נוכח המיתון שחווה העולם בשנים האחרונות והריביות שירדו לשפל, גופים מוסדיים מתחבטים בשאלה ענקית: מהיכן להשיג תשואות בשנה הבאה? שוק המניות חזר לרמות שהיו טרום המשבר תוך פחות משנה, האג"ח הקונצרניות חזרו גם הן לתשואות נורמליות יחסית, והריביות ברוב העולם שואפות לאפס.
אז מה עושים? פונים לנדל"ן מניב. גופים מוסדיים מבצעים היום יותר ויותר עסקאות בארץ וגם בחו"ל, שבהן רוכשים ישירות נכסים כחלק מניהול ההשקעות השוטף של קרן הפנסיה, הגמל או חברת הביטוח. התשואות שניתן להשיגן נעות בין 6%-8% לשנה בנכסים מניבים, ההשקעה נראית טובה במונחי מחיר, הסיכון נראה נמוך, והפוטנציאל להשבחת הנכס נראה אטרקטיבי.
עקרונית נראה שזהו מהלך נכון, אך ישנם סיכונים שהגופים המוסדיים אינם לוקחים בחשבון, כאלו שאולי היו משנים את דעתם על אופי ההשקעות בנדל"ן.
נכס מניב אינו איגרת-חוב. הוא דורש ניהול שוטף של שוכרים, תחזוקה, גבייה, תחלופה, השבחה ומכירה. בקיצור, ניהולו דורש מומחיות ומקצועיות. קרן פנסיה או קופת-גמל לא יועדו להיות חברת נדל"ן, ואפילו אם יש להן מחלקת השקעות בנדל"ן, היא מיועדות להשקעה ולא לניהול.
לו דירגנו את מחלקת הנדל"ן של גוף מוסדי בדירוג איכות ניהול (Management Quality) ספק אם נגיע לדירוג השקעה. זה פשוט לא התחום שלהם. לכן, בהשקעה ישירה בנכס נדל"ני יש סיכון תפעולי גבוה. במקרה כזה גוף מוסדי היה דורש תשואה משמעותית גבוהה יותר מהתשואות שלפיהן מבוצעות עסקאות בשנה האחרונה. ה-8% היו קופצים לכ-18%, ואז לא היו מתבצעות עסקאות ישירות; וזה מה שצריך לשקול היטב. ובכל-זאת, כולנו רוצים שגופים מוסדיים ישתתפו בשוק הנדל"ן, ולפיכך אציע להם שלוש דרכים:
1. הקמת חברה או ישות נדל"ן עצמאית וייעודית על-ידי הגוף המוסדי שתתפקד לצידו, כחברת נדל"ן ולא כמחלקת השקעות. כך ייווצרו מיומנות ומומחיות לטיפול בנכסים. זה קשה, יקר, לוקח זמן, אבל אפשרי.
2. השקעה ריאלית באחוזים משמעותיים בחברות נדל"ן שיהוו פלטפורמות לגוף המוסדי להשקעות ריאליות בנדל"ן. שיטה שמתאימה להשקעות בנכסים מניבים ולא בנכסים לפיתוח, כדי לגדר סיכונים הגלומים בפעילות כזו ולשמור על סיכון השקעתי נמוך.
3. השקעה בקרנות השקעה פרטיות וציבוריות המתמחות בעיסוק נדל"ני מדויק וממוקד לפי אופי העניין של הגוף המוסדי. אפיק זה - קרנות השקעה בנדל"ן - שבישראל נמצא בחיתוליו, הוא מה שצריך גוף מוסדי: מקצועיות, ניהול פרטני מונחה תשואה ותמריץ להצלחה. זהו אפיק שמשאיר לגוף המוסדי את החלטות ההשקעה ללא לקיחת סיכונים תפעוליים עם תמריץ לתשואה עודפת.
הנטייה של הרבה גופים מוסדיים היא לסמוך על עצמם. אמונתם שהשקעת נדל"ן ישירה תניב תוצאה טובה יותר מהשקעה באמצעות גוף מקצועי, היא סיכון שיש לתמחרו. צריך להתגבר על הפיתוי לפעול באופן עצמאי ולהתמקד בבחירת הפלטפורמה המתאימה ביותר לצורכי הקופה, הקרן או חברת הביטוח. הסיכוי לתשואה טובה בנדל"ן לאורך זמן תובטח על-ידי הקטנת הסיכון הניהולי-תפעולי ואי-הפיתוי לעסוק בתחום כחובב. *
הכותב הוא יזם פיננסי. לשעבר מנכ"ל הכשרת הישוב ביטוח
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
