לבייב ובוימלגרין לא מצליחים למכור בפרויקט היוקרה המשותף שלהם בניו-יורק

אם עד לפני מספר חודשים היו הפרויקטים בתפוח הגדול היהלום שבכתר של יזמים כמו לב לבייב ושעיה בוימלגרין, הרי שבמידה רבה הפכו הדירות בעיר הנדל"ן המדוברת ביותר בעולם לנטל שקשה למכור אותו. בדו"חות השנתיים של 2007, שהוצגו בסוף מארס 2008, התגאו מאוד באפריקה ובבוימלגרין קפיטל בפורטפוליו הנכסים המרשימים העומדים לרשותם בניו יורק, אולם מתברר כי זו היתה שירת הברבור, ומאז העסק פשוט תקוע.

הפרויקט המרכזי והגדול ביותר שנשאר עדיין בבעלות משותפת של לבייב ובוימלגרין הוא המבנה ברחוב PINE 20 במנהטן, שנרכש בסוף 2004. המבנה בן 38 הקומות מצוי בלב האזור הפיננסי של מנהטן, בצמוד לבורסה בוול סטריט ובניינים ספורים מהיכן שעמדו מגדלי התאומים.

לבייב ובוימלגרין החליטו להסב את הבניין, שאכלס שנים רבות את משרדי בנק צ'ייס מנהטן, ל-408 דירות יוקרה לפיננסיירים (בעיקר רווקים וזוגות צעירים) שירצו לגור בצמוד למקום העבודה שלהם. כמעט 4 שנים חלפו מאז הרכישה, ולבייב ובוימלגרין אף ערכו הסכם היפרדות ביניהם במרבית הנכסים המשותפים. אולם, אם עד בסוף 2007 נמכרו 319 דירות מתוך 408 הדירות, ברבעון הראשון של 2008 נמכרו רק 5 דירות (הנתון האחרון המופיע בדו"חות הרשמיים של אפריקה ישראל לבורסה), אולם מאז היזמים פשוט לא מצליחים למכור את 20% הנותרים, כמעט 3 שנים מאז החל שיווקן הרשמי, בינואר 2006.

לפי נתוני "סטריט איזי", המרכז את מכירות הדירות בניו יורק, ב-20 PINE עומדות כעת 58 דירות המוצעות למכירה, כמעט ללא ביקושים, כאשר העסקאות האחרונות שנסגרו בבניין היו באמצע יולי 2008, על סף הכניסה למשבר הפיננסי העמוק. אומנם 5 דירות מצויות בתהליכי חתימה, אולם תהליך החתימה על חלקן אורך כבר למעלה מ-7 חודשים.

המשווק של הפרויקט הוא הישראלי לשעבר מייקל שבו, המכונה "הרוצח של שוק הנדל"ן בניו יורק", אשר כבר באפריל 2007 ציין כי "75% מהדירות נמצאות בהליכי חתימה, וכולן במחיר הפתיחה", לאחר שפתח את משרדי המכירות 24 שעות ביממה. אולם, נכון להיום שיעור המכירות בבניין, שנה וחצי מאוחר יותר, עומד על 80%.

המחיר הממוצע לדירות שנמכרו בבניין עומד על 1.117 מיליון דולר, בעוד המחיר המבוקש הממוצע למ"ר בדירות המוצעות למכירה עומד על 13.8 אלף דולר למ"ר, גבוה ב-8% מהעסקאות שנסגרו מתחילת השנה - אך בחודשים האחרונים נרשמה ירידה מהותית במחיר הנדרש.

אם נעבור לבניין אחר של לבייב לבדו, המצוי בפינת הרחובות Ann William ו-Fulton 111, המצב גרוע בהרבה. בסוף הרבעון הראשון דיווחה אפריקה על מכירת 87 דירות מתוך 163 דירות פאר (11 מתוכן ברבעון הראשון של השנה), בבניין ששיווקו החל במאי 2007. אולם, אם פתיחת המכירות היתה מרשימה ומבטיחה, הרי שמסוף הרבעון הראשון, לפחות לפי נתוניו האמינים של "סטריט איזי" המרכז את משווקי ומתווכי הדירות בניו יורק, לא בוצעו עסקאות וחלק מהדירות שהוצעו פשוט נמשכו בחזרה מהשוק עד יעבור זעם. במקביל, 24 דירות שממתינות לרוכש נמצאות כבר חודשים ארוכים בשוק ללא התעניינות וללא דירה אחת המצויה תחת חוזה.

