הירידה במחיר הדירות תזיק לנו

זה מה שקורה בחודשים האחרונים, שבהם התפתח כאן מעין קונצנזוס, ולפיו "עם ישראל" מייחל לירידת מחירי הדירות. מי שהיה הוגן, ורצה להציג את התמונה הכוללת, דיבר בדרך כלל על חזית בה מצד אחד עומדים קבלנים - המעוניינים כמובן שהמחירים ימשיכו לעלות, כשמן הצד השני עומד הציבור הרחב - המעוניין שתהיה כאן קריסת מחירים, שתאפשר לו לרכוש דירה או בית בזיל הזול.

רק שבדרך, יותר מדי אנשים שכחו ש-75% מהישראלים כבר מחזיקים בדירת מגורים. הפנטזיה על הבית הפרטי או על הדירה המשודרגת הבאה שלנו היא דבר נהדר, חלום שמניע בימים טובים את הכלכלה ואת הצריכה הפרטית, אבל בינתיים כדאי לזכור את הדירה שכבר נמצאת ברשותנו (גם אם אנחנו "תקועים" בגללה עם משכנתא לעוד שנים ארוכות). ירידה בערך הדירות בישראל היא קודם כל ירידה בערך הנכס הכי יקר ומשמעותי שיש לנו, לא של אלה שאנחנו רוצים לקנות מחר.

זה פשוט מאוד: "אפקט העושר" מביא בחשבון את העלייה בערך הדירה בה אנו גרים, הרבה יותר מאת הירידה בערך הדירה שאנחנו חולמים לקנות. בהתאם לכך, כאשר מחירי הבתים עולים, האנשים מרגישים עשירים יותר, ולכן הם מוציאים יותר. על פי מחקר ה-OECD, כל עלייה של דולר בעושר שלנו - ובכלל זה גם של הנדל"ן שבבעלותנו - תגרום לנו להוציא עוד 1 עד 7 סנט. על-פי מודל הפדרל רזרב האמריקני, עלייה של דולר בעושר גורמת לצריכה של עוד 3.75 סנט.

ובכל זאת, משום מה, אצלנו נדמה ש"אפקט העושר" התהפך. יותר ויותר אנשים חושבים שכאשר מחירי הבתים יורדים הם צריכים להרגיש עשירים יותר. במאמר מוסגר - כבר שנים שהחלום הכי גדול שלנו הוא שמינהל מקרקעי ישראל יפורק וערך הקרקעות יצנח בעשרות אחוזים (בגלל שיווק מהיר והעדר סרבול וביורוקרטיה), מבלי שאף אחד חושב עד הסוף מה זה יעשה גם לדירה הנוכחית שלו.

למה זה קורה? ראשית, את רוב הרעש עושים אלה שאין ברשותם דירות, שהם כאמור מיעוט קטן יחסית. בנוסף, ואת זה קצת יותר קשה לשמוע, כנראה שלא אכפת לנו שהעושר האישי שלנו מתכווץ, אם העושר של האחרים (במיוחד אם הם פוליטיקאים, שכנים או אפילו ידידים קרובים) התכווץ יותר.

באופן טבעי, גם יותר קל לנו להאמין שהירידה במחיר הדירה שאנחנו רוצים לקנות תהיה משמעותית בהרבה מהירידה בערך הדירה שלנו (זו אגב אחת הסיבות המרכזיות לכך שהשוק נמצא בשיתוק ומוכרים וקונים אינם נפגשים).

בכל מקרה, השבוע זה זמן טוב להפנים את ההשלכות המסוכנות של ירידת מחירי הדירות. לירידה במחירים יש השפעה נוספת, עוד יותר הרסנית מהתכווצות העושר האישי (של כ-75% מהישראלים כאמור).

פרסום מדד המחירים השלילי, ובכלל זה הירידה במדד מחירי הדיור (הדיור תופס כחמישית מהמדד), מצביעים על מיתון. סכנות הדיפלציה - המשקפת ירידה בביקוש והתכווצות היצע הכסף, היוצרות ציפייה למחירים נמוכים יותר, עוד ירידה בביקוש, המשך הקיצוצים וכו' וכו' - גדולות בהרבה מאינפלציה בשיעור דומה.

בשורה התחתונה, שאף אחד לא יבין שאנחנו מעודדים עליית מחירים בשוק הדירות. אבל מנגד, צריך להפנים שירידת מחירי הדירות לא ממש עושה לנו טוב. *