מדוע לא יורדים מחירי הנדל"ן

תסריט האימה של יזמי הנדל"ן המקומיים היה בשנה האחרונה גם חלומם הגדול של כל המעוניינים לקנות דירה חדשה. על פי אותו תסריט, בעקבות חובות העתק של היזמים לבנקים ולנושים אחרים, ההרפתקאות בחו"ל בשנים האחרונות, הרכישות הפזיזות של קרקעות בארץ במחירים מופקעים והירידה בביקושים מצד זוגות ומשפחות, ייאלצו היזמים הנדחקים לפינה לפלוט לשוק אלפי דירות כמעט בכל מחיר.

התחרות תאלץ גם את היזמים האחרים בסביבה לחתוך מחירים וכך, כמו כדור שלג, מצבם של היזמים האחרים ילך ויחמיר ומול עינינו יתרומם גל של יזמים שיקרסו זה אחר זה. ולמשק זה יהיה רע, אבל לרוכשי הדירות, זה אמור היה לספק דירות במחירי הזדמנות.

והנה, לא מעט יזמים אכן מגיעים לקצה הדרך. ובכל זאת, תרחיש הבלהות לא מתחיל להתגשם. למגינת ליבם של היושבים על הגדר, מצוקת היזמים אינה מבשרת על ירידת מחירים. מתברר, שגם בתרחיש הפסימי ביותר מבחינת היזם, החברה שלו אינה מושלכת כפגר לציידי הנבלות, אלא היא עוברת אחר כבוד לרשות הבנק שמימן לה את העסקאות. מישהו מכיר בנק שיצא פראייר וחילק מתנות?

מצב היזמים רחוק מלהיות טוב

למרות כל הדיבורים על קצב המכירות הנפלא של דירות בישראל, מצבם של מרבית היזמים רחוק מלהיות טוב. משבר האשראי שעדיין מלחיץ את הבנקים, והמיתון שמונע מאנשים רבים לשדרג או לרכוש דירה חדשה, לא ממש מפזרים את הערפל בו נמצאים העוסקים בענף המגורים. בטווח הקצר היצע הדירות החדשות אכן יורד למינימום היסטורי, מה שמותיר ואף מעלה מחירים ברמות הביקוש הקיימות.

אבל האופק עדיין לא ברור, הדרישות להון עצמי מצד הבנקים לא מאפשר לצאת בפרויקטים חדשים. לא בכדי, הודיעה השבוע אפילו חברת תדהר, מהאמינות והיציבות שבין חברות הנדל"ן, כי היא מגבשת קבוצת רכישה לפרויקט של 2 מגדלים ברמת גן. שיהיה ברור: אם הסיכון היה סביר, והביקושים היו בטוחים, אף חברה יזמית לא היתה ששה לוותר על הרווח היזמי, רק כדי לחסוך קצת דרך קבוצות הרכישה.

ואף על פי כן, המחירים לא יורדים. פתאום מתברר שחברות ענק יכולות ליפול, מבלי שתהיה כאן ולו סערה קלה שתפיל את מחירי הדירות. לא מדובר על תרחישים תיאורטיים. מצוקתו של שעיה בוימלגרין, עדיין הבעלים דה-יורה של חברת אזורים, היא כבר אולד ניוז. הוא חייב מיליארדים לבנקים ולבעלי איגרות החוב ואף אחד לא מאמין יותר שהוא יצליח להחזיר חובות.

מדוע אין הנחות חריגות

ובכל זאת, רק השבוע הודיעה אזורים (יחד עם שיכון ובינוי) על הקמת קניון ענק בעיר ימים שבמערב נתניה בהשקעה כוללת של 450 מיליון שקל. מניין הכסף או החוצפה לעשות זאת? אף אחד אפילו כבר לא שאל. בפועל, אזורים כבר עברה לידי בנק מזרחי-טפחות. למרות צרותיו של הבנק, ברור לגמרי שהוא עדיין מסוגל בקלות להקים קניון.

זו גם הסיבה שמי שיגיע לאתרי המכירות הרבים של אזורים הפזורים ברחבי הארץ לא ממש ימצא בהם הנחות חריגות. מי שחשב שבהעדר בעל בית תתחיל חגיגה של מכירות מגלה שבעל הבית החדש - הבנק ובעלי איגרות החוב לא ממש נותנים לזה לקרות.

ואזורים לא לבד. לפני כשבוע התבשרנו שבנק לאומי שיעבד את כל מניות חברת ב.יאיר; בנק הפועלים קרוב להשתלטות על נכסים של אמריקן קולוני. עוד עשרות חברות יזמיות נמצאות תחת עיניהם הבוחנות של הבנקים המלווים, שלא יתנו להם לשחוט מחירים רק כדי להתגלגל ולהחזיר חובות. הבנקים הללו לא מתכוונים למכור בזול ולא יתנו ליזם למכור דירות בזול רגע לפני שהוא מתמוטט.

אפילו חפציבה

בשקט בשקט, אפילו כונסי חברת חפציבה הצליחו למכור לאורך החודשים האחרונים את כל הדירות שהקימה החברה בפרויקט חופים שעל חוף חדרה, מבלי לרדת על הברכיים במתן ההנחות.

בשורה התחתונה, בעתיד הנראה לעין יעברו כנראה לא מעט חברות יזמיות, להלכה ולמעשה, לידי כונסי נכסים, גופים מוסדיים ובנקים. לפי מה שנראה כעת, אלה יחבשו את הקסדה, יעלו על המנופים ולא ימהרו למכור בזול.