מי פה בעל הבית

הימים השתנו, ולוועד בית נבחר, גם אם חבריו חדורי מוטיבציה, קשה עד בלתי אפשרי לנהל בניין רב קומות, הכולל עשרות ולפעמים אפילו מאות דירות.

המבנים החדשים כוללים מערכות שלתחזוקתן השוטפת נדרשים מקצועיות, ידע, הסמכה ותעודות מתאימות. ועוד, כדי לגבות תשלומים ממספר כה רב של דיירים צריך להשקיע שעות רבות של עבודה, להתמודד עם סרבני תשלום, שלא לדבר על האחריות שבניהול סכומי כסף העשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים מדי חודש.

גם מעמדו החברתי של הוועד, או בתוארו הרשמי "נציגות הבית המשותף", התערער עם השנים, בין היתר על רקע העובדה שיחסי השכנות הם לא מה שהיו פעם.

את הוועד מחליפים ברבים מהבניינים רבי הקומות חברות הניהול והאחזקה למבנים. עיון במדריכי הטלפונים ובמנועי החיפוש באינטרנט מפנה לעשרות חברות הפועלות בשוק, ומציעות שירותים בסיסיים דומים, וכל אחת מעידה על עצמה כי לה יתרונות רבים על פני החברות האחרות. בפועל החוק אינו מגדיר קריטריונים שמחייבים בעל חברה כזו.

להוריד אחריות מהדיירים

העסקת חברת ניהול משדרגת משמעותית את תחזוקת הבית ומורידה אחריות משמעותית מבעלי הדירות", אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת "בדק בית", המתמחה בשירותי בדיקה ומידע לרוכשי דירות. לדבריו, מהנתונים שהצטברו בבדק בית עולה כי רוכשי דירות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מעדיפים באופן מובהק בנייני מגורים שמנוהלים באמצעות חברות ניהול, מאשר בנייני מגורים המנוהלים באמצעות ועד בית. לדבריו, התשלום לחברת הניהול, שיכול להגיע למאות שקלים מדי חודש (תלוי במספר הדירות בבניין ובשירותים שדורשים הדיירים מהחברה) יכול להוות מרכיב בולט בעלות המחיה, אולם התועלת והתרומה משירותי הניהול עדיפים לאין שיעור בזכות המקצועיות, המחויבות והיתרון לגודל.

"ייחודה של חברת הניהול בכך שהיא נותנת מענה בעל ערך מוסף אשר אינו מתייחס אך ורק למצב תחזוקת הנכס ולניהולו התקין", אומר ברדוגו. "חברת ניהול טובה צריכה לעזור לדיירים בכל הקשור לאיכות חייהם, גם בפתרון בעיות שלא קשורות ישירות לבניין, כמו התמודדות עם מפגעים שכונתיים ומטרדים אחרים באזור".

לא לשלם מראש

לצד היתרונות עלולות לצוץ בעיות לא צפויות: לפעמים בעיות קטנות, כמו חוסר שביעות רצון של הדיירים משירותי החברה המנהלת, או חילוקי דעות בין הדיירים בנוגע לאיכות השירות. אולם יש מקרים חמורים בהרבה: לפני כחודש, כך מספרים באגודה לתרבות הדיור, התעוררו כמה מאות דיירים ברבי-קומות בבאר-שבע, וגילו כי זרם החשמל בחדרי המדרגות שלהם נותק, וכי המעליות אינן פועלות. לאחר בירור התברר להם שחברת הניהול, "מגה אחזקות", שלה העבירו הדיירים מראש את התשלומים עבור החשמל בשטחים הציבוריים ועבור תחזוקת המעליות, חייבת כ-300 אלף שקל לספקים, וביניהם חברת המעליות וחברת החשמל, שניתקו את החשמל ואת המעליות. במקרה זה נאלצו הדיירים לשלם פעם נוספת אותם תשלומים, הפעם לחברה החשמל ולחברת המעליות.

