ורוכש דירה, הממומנת ככל הנראה מכספי מכר שתי הדירות. לפיכך, קבע הנשיא ברק, כי גם דירה בבנייה עצמית היא "דירה אחרת" לעניין סעיף 49ה לחוק.