המחוזי ביטל הוצאת שטח מרכוש משותף למרות הסכמת הדיירים

בין רוכשי דירות בבית משותף ברעננה לבין החברה שהקימה אותו, שרבט מלכיאל, התגלע סכסוך באשר לזכויות הבעלות על חלק משטחה של קומת הקרקע. שטח המריבה הוצא מכלל הרכוש המשותף והועבר לחזקת החברה במסגרת ההסכמות וההתניות ההדדיות עליהן חתמו הצדדים בהסכמים לרכישת הדירות.

רוכשי אחת הדירות, ענת וערן טרלובסקי, ביקשו מבית המשפט להצהיר כי "שטח המריבה" נכלל ברכוש המשותף של הבית, ולכן יש להורות לחברה ולבעליה, מלכיאל שרבט, להחזיר את החזקה בשטח לרוכשי הדירות. עוד טענו כי להסכמת הדיירים להוצאת הרכוש המשותף אין תוקף חוקי. הנתבעים טענו כי שטח המריבה הוצא מכלל הרכוש המשותף בידיעת התובעים ובהסכמתם, שניתנה בהסכמי הרכישה.

השופט ניסים ישעיה קיבל את בקשת התובעים וקבע, לאחר עיון בהסכם הרכישה, כי לא הוכחה הסכמה קונקרטית וספציפית מצד הדיירים להוצאת שטח המריבה מהרכוש המשותף. לדעתו, המחוקק ביקש להגן על רוכשי דירות בבית משותף מפני בוני ומשווקי הדירות, שמכתיבים לעיתים תנאי חוזה הפוגעים בזכויות הרוכשים, ואלה - בשל ניסוח מעורפל - נופלים בפח ונותנים הסכמה כוללנית להוצאת שטחים מהרכוש המשותף, השייך להם על פי דין.

השופט ציין כי גם אם התובעים הסכימו להרשות לקבלן להוציא שטחים מהרכוש המשותף, ואף אם הסכימו לשינוי התקנון באופן שייתן תוקף משפטי לכך, אין להסכמות אלה תוקף משפטי. זאת, כיוון שאין הן עונות לדרישת המחוקק, לפיה יש להוכיח קיומה של הסכמה קונקרטית וספציפית מצד הדיירים. לדבריו, הסכמה שכזו חייבת להיות מפורשת ובהירה ולא מובלעת או מוסתרת בנוסחים כוללניים ובלתי מפורטים של הסכמים. (ת.א. 1843/02).