כלכלני מגדל שוקי הון ממליצים לבקשת "גלובס": 5 מניות נדל"ן הנסחרות בת"א - וראויות להשקעה

במשבר הזה כל חברות הנדל"ן עברו תיקון אלים - חלקן בצדק, חלקן חטפו בצורה מוגזמת ולא מוצדקת - והתאוששות השבועות האחרונים הזכירה שהן ראויות להשקעה

חברות הפיננסים וחברות הנדל"ן שילמו את המחיר הכבד ביותר במשבר הזה. בחלק גדול מהמקרים זה היה בצדק (והדבר נכון לשני הענפים).

חברות נדל"ן רבות נשענו על מינופים אגרסיביים, יצאו להרפתקאות יזמיות די מסוכנות, וברגע שהתייבשו מקורות האשראי נגרמו להן הפסדים כבדים. ההפסדים הללו תורגמו לירידות חדות במחירי המניות והתגלגלו למשקיעים.

אולם לא כל חברות הנדל"ן פגשו את המשבר הפיננסי כשהן סופר-ממונפות והרפתקניות. חלקן המשיכו בעסקים שמרניים כרגיל, בלי סיכונים מיותרים, אבל ננטשו על ידי משקיעים מפוחדים ושילמו את מחיר השתייכותן לסקטור הנדל"ן.

אסור לשכוח שאמנם יש מחלות סקטוריאליות, אולם בתוך הכלל יש יוצאים מן הכלל. חברות נדל"ן רבות מדי יצאו למסע שופינג במזרח אירופה מצוידות בכרטיס אשראי בלבד, אולם יש גם חברות נדל"ן טובות, שראויות להשקעה. ראיה לכך ראינו בשבועות האחרונים, כאשר התאוששות השווקים עודדה גם את מניותיהן של חלק מחברות הנדל"ן והחזירה מעט צבע ללחיי המשקיעים.

"יש מספר סיבות לתיקון האלים במניות הנדל"ן בבורסה המקומית", אומר אורן מולקנדוף, מנהל קרנות הנדל"ן במגדל שוקי הון. "ראשית, התייצבות ועליות שערים בשוקי ההון בעולם, והפנמה והבנה שיש לתמחר סיכונים מול סיכויים. היסטריית הפדיונות נפסקה בסוף 2008, הריביות הנמוכות מביאות את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות לכספם, ובשוק מתחילים להופיע קונים לנכסים, ובנקים שמוכנים לתת כסף טוב מול נכס טוב".

למרות האופטימיות היחסית בבורסה בשבועות האחרונים, מוקדם להכריז שהמשבר בשוק בכלל, ובשוק הנדל"ן בפרט, מאחורינו, וירידות השערים אתמול בתל אביב ובוול סטריט מעידות על כך.

בשוק הנדל"ן ספציפית מקורות המימון הבנקאיים והחוץ-בנקאיים עדיין בחסר ואינם זמינים מספיק, והמיתון הגלובלי מכביד על קצב הפיתוח של החברות הפעילות בארץ ובחו"ל. כשמוסיפים לכך את ירידת הערך של נכסים וקרקעות בעולם, עליה נדרשות החברות לדווח, התמונה עוד פחות ורודה. אחרי שחברות הנדל"ן קיבלו סטירה ראשונה מהמשבר הפיננסי הן מקבלות סטירה על הלחי השנייה מהמשבר הריאלי.

לכן ההשקעה במניות נדל"ן כרוכה בסיכון לא מועט, אך טמון בה פוטנציאל לתשואת יתר בהשוואה לשוק, במיוחד כשמדובר בחברות יציבות פיננסית, ששוויין נחתך באופן אגרסיבי, בצורה מוגזמת ובחוסר צדק.

משקיעים שמעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן צריכים להיות סלקטיביים במיוחד ולבחון היטב את איתנותה הפיננסית של כל חברה, את מצבת החובות שלה (מקורות ושימושים), ואת תחומי ואזורי הפעילות שלה.

