לא עוד 'חזקת רמאות הנישום'

סוגיית השווי לצרכי מס מעסיקה לא מעט את בתי המשפט במיסוי עסקאות במקרקעין. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את השווי לצרכי מס כשווי השוק ("הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון"), כאשר החריג הוא שאם בוצעה המכירה בכתב והמנהל השתכנע שהתמורה נקבעה בתום לב ולא הושפעה מיחסים מיוחדים, תאומץ התמורה החוזית.

הקביעה לפיה שווי השוק הוא הכלל והתמורה החוזית היא החריג, מובילה לא אחת להוצאת שומות ע"י משרדי מיסוי מקרקעין, כאשר על אף היעדר ראיות קונקרטיות כנגדו על הנישום להוכיח כי פעל בתום לב.

"חזקת רמאות הנישום" הזו, מותנה על-ידי בתי המשפט. בפסה"ד המנחה בעניין חדיג'ה (ע"א 3632/01) קבע ביהמ"ש העליון, כי מרגע שהציג נישום חוזה שאינו נחזה להיות פגום, יש להתייחס לתמורה המופיעה בו כתמורה אמיתית לכאורה, ואז הנטל עובר למנהל להוכיח סטייה בלתי סבירה משווי השוק. רק אם הוכיח זאת המנהל, על הנישום להוכיח שהתמורה נקבעה בתום לב וללא קיום יחסים מיוחדים.

ביום 31.12.09 ניתן פס"ד ביחס לסוגיית השווי ע"י ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בעניין NV Corporation. באותו נושא מכרה חברה זרה מבנה תעשייתי במעלות בתמורה לסכום של 335,000 דולר. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי שוויו הינו 500,000 דולר, על פי חו"ד שמאי מטעמו, ובהתאם קבע את חבות מס השבח של העוררת. לטענת המנהל, על אף שלא הוכיח יחסים מיוחדים בין הצדדים הרי שהעוררת לא קיבלה הערכת שמאי מסודרת, לא שכרה מתווך למכירת הנכס, ועל כן השווי החוזי אומר דרשני.

מנגד, נציג מטעם העוררת העיד שההחלטה על מכירת הנכס התקבלה לאחר שהשוכרת העיקרית הודיעה על רצונה להפסיק את השכירות, ועל כן חששם של הבעלים היה שעקב היעדר התעניינות פוטנציאלית בנכס, הם יאלצו לשאת בעלויות של ארנונה, דמי ביטוח, שמירה וכו' - ולכן ביקשו למכרו. מתווכת הציעה להם 250,000 דולר עבורו, וכן לא התקבלו הצעות אחרות גבוהות יותר במשך מספר חודשים, ועל כן הוחלט למכור את הנכס בתמורה החוזית.

ביהמ"ש קיבל הסברים אלה, על אף הסטייה מחוה"ד של מרבית השמאים, והדגיש, בהמשך לפ"ד ליטנפלד (ע"א 3433/00), כי לא די בסטייה, ולו ניכרת משווי השוק, כל עוד הסברו של המוכר מניח את הדעת.

מבחינה פרקטית, ניתן להיווכח בחשיבות של תיעוד ההסברים למחיר החוזי (לרבות הצטיידות בחו"ד שמאי או הערכות מגורם בר סמכא, בטרם המכירה). מבחינה מהותית - אין לנו אלה לברך על הדברים - שכן הטלת מס על רווח שלא נוצר נוגדת עקרונות יסוד של דיני המס, ומטבע הדברים גם את תחושת הצדק הבסיסית.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.