התחזוקה תואמת את הקניין

על-פי חוק המקרקעין, יש חלקים בבניין, כגון מקלט וגרם מדרגות וכיוצא בזה מתקנים חיוניים, שמשמשים את כל הדיירים. מתקנים אלו נקראים רכוש משותף, ועל כל בעלי הדירות, ולא משנה באיזה קומה הם נמצאים או לאיזה צד הם פונים, להשתתף באחזקתו התקינה של רכוש זה.

לאחרונה המפקח על רשום המקרקעין בירושלים, עו"ד פנחס לוי, דן בסוגיה זו מהיבט מעניין. העניין היה בתיק מס' 140/06, מעונות עובדים בקרית משה - אגודה שיתופית לשיכון בירושלים בע"נ, נגד אריה ורינה בן-דוד ואח'.

בתיק דנן, התובעת הינה חוכרת ראשית של כל הדירות במספר בניינים אשר נרשמו כולם כבית משותף אחד עם 239 דירות. התובעת החכירה את כל היחידות לחוכרי משנה כדיירים בבניין, והצמידה את כל הרכוש המשותף לרבות מקלט וכו' ליחידה כלשהי השייכת לתובעת, ומשמשת כמשרדי התובעת.

התובעת מבקשת בתביעה זו, כי הבית יתנהל כבית מורכב. בית מורכב הינו מונח על-פי סעיף חוק המקרקעין, ופירושו חלוקת הבית המשותף לאגפים שונים כך שכל אגף יפעל בנפרד ויתחזק את הרכוש המשותף השייך לאגף שלו.

ההיגיון שבהוראה ברור, באשר יש במציאות בתים משותפים עם מספר אגפים, ולמרבה הצער אין תאום והסכמה בין הכניסות השונות ואף אין כל קשר, ובמצב זה עדיף כי כל כניסה תפעל בנפרד וכך הבית יישמר יותר טוב.

בעניין דנן היו התנגדויות על-ידי חלק לא קטן מיתר בעלי הזכויות בבניינים. לטענת המתנגדים, התובעת אכן מבקשת כי כל אגף ישלם את עלות החזקת הרכוש המשותף בבניין מבלי שדיירי אותו בניין יזכו לקבל גם כזכות קניינית את החלקים שיגיעו אליהם מאותו רכוש משותף.

המפקח לוי, בקבלו את טענות המתנגדים, קובע: "אין התובעת זכאית ורשאית להעביר אחריות וחובה זו הרובצים עליה לנתבעים, לפי שיקול דעתה הבלעדי, מבלי לקבל את הסכמתם תחילה לעניין. על מנת לחייב את הנתבעים באחזקה ובניהול של חלקים ברכוש המשותף, יש צורך להעניק להם גם את הזכות הקניינית באותם חלקים, שכן הא בהא תליה. לא יעלה על הדעת שהזכות הקניינית ברכוש המשותף תישאר בידי התובעת, אך האחריות והחובה לאחזקתו ולניהולו יוטלו על הנתבעים, וישאו הם בעול הנ"ל מבלי שתוענק להם גם הזכות הקניינית בו".

יש להוסיף, כי במקרה דנן הבית נרשם כבית משותף בשנת 1956, וזאת לפני חקיקת חוק המקרקעין (1970). על-פי חוק המקרקעין לא היתה כל אפשרות להצמיד לדוגמא מקלט לדירה כלשהי, עניין שגם המפקח לוי מציין. אשר על כן, ככל הנראה במקרה דנן אין ברירה אלא לשנות את רישום הבית האמור, ולהפכו לשיטה יותר מודרנית המקובלת בארץ כדי ש"החובה התחזוקתית" והזכות הקניינית ברכוש המשותף יהיו תואמות זו את זו.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.