מולקנדוף וצוות הכלכלנים של מגדל שוקי הון בחנו את החברות הישראליות בענף, וליקטו מתוכן חמש מועמדות להשקעה לטווח הבינוני-ארוך:

אלביט הדמיה

אלביט הדמיה הגיעה למשבר מוכנה יחסית, עם הון עצמי של 1.37 מיליארד שקל, המוכיח את הניסיון הרב של מנהליה בשוק. החברה מכרה בשנים האחרונות קניונים שבבעלותה, והיא נהנית היום מנזילות גבוהה, כשסך הנכסים הפיננסיים שברשותה (כולל נגזרים) הסתכם ב-2.85 מיליארד שקל בסוף 2008.

תיק הנכסים שלהן כולל את חברת הבת פלאזה סנטרס, שנמצאת בשלבי הקמה של שמונה נכסים, ואת האי אובדה, שצפוי להיות מגה-פרויקט של החברה. כמו כן, לחברה שותפות ב-2,330 חדרי מלון שרשומים בשווי של 1.5 מיליארד שקל.

בנוסף, החברה מחזיקה בחברות שאינן מתחום הנדל"ן, כמו גמידה-סל, שמפתחת טכנולוגיה לריבוי תאי גזע המיועדים להשתלות מח עצם כריפוי לסרטן מסוג לוקמיה ולימפומה. גמידה צפויה לקבל אישור FDA ראשון במהלך 2011.

כמו כן, מחזיקה אלביט הדמיה בלמעלה מ-50% מאינסייטק, המפתחת מכשור לטיפול לא פולשני בסוגים שונים של סרטן, וב-2010 היא צפויה לקבל אישורי FDA ראשונים. גם אינסייטק וגם גמידה-סל רשומות בספרי החברה בשווי מזערי, לדברי מולקנדוף.

בעתיד החברה מתכננת לפתוח פוזיציה בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, לאור ירידת מחירי הנכסים במדינה. כמו כן, היא מחזיקה בפרויקט מסחרי ובפרויקט מגורים בהיקפים גדולים בהודו.

האג"ח של אלביט הדמיה נסחרות כיום בתשואות של 8%-12%, המשקפות סיכון נמוך יחסית לחברות אחרות בענף.

אורתם סהר

אורתם סהר , שבבעלות אמיר נחום ובצלאל איגר, עוסקת בקבלנות למגורים, תשתיות ובנייה ציבורית. בשרשור היא מחזיקה כ-19% בפרויקט להקמת תחנת כוח הידרו-אלקטרית בטכנולוגיה של אנרגיה שאובה באזור הגלבוע. מדובר בתחנה בהספק של 300 מגה-וואט, שההשקעה הצפויה בהקמתה מסתכמת בכ-1.2 מיליארד שקל.

בפרויקט החברה צפויה ליהנות מפירות ההקמה ומתזרים שוטף ומשמעותי מתחנת הכוח. היזמים של התחנה קיבלו לפני כחודש רישיון מותנה להקמתה, ואת רישיון ההפעלה יקבלו אם יעמדו בתנאי הסף שנקבעו. הקמת התחנה, אם לא יהיו עיכובים בלתי צפויים, צפויה להתחיל ב-2010 ולהימשך כארבע שנים.

היקף הפעילות הקבלנית של אורתם סהר עומד על 700 מיליון שקל. ב-2008 היא נפגעה מעליית מחירי חומרי הגלם, בעיקר פלדה, וכבר במהלך הרבעון הראשון של 2009 הייתה צפויה לחזור לרווחיות גבוהה יותר. נתון תומך נוסף הוא צבר ההזמנות של החברה, שגדל ל-1.1 מיליארד שקל במארס, בהשוואה ל-820 מיליון שקל שנה קודם לכן.

