בדיקת "גלובס": 4 חברות נדל"ן ציבוריות ש"יושבות על הכסף"

אותו דנקנר, שעכשיו מעז להיות החלוץ האופטימי בראש המחנה, היה הרי בין האחרונים לבצע עסקת נדל"ן ערב המשבר, כשהצטרף ליצחק תשובה ביוני 2007 ברכישת הקרקע למלון הפלאזה בלאס וגאס, תמורת 1.25 מיליארד דולר.

אבל לא מדובר רק בדנקנר: השבוע גם הודיעה אאורה, של בועז משעולי, כי תרכוש עם שותפים בניין במנהטן תמורת 18.5 מיליון דולר, שיוסב למלון דירות. במקביל, אאורה תהיה שותפה של פלאזה סנטרס (החברה הבת של אלביט הדמיה) וקרן השקעות נורווגית בפרויקטים לבניית 250-300 יחידות דיור.

במקביל, הודיעה גם יולי שוקי-הון, תחת בעלי השליטה החדשים, אביב ארלון גלובל, כי היא מתכוונת לרכוש 48% משטר חוב המגובה במשכנתא המובטחת בשעבוד ראשון על מרכז מסחרי פתוח בדרום-מערב פלורידה. החברה מתכוונת לחתור לכינוס נכסים, כדי להגיע לבעלות על המרכז.

הזדמנויות - לא בשוק הריאלי

האם אכן מדובר בסנוניות שמבשרת את בוא האביב? בעוד שהמשבר האחרון הביא עימו ירידה משמעותית בערך הנדל"ן בארה"ב, בבריטניה, ברוסיה ועוד, הישראלים שנהרו לגייס בבורסה בימי הגאות כדי להסתער על ההזדמנויות לא נמצאים הפעם בתמונה בכדי לנצל את מחירי השפל הנוכחיים והנמוכים בהרבה. רובם לא יכולים, מקצתם אולי גם לא רוצים, אבל עובדה היא שאין יותר תנועה של ישראלים בשוק הקניות הבינלאומי.

מבט על חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות בשוק המקומי מגלה שבשנה החולפת הן ניצלו הזדמנויות, אבל לאו דווקא בשוק הנכסים הריאליים. אחרי הכל, למי שהמזומן היה בכיסה היה קשה להתעלם מהתשואה הגלומה ברכישות אג"ח שהנפיקה, שנסחרו במחירים נמוכים בהרבה מערכם בספרים. אחרות ניצלות את חזרתו לחיים של שוק ההנפקות כדי לגייס בהנפקות אג"ח וזכויות (אפילו מעבר לים, כמו במקרה של החברות הבנות הקנדיות של גזית גלוב) ולמחזר חובות קיימים. עסקאות, ככל שהיו, נותרו כמעט לחלוטין במגרש המקומי. בין הדוגמאות הבולטות ניתן למנות את צמיחתה של מליסרון על חשבון הקניונים שמימשה אפריקה נכסים, ואת מימושי הנכסים המאסיביים בישראל, שהיו מנות חלקן של אפריקה ישראל ושל דלק נדל"ן.

מי בכל זאת עדיין יכולה לראות את עצמה חזק בתמונה? ניתוח של האמצעים הנזילים העומדים בידי החברות שמניותיהן נכללו השנה במדד נדל"ן 15 מגלה, שאת החברות שיש ביכולתם לצאת להשקעות חדשות בעולם ניתן למנות על יד אחת.

בחישוב שלנו לקחנו בחשבון את יתרות המזומנים ושווין, את ניירות-הערך הזמינים למכירה ואת ההשקעות וההלוואות של אותן חברות לטווח קצר. מתוך אלה ניכינו את החברות שההון החוזר שלהם שלילי - כאלו שעל פי המאזן האחרון שלהן יתרת ההתחייבויות בשנה הקרובה גדולה מיתרת הנכסים השוטפים.

קרדן N.V בראש

התוצאות הפתיעו גם אותנו. גזית גלוב והחברה האם, גזית אינק, נשארו מחוץ לרשימה בגלל גירעון של כמעט מיליארד שקל בהון החוזר, כל אחת, למרות שהן נתפסות כיציבות ולמרות הפוטנציאל הגלום בחברות הבנות. מצד שני, בולטת לטובה קרדן NV , למרות שחלק מהפעילות שלה, למשל הזרוע הפיננסית במזרח אירופה - ממשיכה לדמם.

