דינו של שוכר סרבן כדין בעל הדירה

אחת השאלות הרווחות ביותר בניהול בתים משותפים הינה, האם שוכר של דירה יכול להיתבע על-ידי נציגות הבית המשותף בפני המפקח על רשום מקרקעין? חוק המקרקעין התשכ"ט-1969, העניק למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בעניינים הנוגעים לניהול בית משותף וסכסוך בין הדיירים, בעניינים השוטפים כגון הוצאות תחזוקה וכו'.

הסעיף הרלוונטי בחוק המקרקעין (קרי סעיף 72 (א)) מטיל את חובת תשלום הוצאות על "בעל דירה", אשר מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין כך: "בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי הדירה".

ובסעיף 77 א' נקבע: "בעל דירה" מי שעל פי הסכם זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על-פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות, כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך".

בעבר ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בת"א בעניין ע.א. (ת"א) 1730/90 צ.ה.ר חברה לפיתוח ובנין בע"מ ואח' נגד יום טוב עבודי (1987) בע"מ ואח', שקבע, כי שוכר אינו עונה להגדרה של מחזיק בדירה כהגדרתו בחוק המקרקעין, ועל כן אין לחייבו בתשלום הוצאות ועל בעל הדירה לתבוע מהשוכר שלו את דמי ועד הבית.

לאחרונה, המפקח על רישום מקרקעין, עו"ד פנחס לוי, התמודד עם סוגיה דומה, בעניין תיק בתים משותפים 86/05, 236/05 שיש אלוני בע"מ נ' מיקוד אבטחה ושירותים בע"מ ויצחק אלוני נכסים בע"מ.

בעניין אלוני הנ"ל, הנציגות של הבית המשותף הגישה תביעה נגד המבקשת שהינה שוכרת בבניין, בגין דמי ועד בית ותחזוקה. את התביעה הגישה מיקוד אבטחה ושירותים בע"מ, באשר על פי תיקון 71 לחוק המקרקעין גם חברת אחזקה יכולה להיות צד להליך בפני המפקח, באשר יש בניינים כבנין נשוא הדיון, שמלאכת ניהול הבית המשותף מסורה לחברת אחזקה כזו.

המשיבה 2 הינה הבעלים של הדירה שהמבקשת שוכרת בה. המבקשת הגישה בקשה למחוק את התביעה נגדה, באשר היא רק שוכרת לטענתה, והיא לא יכולה להיות צד להליך מסוג זה, ורק בעל הדירה, כלומר, יצחק אלוני נכסים בע"מ, יכול להיות צד להליך כזה. המפקח פנחס לוי, לאחר ניתוח הסוגיה והשוואת הפסיקה בעניין זה, החליט לדחות את הבקשה.

חברת אחזקה, טענה, כי יש בסעיף 72 (ג) לחוק המקרקעין כדי להרחיב את סמכות המפקח גם על סכסוכים עם שוכרים. סעיף 72 (ג) קובע, כי הסמכות של המפקח לדון בסכסוכים תחול "גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות".

המפקח מסיק מכך, שלמעשה צד לסכסוך בפני המפקח יכול להיות אחד מאלה: "בעל דירה, המחכיר לדורות, מחכיר המשנה לדורות, חוכר לדורות, חוכר משנה לדורות, מי שעל פי הסכם זכאי להירשם כבעל דירה או כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות, מחזיק בדירה מטעם בעל הדירה או מטעם המחכיר לדורות או מטעם מחכיר המשנה לדורות, כל מחזיק בדירה כל עוד לא הוכיח שאינו כך".

המפקח פנחס לוי דוחה את הקביעה בפסק דין צ.ה.ר הנ"ל וקובע, כי מדיניות משפטית ראויה מחייבת כי דיון כזה, על הוצאות רכוש משותף, ימוצה רק אם כל מי שבפועל צריך לשלם את הוצאות אלו יהיה נוכח בדיון. על-פי קביעתו של המפקח לוי: "רק בסיטואציה זו שבה מעורבים כל הצדדים הנוגעים בדבר הליך משפטי אחד ומשותף יכול ביהמ"ש ו/או המפקח על רישום המקרקעין להכריע בשאלות שהן באמת השאלות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין, להגיע לגילוי האמת ולעשיית צדק".

אשר על כן, הדעת נותנת, כי יתייצבו בפני המפקח כל המעורבים בסכסוך ואין זה רלוונטי אם בתביעה כרוכים שני חייבים, האחד "עיקרי" והשני "משני". ועל כן, לפי קביעת המפקח לוי, כל עוד גם הבעלים של הדירה נתבע, אז גם השוכר שלו יכול להיתבע ביחד ולחוד, ובכך למצות את ההליך נגד כל הנוגעים בדבר.

פסק דין זה של המפקח לוי מזכיר לרבים המתגוררים בבתים משותפים סיטואציות דומות. זהו עניין של יום יום, שבבתים משותפים דירות רבות מושכרות לשוכרים. לעיתים כמות השוכרים בבניין היא יותר מאשר בעלי דירות. ואולי לא נעים לאמר, אך זו האמת - בבית שיש רוב של שוכרים, הנטייה לניהול תקין של הבניין הינה לעיתים פחותה מאשר מצב שבעלי דירות עצמם מתגוררים ומפקחים על רכושם בזמן אמת ובעיניים פקוחות, עם ראייה לטווח ארוך.

לא פעם בעל דירה שהשכיר דירתו אינו בנמצא, וכל הניסיונות להידבר איתו ולגבות ממנו את החוב לא מצליחים. היכולת לתבוע את השוכר בפני המפקח הינו מנגנון נכון ויעיל, באשר המדובר במערכת יעילה ומהירה מאוד.

הפרקטיקה היומיומית מוכיחה, כי דיונים בפני המפקחים על רישום מקרקעין הינם דיונים מהירים ויעילים. לא פעם המפקח משמש גם כעורך דין של הצדדים, באשר לא כל דייר או נציגות יכולים להרשות לעצמם להופיע בליווי עורך דין לדיונים. אשר על כן, נחטיא את מטרת החוק אם נאפשר לשוכר, שהינו "סורר ומורר" ומנצל פירצה, לאמלל חיי בניין שלם, בסברו כי איש לא יתאמץ להגיש נגדו תביעה בבית המשפט השלום אשר תארך זמן רב. יש בפסיקה זו משום הרתעה, ועם כל הכבוד הראוי, מדיניות משפטית ראויה צריכה לעודד מסקנה זו.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.