העליון: היטל השבחה יוטל על השינוי בערך הנכס בגין כל תוכנית ייעוד

בשיטת המקפצה משולם המס על ההפרש בין ערך הנכס לפני התוכנית הראשונה לבין ערך הנכס לאחר התוכנית האחרונה. בשיטת המדרגות משווים את ערכו של נכס על כל תוכנית לחוד, ולאחר מכן מצרפים לכל תוצאה הפרשי הצמדה, ובסופו של דבר משולם המס על הערך של התוכנית האחרונה.

בכך למעשה קיבל בית המשפט העליון רשות ערעור שהגיש ציון פמיני כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים. את פנימי ייצגו עוה"ד אליצור דיבון ויורם ברסלע. את הוועדה ייצגה עו"ד שרי לרנר-הורוביץ.

פסק הדין נכתב על ידי השופטת אסתר חיות בהסכמת השופטים סלים ג'ובראן והנשיא בדימוס אהרון ברק. בתחילת שנות ה-70 רכש פמיני קרקע בשכונת בית הכרם בירושלים. במועד הרכישה חלה על הקרקע תוכנית מסוימת. מספר שנים לאחר מכן פורסמה תוכנית אחרת ובסופו של דבר ב-1996 פורסמה התוכנית האחרונה בדבר איחוד וחלוקה מחדש של חלקות בשכונת בית הכרם.

הוועדה המקומית חייבה את פמיני בהיטל השבחה לפי שיטת המקפצה, על פי שומה שהעמידה את סכום ההשבחה על סכום של 2 מיליון דולר. שמאי מטעם פמיני הגיש חוות דעת נגדית, לפיה ההשבחה בהתאם לשיטת המדרגות היא 107 אלף דולר בלבד. שמאי מכריע שמונה לעניין חישב את ההשבחה בשיטת המקפצה וקבע כי ההיטל עומד על כ-2.85 מיליון שקל.

בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי אישרו את עמדת הוועדה המקומית ועל כך הגיש פמיני בקשת רשות ערעור לעליון.

פמיני טען כי שיטת המקפצה מעוותת את שומת היטל ההשבחה, משום שהיא מחשבת גם ערכים המשביחים את שווי הקרקע שאינם נובעים מהפעילות התכנונית (כגון עליית שווי הקרקע - ש.ד) ועליהם אין לגבות את ההיטל האמור.

הוועדה המקומית מאידך טענה כי יש לפרש את החוק בהתאם למשמעותו המילולית הברורה, לפיה תיערך שומת ההשבחה על ידי השוואה בין ערך הקרקע לפני אישור התוכנית הראשונה לעומת ערכה מיד לאחר אישור התוכנית האחרונה, דהיינו על פי שיטת המקפצה.

אינטרס חברתי

השופטת חיות ציינה כי היטל ההשבחה בא לשתף את הציבור בהתעשרותו של בעל הקרקע הנובעת מפעולה תכנונית של הרשות, ולכן צריך להתקיים קשר סיבתי ישיר בין הפעילות התכנונית, שבעקבותיה מחויב בעל הקרקע בהיטל, ובין עליית שווי הקרקע לפיה מחושבת ההשבחה.

השופטת קבעה כי השיטה הראויה היא שיטת המדרגות. לדבריה, שיטת המקפצה כוללת בחישוב ההשבחה את כל העלויות הכלליות בשווי השוק של הקרקע, גם כשאלה לא נובעות מהפעילות התכנונית המשביחה.

"למרות ששיטת המדרגות גובה מחיר בשל היותה יעילה פחות, האינטרס החברתי יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת במס", קבעה. (רע"א 4217/04).