כדי שלא להיקלע למצב כזה, ממליץ היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, עו"ד סמי ישראל, על כמה צעדי מנע. לדבריו, ההמלצה החשובה ביותר היא לא לשלם לחברת הניהול מראש, אלא להעביר תשלומים חודש בחודשו. "חלק מהחברות מציעות הנחה, שיכולה להיות משמעותית, עבור תשלום מראש, אבל זו עלולה להיות מלכודת, לכן לא מומלץ ליפול לתוכה". דרך נוספת היא למנות בכל זאת נציגות בית, שתגבה מהדיירים את התשלומים ותעביר אותם בכל חודש לחברת הניהול בגין החודש הקודם.

אם בכל זאת ניתנים צ'קים לחברת האחזקה, יש להקפיד לרשום עליהם את המילים "למוטב בלבד" ולמחוק מהצ'ק את המילה "לפקודת". הסיבה: מי שלא קיבל שירות מחברת האחזקה ועל הצ'קים שנתן נרשמו המילים "למוטב בלבד" יכול לבטלם. לעומת זאת, מי שנתן צ'קים פתוחים ו/או ללא ההערה ולא קיבל תמורה, מומלץ שלא לבטל, הואיל ואם הם הועברו לצד ג', עלול זה לתבוע את המבטל. המלצה חשובה נוספת היא קבלת ערבות אישית של אחד ממנהלי החברה עם חתימת חוזה השירותים, והקפדה שהחוזה יהיה מפורט ויוגדרו בו במפורש תחומי האחריות של חברת האחזקה. ולבסוף, מומלץ לבדוק את זהות החברה ומחויבותיה ברשם החברות, כדי לוודא שאין נגדה שעבודים ועיקולים.

החברות מתאגדות

כדי לענות על הצורך בהסדרת הענף, הוקם לפני מספר חודשים "האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל". את הקמת האיגוד, שנרשם כעמותה, יזם תמיר מינץ, בעצמו בעל חברת לאחזקה וניהול מבנים. בשלב הראשון הצטרפו לגרעין המייסדים שבע חברות ניהול, ולדברי מינץ, בימים אלה עומדות כ-30 חברות בשלבי קבלה כאלה ואחרים לאיגוד.

מינץ: "חברות הניהול והאחזקה שונות זו מזו בסל השירותים שהן נותנות. יש שני סוגים עיקריים של חברות: אלה המתעסקות אך ורק בתחזוקת הנכס, ואלה העוסקות באחזקה וניהול. חברות אחזקה וניהול מעניקות מגוון שירותים רחב יותר - כמו ייצוג הדיירים מול הקבלן בשנים הראשונות לאחר השלמת הבניין ומול הרשויות. צריך לשים לב גם לכך שחלק מהחברות מספקות רק שירותי ניהול, ומעסיקות קבלני משנה לניקיון, לגינון לחשמל ולנושאים אחרים, ואחרות מעסיקות כעובדיהן את אנשי המקצוע השונים.

לאדם הממוצע קשה מאוד לבדוק את מיומנות החברות בשוק, ואנחנו שמנו לעצמנו למטרה לשרת את הצרכנים, ולשמור על שמו הטוב של הענף.

החברות המבקשות להצטרף לאיגוד נדרשות לעמוד בקריטריונים נוקשים, ובוועדת קבלה. בין היתר נדרשים בעליהן להציג תעודת יושר, פוליסות ביטוח, מסמכי בנק, אישור מחברות מעליות על עמידה בהתחייבויות כספיות, ואישור רו"ח על ניהול ספרים.

לדברי מינץ, בכוונת האיגוד להביא לסטנדרטיזציה בענף, ולדאוג להשתלמויות מקצועיות לחבריו. האיגוד מפעיל אתר אינטרנט שבו ניתן ללמוד על מטרותיו, לעיין בחוקים ובתקנות הקשורים לבתים משותפים וללמוד על החברות שכבר הצטרפו אלי www.batim.org.il)."