לפני שקונים נדל"ן מקבלן

בשל המשבר הכלכלי בעולם, מתנהל ענף הנדל"ן למגורים בישראל בתנאי אי וודאות. בצד החשש ממיתון ומקשיי מימון, מתפתח חשש מפגיעת המשבר בחברות נדל"ן ישראליות - דבר שמעורר זכרונות לא נעימים מהעבר הלא רחוק - פרשת חפציבה.

כמה עצות למי שמתכוון לרכוש דירה מקבלן בימים אלה:

1. מי הוא הקבלן

אספו עליו מידע: המוניטין שלו, אמינותו וחוסנו הכלכלי.

זאת אפשר לעשות על ידי חיפוש וקריאת כתבות שהתפרסמו אודותיו בכלי התקשורת - דיווחים על תלונות לקוחות, תביעות שהוגשו נגדו. ומנגד - פרסומים המעידים על איתנות פיננסית ואיכותם הגבוהה של פרוייקטים שבנה.

כדאי לסייר בבנייני מגורים שבנה, להתרשם באופן אישי מאיכות הבניה, לשוחח עם דיירים, שרכשו דירתם מהקבלן, ולברר את מידת שביעות רצונם, בייחוד מאיכות הבנייה, מסירת הדירות במועד והטיפול בליקויים שהתגלו אחרי כניסתם לדירה.

2. איתנות פיננסית - להעדיף קבלן שמלווה מבנק

העובדה שקבלן מסוגל להקים פרוייקט ללא נטילת מימון מבנק, אינה מלמדת בהכרח על חוסן כלכלי, ייתכן שהמימון מגיע ממקורות אחרים ומידת המינוף והסיכון שלקח הקבלן, גבוהה.

בימים סוערים כמו ימינו, דווקא כדאי להעדיף קבלן שפנה למימון בנקאי. הסיבה לכך היא שקבלן המבקש מימון מבנק, נדרש לממן חלק מהפרוייקט באמצעות הון עצמי, שמשמעו מימון מכספו ומנכסיו. בצל המשבר, דורשים הבנקים מהקבלנים להעמיד הון עצמי גבוה יותר מבעבר.

3. "פרוייקט סגור" - סוג המימון הבנקאי העדיף

"פרוייקט סגור", היא שיטת מימון שבה כל הפעילות הכספית של הפרוייקט מנוהלת בנפרד מיתר עסקיו של הקבלן, בחשבון בנק נפרד. לחשבון, המכונה "חשבון הפרוייקט", מופקדים כל הכספים המתקבלים מרוכשי הדירות בפרוייקט ומוצאים ממנו כספים רק כתשלומים הנדרשים לבניית הפרוייקט.

שיטה זו מבטיחה שכל ההכנסות מהפרוייקט משמשות אך ורק לטובת הקמתו - ולא לכיסוי חובות מעסיקים אחרים, או מיזמי נדל"ן אחרים של אותו קבלן.

החוק מחייב את הקבלן לתת לקונה פרטים לגבי דרך ההתקשרות עם הבנק שבו מתנהל "חשבון הפרוייקט". הקבלן מחוייב לתת את הפרטים, במעמד חתימת חוזה המכירה של הדירה.

מומלץ לפנות לבנק, לאמת את הפרטים שמסר הקבלן - שיטת המימון ומספר "חשבון הפרוייקט".

4. תשלומים באמצעות "פנקס שוברים"

קבלן שמקבל מימון בנקאי להקמת פרוייקט, חייב למסור לקונה "פנקס שוברים", שבאמצעותו ישלם הקונה לקבלן. את התשלום באמצעות הפנקס ניתן לבצע בכל הבנקים ולאו דווקא בבנק שבו מתנהל "חשבון הפרוייקט".

השימוש בפנקס השוברים מבטיח שהתשלום יופנה ישירות ל"חשבון הפרוייקט" וכן שהכספים יושבו לקונה, במקרה שמסירת הדירה לקונה נמנעה באופן מוחלט. הכספים יוחזרו לקונה הדירה, גם במקרה של עיקול, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו למינוי כונס נכסים וצו הקפאת הליכים נגד מוכר הדירה או נגד בעל הקרקע.

במעמד חתימת החוזה:

1. בקשו מהקבלן וקבלו את פנקס השוברים.
2. בררו שהפרטים המופיעים בפנקס השוברים תואמים את פרטי הפרוייקט .
3. ודאו שחשבון הפרוייקט רשום בחוזה קניית הדירה.
   
4. מרגע וזה ואילך הקפידו לשלם את כל הכספים עבור הדירה רק באמצעות פנקס השוברים.

5. פריסת התשלומים לחלקים ופרישתם על פני תקופת הבנייה

החוק מחייב את הקבלן למסור לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בגובה מלוא הסכום ששולם לקבלן, החל מתשלום העולה על 7% ממחיר הדירה. לפיכך מומלץ שהתשלום הראשון יהיה לפחות בגובה 8% ממחיר הדירה, וזאת כדי לחייב את הקבלן למסור את הערבות או הפוליסה, כבר בתשלום הראשון.

מומלץ להימנע ממצב בו מרבית התמורה בעד הדירה שולמה לפני שהקבלן קידם באופן משמעותי את בניית הבנין והדירה. כדאי לפרוס את התשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה.

לוח זמנים סביר לתשלומים:

1. עד 15% ממחיר הדירה במועד החתימה.
2. השלמה ל- 40% (כלומר עוד 25%) ממחיר הדירה עם גמר הרצפה של הקומה הראשונה בבניין.
3. 20% נוספים ממחיר הדירה במועד גמר שלד הקומה בה נבנית הדירה וקירות הפנים של הדירה.
4. 15% נוספים ממחיר הדירה במועד גמר טיח פנים של הדירה.
5. 15% נוספים ממחיר הדירה במועד גמר חיפוי חיצוני של הבניין.
6. 10% נוספים ממחיר הדירה במועד מסירת הדירה.

6. ייעוץ משפטי

בעסקה עם הקונה, מייצג עורך הדין של הקבלן את הקבלן בלבד, וזאת גם אם הקונה משלם את שכר טרחתו. כדאי לקונה למנות עו"ד מטעמו, על מנת להבטיח את הגנת האינטרסים שלו כקונה.

לרוב, אחראי עורך הדין מטעם הקבלן על פעולות הרישום הכרוכות בפרוייקט, ובכלל זאת רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. מומלץ לוודא עם עורכי דינו של הקבלן מראש ולוודא שבידיהם ייפוי כוח בלתי חוזר מאת הקבלן, אשר יאפשר, במידת הצורך, ביצוע פעולות בשם הקבלן.

ענת מולכו היא עורך דין - שותפה ומנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'