כמעט חמש שנים מאז אושרה ופורסמה, ועדיין תמ"א 38 - תוכנית המתאר שהעניקה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - מתקדמת בעצלתיים. מאות אלפי ישראלים מכירים אותה, מדברים עליה ואפילו מתמחרים מחדש את הדירה שלהם בהתאם לפוטנציאל שבה, אבל הרבה לא זז בשטח.
ההטבה העיקרית מכוח תמ"א 38 היא תוספת קומה, לבניית דירות חדשות, והרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ"ר נוספים לכל דירה. הטבות נוספות באות לידי ביטוי בהיטל השבחה מופחת (10% מההיטל הרגיל ובאזורי הפריפריה פטור מהיטל השבחה), פטור ממע"מ (ביחס לבעלי הדירות) ומס שבח. חוק המקרקעין אף תוקן כך שלא נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לתוספת הדירות.
תוכנית המתאר, שפורסמה במאי 2005, קבעה הנחיות לחיזוק ושיפור עמידות כלל המבנים הישנים, שקיבלו היתר בנייה לפני 1980. הצורך בחיזוק מבנים ישנים קיים בכל רחבי המדינה, אולם מראש היה ברור לכולם שהסיכונים הגדולים יותר רובצים לפתחם של ערי הפריפריה בצפון ובדרום הארץ, במיוחד באזורים המושפעים מפעילות בשבר הסורי-אפריקאי.
בפועל, מימוש תמ"א 38 מתנהל לאיטו בעיקר באזורי הביקוש במעגל של תל אביב והסביבה הקרובה (רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רעננה, כפר סבא וכו'), באותם מקומות בהם מחירי המכירה של דירות גג נעים סביב 2 מיליון שקל.
הבעיה הגדולה נובעת מחוסר הידע הבסיסי בכל הנוגע לתועלת ולעלויות המהלך. שאלות כמו כמה באמת מרוויח היזם/קבלן, כמה מרוויחים בעלי הדירות הישנות, מהם השיפורים והתוספות אותם יכולים הדיירים לדרוש מהקבלן, והוא עדיין יראה רווח, ולא פחות חשוב - מה המרחק האמיתי של הצרכנים האמיתיים של תמ"א 38 בפריפריה מיישום התמ"א.
ממצאים ומסקנות
עבודת שמאות שנעשתה עבור "גלובס" מלמדת, כי באופן צפוי למדי, מנקודת ראות קבלן/יזם - מימוש החלופה ללא תוספות (רק שיפוץ , חיזוק ותוספת מעלית פשוטה) היא הכדאית ביותר עבורו. בחלופה זו הקבלן ירוויח כ-595 אלף דולר לבניין, המהווים רווח של 47% על ההשקעה.
ככל ויגדיל את התוספות לדירות הקיימות, תמריצי הדיירים להיכנס למהלך יגדלו, אבל במקביל הרווח של הקבלן ילך וישחק, על אף שהדירות הנמכרות יקרות יותר. בחלופה הרחבה ביותר, הכוללת מרפסות 25 מ"ר, הרווח מצטמצם לכ-318 אלף דולר (17%) - שיעור רווחיות שקבלן/יזם סביר לא יהיה מוכן לקחת.
מנקודת ראות בעלי הדירות הקיימות - הרווח של בעלי הדירות כולם עולה כמובן משמעותית ככל שהתוספות גדלות. הם מתחילים עם רווח של 30 אלף דולר לדירה בחלופה הראשונה, ללא תוספות, ועד לרווח של 125 אלף דולר בתוספת מרפסת ו-25 מ"ר לדירה.
נקודת שיווי משקל, במו"מ המתנהל בין הקבלן/יזם לדיירים, נמצאת אם כן בין לבין - בתוספת מרפסת וממ"ד לכל דייר. קבלן/יזם ישאף לכיוון החלופה השנייה, שכוללת הקמת מרפסות בלבד, והדיירים מבחינתם כמובן ישאפו למרפסות וחדר גדול ככל הניתן.
במקרים מסוימים, ניתן כמובן להגיע לאיזון ראוי על ידי תוספת כספית מצד הדיירים או תשלום כספי מצד הקבלן (החלק שיתקבל בצורת כספים ימוסה בצורה מלאה).
אבל מה עם הפריפריה? שם המצב עגום ביותר. הקבלן/יזם, לא רק שאינו מרוויח, אלא הוא צפוי להפסד של כ-250 אלף דולר על ההשקעה. הפסד זה מצביע על כך שמימוש תמ"א 38 בבניין בפריפריה רחוק בכ-450 אלף דולר (בהנחה שהקבלן ידרוש רווח סביר) כדי שיהיה מניע כלכלי לצאת להרפתקה זו.
בפריפריה זקוקים לחסדי שמיים
מתברר, שוב באופן לא מפתיע, שניתן לממש את תמ"א 38 בצורה טובה בעיקר באזור תל אביב והטבעת הקרובה לתל אביב וגוש דן. המרוויחים האמיתיים מתמ"א 38 הם דווקא בעלי הדירות הקיימים, המשיגים בסיכון נמוך ביותר (בעיקר הפרעה לחיים התקינים) רווחים נאים ביותר ללא מיסוי.
אחריהם, מרוויחים הקבלנים, אולם בל נשכח שמדובר ברווחים סבירים ביותר, למול רמת סיכון לא מוטלת וכאב ראש לא קטן, כי הרי בבניינים ישנים עשויות להיות הפתעות לאורך כל הדרך.
ותושבי הפריפריה? הם יצטרכו להמשיך להתפלל שהקטסטרופה לא תגיע. *
הכותבים הם עורכי דין ושמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