החברה נסחרת היום לפי שווי של כ-135 מיליון שקל, עם הון עצמי של 70 מיליון שקל וקופת מזומנים לטווח קצר של 107 מיליון שקל. האג"ח שלה נסחרות היום בתשואות של 6.5%-7.5%. היא חילקה בשנה שעברה דיבידנד בהיקף של כ-16 מיליון שקל.

י.ח. דמרי

דמרי חרטה על דגלה את עקרונות השירות, האמינות והאיכות, שמשתלבים עם ניהול שנחשב לחריג בנוף הקבלנות והיזמות למגורים בישראל. בכך, אומר מולקנדוף, היא הפכה לאחת החברות המוכרות והאיכותיות בענף.

החברה מצליחה לשמור על רווח גולמי ממוצע של 25% - ולהרוויח לאורך שנים. היא סיימה את 2008 עם רווח של 51.9 מיליון שקל, ובמהלכה מכרה 442 יחידות דיור בהיקף של 493 מיליון שקל. היום היא 900 יחידות דיור ב-15 פרויקטים שונים.

דמרי הודיעה בחודשים האחרונים על רכישה עצמית של מניות ואג"ח בהיקף של 20 מיליון שקל, שמתווספים לרכישת מניות שביצע בעל השליטה בהיקף של למעלה מ-70 מיליון שקל.

שווי השוק הנוכחי של דמרי הוא כ-320 מיליון שקל והונה העצמי מסתכם ב-317 מיליון שקל, ללא שיערוך הקרקעות (במחיר עלות). ב-2009 היא צפויה להכיר בהכנסות מסיום פרויקטים ובכך להזרים הון רב לקופתה. תשואות האג"ח הסחירות שלה נעות בטווח של 7%-9%.

אלרוב ישראל

אלרוב ישראל , שבשליטת אלפרד אקירוב, עוסקת בשני תחומי פעילות עיקריים: אחזקות בנדל"ן וחשיפה לבנקים, דרך תיק ניירות הערך של החברה, שגרר אותה להפסדים אשתקד. כתוצאה מאחזקה במניות הבנקים והאווירה השלילית בשוק הנדל"ן הגלובלי מחיר מניית אלרוב נחתך בשנה האחרונה.

בזכות השילוב בין נכסים איכותיים ויוקרתיים בארץ (כמו מלון מצודת דוד, פרויקט ממילא ופרויקט צמרת) ובחו"ל (כמו חברת PIH השווייצרית ומלון באמסטרדם), לבין רכיב מניות הבנקים בתיק שלה, ולצד תמחור נוח של המניה, נרשמת בה חזרה לשפיות.

החברה נסחרת לפי שווי של 360 מיליון שקל, עם תזרים מזומנים חיובי של כ-125 מיליון שקל, ורמת מינוף שאינה מקסימלית. אלרוב ביצעה בשנה האחרונה רכישות עצמיות נרחבות של האג"ח שלה, שנסחרות בשוק בתשואות של 10%-13%.

פאנגאיה נדל"ן

פאנגאיה , על פי מולקנדוף, היא מהחברות הקטנות והמעניינות בשוק, בעיקר על רקע פעילותם של בעלי השליטה בה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר. השניים הזרימו לאחרונה 17 מיליון שקל לקופת החברה, במטרה לרכוש חלק מחובה בשוק ולהקטין את המינוף.

לחברה גם אופציה עתידית בשוק הנדל"ן בארץ ובחו"ל, בעיקר ברוסיה, וניסיונם רב השנים של הבעלים בייזום, בנייה והשבחת קרקעות, מעורר התייחסות לחברה כמי שמסתכלת קדימה. עם זאת, קשה לומר שכל הרע מאחוריה, אולם מולקנדוף מתרשם מרצונה של החברה לרוץ למרחקים ארוכים.

פאנגאיה נסחרת לפי שווי שוק של כ-67 מיליון שקל והונה העצמי עומד על 130 מיליון שקל. את 2008 סיימה ברווח של 25 מיליון שקל. האג"ח של החברה נסחרות בשוק בתשואות של 19%-20%. *

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988