גם פרויקט זה של לבייב מצוי באזור הפיננסי, ואף קרוי בשם "דיסטריקט" - 500 מטר צפונית מזרחית מפיין 20. המחיר הממוצע הנדרש כרגע עבור הדירות עומד על 11,850 דולר למ"ר. הדירות מוצעות במחירים הנעים בין 625 אלף דולר ל-3.395 מיליון דולר, אך כאמור רובן עומדות מאז תחילת 2008 ללא דורש.

צרות בברוקלין

גם בפרויקט של בוימלגרין לבדו בברוקלין יש צרות. פרויקט NOVO המצוי בשדרה הרביעית מספר 343 בברוקלין, בצמוד ל-Park Slope, כולל 12 קומות ו-113 דירות. המגרש נרכש בידי בוימלגרין כבר ב-2002, וביוני השנה קיבל בוימלגרין רישיון לאכלוסו, דבר שעורר זעם בקרב תשובי השכונה בשל העובדה שבוימלגרין לא עמד בהתחייבותו לשקם ולחדש את הפארק הסמוך בו השתמש לצורך הקמת הבניין.

העסקאות האחרונות בוצעו לפני חודש, ובסך הכל מרבית הדירות נמכרו (מדובר בנכסים פרטיים), אולם המכירות בוצעו בזכות הורדה משמעותית של מחיר הדירות היוקרתיות. 9 הדירות המוצעות כעת הן בטווח של 499-905 אלף דולר, אך רובן בהנחות של 5%-10% ובמחיר ממוצע של 7,350 דולר למ"ר. חלק מהדירות ממתינות לרוכש יותר משנה. מחירה של דירה בקומה העליונה, שהוצעה ביוני 2007 ב-1.045 מיליון דולר, ירד באוגוסט השנה ל-920 אלף דולר, אך בתחילת החודש משך המשווק את הדירה מהשוק, לאחר כמעט שנה וחצי ללא רוכש.

אם רוצים לבחון את מצב השוק הנוכחי בכלל בעיר ניו יורק, הרי שה"ניו יורק מגזין" מדווח כי בשבוע האחרון הוצעו למכירה 11,500 דירות במנהטן במחיר ממוצע של 1.195 מיליון דולר (11,367 דולר למ"ר). בברוקלין הוצעו ברשימות המתווכים רק 3,639 דירות במחיר ממוצע של 649 אלף דולר (6,760 דולר למ"ר).

אפריקה: "פער בין מספר המתעניינים לבין מספר העסקאות שנחתמות"

גורמים באפריקה ישראל ציינו היום כי "שוק הנדל"ן האמריקאי משפיע על כל החברות ובהן גם אפריקה ישראל. הפרויקט ברחוב Pine נמצא בשלבי סיום ולחברה אין שום לחץ למכור את הדירות, מכיוון שהלוואה בגובה של 205 מיליון דולר למימון הפרויקט שנלקחה מבנק אוף אמריקה, נפרעה לפני כשבועיים".

מהקבוצה נמסר עוד: "אמריקה היא בטוח לא מה שהיה לפני שנה, אבל עדיין יש מכירות. כמות אדירה של אנשים נכנסת למשרדים, אבל חוסר הוודאות לאן הולך השוק מביא לפער בין מספר המתעניינים לבין מספר העסקאות שנחתמות. מצב זה צפוי להשתנות בתחילת השנה הבאה, עם כניסתו לתפקיד של נשיא חדש בארה"ב".

מקורות בחברה טענו כי הפרויקט ברחוב Fulton דווקא הציג נתונים בניגוד למגמה הכללית ובחצי השנה האחרונה נמכרו עשרות דירות נוספות ואכלוסו יחל בסוף החודש. "ההתעניינות בשטחים המסחריים היא אדירה בעיקר בשל העובדה שמדובר במקום שהוא במוקד התוכניות של העירייה בשנים הקרובות, ליד מרכז הסחר העולמי לשעבר".