כך הופכים להיות גורו נדל"ן

פעמיים ביום יעריצו אותך על שדייקת. ואם אתה איש שיווק מספיק מתוחכם, תוכל לעשות קריירה רק מאותה דקה, בה התגלית כנביא מחונן. נוריאל רוביני (תמיד פסימי) או אייבי ג'וזף כהן (תמיד אופטימית) עשו מזה קריירה מופלאה בשוק המניות. שניהם הבינו, שהכלל היחיד שתמיד עובד הוא המחזוריות. פעם הגלגל למעלה ופעם הוא למטה - כך שאם הם יצביעו כל הזמן על אותה נקודה בסוף הגלגל יגיע לשם ויישא אותם אל על.

הגיע הזמן שנפנים שאותו הדבר גם בשוק הדירות. מלבד עקרון המחזוריות, לתחזיות השונות אין במבחן התוצאה ערך רב. וזה, בלי שום קשר לשאלת האינטרסים, שגורמת לרבים מהמומחים (הקבלנים, השמאים, המתווכים, עורכי הדין וכו' וכו') להמר תמיד על מגמה חיובית, ולו בכדי לחולל נבואה שתגשים את עצמה ותמשיך לפרנס אותם.

קחו למשל את רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, הנתפסת בשוק כגורם אובייקטיבי מוסמך. לכן רבים גם מקשיבים ברצינות להערכותיה, כמו אלה שנשמעו היום בכנס הנדל"ן של המי"ל, ולפיהן מחירי הדירות ירדו בקרוב בשיעור ניכר. "בחודשים הקרובים ההיסטריה אולי תמשך, אבל תוך שנתיים שלוש המחירים צפויים לרדת, או להישאר ברמות שהיו במהלך 2007-2008", מעריכה דגני.

לאף אחד אין מושג

האם מדובר בתחזית אינטרסנטית? כנראה שלא. אבל האם זה הופך אותה גם לתחזית אמינה? לא בהכרח. כבר בדצמבר אשתקד, כשהשוק היה בקיפאון מסוים, דגני ידעה לומר ש"המחירים רק החלו לרדת" - אבל מאז הם עלו ביותר מ-10%.

בפברואר, כשהתברר שבכל זאת קונים פה דירות, היא אמרה ש"הציבור מצפה להורדת מחירים של כ-15%. ברמה כזו מגמת העצירה בשוק עשויה להבלם" - מי שהקשיב, והוריד מחיר כדי למכור דירה, הפסיד כמעט 30%. במאי האחרון, העריכה דגני כי 2009 תסתיים בירידה חדה בביקוש לדירות חדשות. "היום רק מי שחייב רוכש דירה", אמרה אז - בשעה שעם ישראל נהר בהמוניו והחל לרכוש דירות.

לאמתו של דבר, ועל אף הצער שבדבר, אף אחד לא יודע לומר מתי מכלול הסיבות לירידת מחירים קרובה בשוק המגורים - שיעור האבטלה, מספר רב של דירות להשקעה, עודף קבוצות רכישה, עודף דיבורים על "הזדמנויות בנדל"ן", עלייה קרובה בשער הריבית ועוד, יגבר ויכריע את מכלול הסיבות להמשך העלייה - שוק ההון שעדיין לא מספק אלטרנטיבה, ריבית משכנתאות מאוד נמוכה, קבוצות רכישה שמציעות מחירים מפתים, היצע קרקעות ודירות נמוך ועוד.

פעם אחר פעם מתברר שאפשר אולי לנסות לקלוע בהמלצה על אזור אטרקטיבי (בהתאם לפיתוח תשתיות, סוג האוכלוסייה שמגיעה וכדומה) או על אפיק מתאים להשקעה, אבל ניסיון לצפות התנהגות של השוק כולו מתבררת כמשאלת לב או כהימור.

נכון ש"דיבורים" יוצרים מומנטום, וכעת גוברים הקולות החוזים ירידות מחירים, אבל זה עדיין לא תחזית כלכלית או מדעית של ממש.

כי אם יש משהו שהמשבר העולמי לימד אותנו, זה שהמומחים - במט"ח, במניות וגם בנדל"ן - יודעים לנבא את העתיד כמו אחרוני ההדיוטות. הניסיון להעריך את כיוון התנועה של הציבור הרחב נוחל בכל פעם כשלון חרוץ.

ובסוף כמובן שרינה דגני תצדק. מחירי הדירות, כמו מחירי המניות, נמצאים כאמור על גלגל ענק. עוד חודש, עוד שנה או עוד 3 שנים הגלגל יתהפך והתנועה תהיה למטה. רק שאז, כשירדו מחירי הדירות, בבקשה אל תשאלו איך לא הקשבנו לתחזיות.