גם שיכון ובינוי בולטת ברשימה כחברה שעיקר הצמיחה שלה באחרונה מתמקדת בפעילות שאינה נדל"ן - תשתיות. למעשה, למעט נכסים ובנין, אלביט הדמיה היא היחידה שנראה כי ממשיכה לצמוח בנדל"ן בחו"ל - על רקע דיווחים מהודו כי בכוונתה לבנות מחלבה גדולה במדינה (וגם היא, כמו שיכון ובינוי ואחרות, התמקדה השנה בתחומי פעילות אחרים, כמו ייבוא מותגי אופנה ארצה).

האם הם ינצלו בקרוב את הכסף כדי לבצע עסקאות ענק בחו"ל? לא בהכרח. אצל מרביתן, כנראה, היומן עדיין ריק - לפחות בכל הקשור לאיתור הזדמנויות נדל"ן חדשות. "יש הזדמנויות, אבל אם מישהו חושב שהמשבר נגמר - אני לא מסכים איתו", אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי בית ההשקעות המקומי לנדל"ן בינלאומי פרופימקס. "צריך לזכור שהנדל"ן הוא אינדיקטור שמשתרך מאחורי נתונים כלכליים אחרים ולא מוביל אותם - כלומר, בנדל"ן אנחנו עוד לא מרגישים את הצרות שלפנינו.

"יש פחד מאוד גדול מנדל"ן קמעונאי, כי הוא מפגר אחרי המצב הכלכלי - בגלל האבטלה וירידה ברמת החיים. קשה להשיג מימון לבנייני משרדים. יש מקומות היום בארה"ב ששיעור האבטלה בהם הוא מעל 10% ועשוי להגיע ל-12% ויותר".

במילים אחרות, הרע עוד לפנינו?

"כן, לדעתי, בחלק ניכר. ב-2010-2012 מגיע זמן הפירעון של הלוואות לנדל"ן במספרים דימיוניים בעולם המערבי. המשקיעים, בעלי הנכסים, לא יוכלו למחזר את ההלוואות, בוודאי לא במלואם.

"בארה"ב ישנם כ-7 מיליון בתים הנמצאים בהליכי עיקול. אני יודע שישראלים אוהבים דירות כאלה, ואני חושב שהם יפסידו את הכסף שלהם בהרבה מאוד מהדירות שהם קונים עכשיו בלאס וגאס ובמיאמי, למרות שהם קונים אותם במה שנראה כמחירי מציאה. אנחנו ראינו דירות ב-15-20 סנט לדולר שלא היינו נוגעים בהן".

המחירים עוד צפויים לרדת?

"יש נכסים שהמחירים בהם כל כך ירדו שאתה שואל את עצמך 'בכמה עוד זה יכול לרדת'. אם נשתמש בשעון מחוגים בתור דוגמא, אני מניח שאנחנו נמצאים ברגע שבין השעות 3 ל-6. במילים אחרות, קצת לפני שהשחר מתחיל לעלות. אתה יכול להפסיד כסף בשוק טוב ואתה יכול להרוויח כסף בשוק רע. אני חושב שבניגוד לאמרה המקובלת, נדל"ן זה 'טיימינג, טיימינג, טיימינג' - הכל עניין של תזמון, ויש תפוחים שכבר נפלו מהעץ".

מוכרים וקונים עדיין נפגשים

על פי נתוני חברת מחקר הנדל"ן Real Capital Analytics (RCA), היקף מכירות הנכסים ברחבי העולם ברבעון השלישי נאמד בכ-75 מיליארד דולר. לשם השוואה, שנה קודם ההיקף באותו רבעון עמד על כ-125 מיליארד דולר. ברבעון המקביל ב-2007, עם פרוץ המשבר, המספר היה כפול ויותר.

הקונה הבולטת ביותר היא בלקסטון - קבוצת הרכישות הממונפות הגדולה בעולם. ב-12 החודשים האחרונים רכשה בלקסטון 17 נכסים מסוגים שונים תמורת 3.7 מיליארד דולר. בעשירייה הפותחת של מנצלות ההזדמנויות הגדולות נמצאת גם קרן הנדל"ן הבינלאומית AREA (Apollo Real Estate Advisors) שרכשה לא פחות מ-1,169 נכסים (!) בשנה החולפת. בקרן שותפה אפולו, המוכרת לנו כמי שמימנה את אפריקה ישראל בבניין הדירות Apthorp בניו-יורק.

מהצד השני, קרן הריט בריטיש לנד היא המוכרת הגדולה - לאחר שמימשה השנה 41 נכסים, תמורת 6.5 מיליארד דולר. בריטיש לנד היא זו שרצתה למכור לדנקנר ולהראל את מתחם המשרדים ברודגייט בלונדון, לפני פחות מחצי שנה.

erez-w@globes.co.il