עודף נדל"ניסטים יוריד מחירים

מאז ומעולם, סיפקו חסמי הכניסה למתחרים חדשים את אחד המבחנים הכי בסיסיים לאטרקטיביות של כל שוק.

על פי המודל הקלאסי, בשוק כמעט ללא כל חסמים, הרווח יילך ויישחק בהדרגה. עוד ועוד שחקנים יצטרפו בקלות למשחק, כולם יאלצו לנגוס בשורת הרווח כדי למכור את מרכולתם עד שהרווחיות תהפוך לזניחה (אם בכלל).

בשוק נורמלי, פועלים שני חסמי כניסה עיקריים - משאב חיוני או רישיון בלעדי להפקת המוצר, הנמצאים בידי מספר מצומצם של שחקנים. לחילופין, או במקביל, מתפתח יתרון ברור לגודל או למקצוענות, שמאפשרים לייצר כמה שיותר בכמה שפחות, מה שמונע מהקטנים להצטרף למגרש בתנאים שווים.

אם תרצו, הרבה לפני משחקי המינוף, התנודות במחיר התשומות והשפעת המשבר העולמי, ענף הנדל"ן נפל במבחן החסמים. בשוק הסלולר יש ארבע חברות בכל הארץ? רק בפתח תקווה יש היום יותר מ-40 יזמי נדל"ן. קחו את שלוש חברות הנדל"ן הגדולות והממותגות בישראל, ותראו שהן לא מכרו פה אפילו 10% מהיקף השוק של היד הראשונה.

כי רק בנדל"ן, כל אחד יכול היה להיות יזם (להבדיל אגב מקבלן, שצריך לא מעט ידע הנדסי, מימוני וכו'). סבא שלך היה יזם, אבא שלך היה יזם ואתה בדיוק סיימת תיכון? בוא לנדל"ן.

התחתנת עם אישה עשירה ואתה מחפש מה לעשות בכסף ובזמן הפנוי? תשקיע בנדל"ן. סיימת קריירה בכדורגל ואף אחד לא מציע לך להיות מאמן? אין כמו נדל"ן כדי להרגיש שוב בעניינים. השתחררת מצה"ל ואתה מחפש רווח מהיר במסלול שלא דורש השכלה פורמלית? חפש קרקע או בניין ישן.

הרי מה זה יזם נדל"ן, התפקיד הכי פופולרי בשנים העליזות והמפוארות של המודל הקפיטליסטי? מישהו שיודע לערבב קרקע של אחד, עם קבלנות ביצוע של אחר, כדי שאנשי השיווק (באאוטסורסינג) ימסרו בסוף את המפתח לקונים. לא פלא שבשנים האחרונות לא ניתן היה למצוא כמעט אף איש עסקים (לאון רקאנטי כדוגמה) או עו"ד בינוני (שלמה נס כדוגמה) שלא צירף לעצמו גם את התואר יזם נדל"ן (ואפילו קנה שלד בורסאי כדי לצקת לתוכו פעילות).

עם הראש מעל המים

יחד עם זאת, למרות המודל ההטרוגני והבעייתי משהו של אנשי המקצוע (שבלט מאוד בכל כנס המוני שערכו הקבלנים והיזמים), שני דברים החזיקו בכל זאת את הענף עם הראש גבוה מעל המים. במודל הקלאסי, תפקידו של היזם היה ליטול על עצמו דבר אחד (שאמנם אינו תלוי בכישורים או בהשכלה אבל הוא מאוד מאוד משמעותי): את מימד הסיכון בדרך ליצירת הרווח. כדי להקים כל בניין, אפילו של 50 דירות, צריך ליטול הלוואות של עשרות מיליוני שקלים, מה שלא ממש מתאים כנראה לרוב האנשים שלא ממש אוהבים להסתכן.

רק שבשנים האחרונות, אפילו סיכון לא היה שם. הבנקים ושוק ההון הסכימו לתת כמעט את כל המימון לעסקאות וגם נותני השירותים והקרקעות התפתו לקבל את משכורתם לפי אחוזים מההצלחה.

ברגע שהמשחק הפך לגלובלי, גם החסם המשמעותי השני - משאב הקרקע המוגבל - נעלם כלא היה. ברומניה, בהונגריה, בפולין, בגרמניה או בהודו היה נדל"ן בלי סוף, שמילא בזה אחר זה טיסות צ'רטר שהעמיסו יזמים טריים וותיקים שיצאו להשקעות בעולם הרחב.

איך זה ייגמר? כנראה כמו שלימדו אותנו במבוא למיקרו כלכלה. כשהסיכון חוזר בגדול והעולם מתכווץ בחזרה ומשאיר מעט מאוד אזורים אטרקטיביים, עשוי להתפתח פה שוק נדל"ן שפוי עם חסמים גבוהים במיוחד.

בנתיים, עודף השחקנים ישחק את הרווח, חלק מהשחקנים ימכור בהפסד רק כדי לשחרר הלוואות יקרות יותר (היום שווה להם למכור נכסים ודירות בהפסד, ולו כדי לקנות את אגרות החוב של עצמם), עד שהשוק יתנקז למספר מצומצם בהרבה של מי שפעם עוד נקראו כרישי נדל"ן. *