כשמדד המעו"ף נמצא צעד וחצי משיאו בכל הזמנים ושוק האג"ח הרותח מאיים לגלוש בכל רגע נתון, נדמה אולי שלא נותרו אפיקי השקעה ראויים. העדר האלטרנטיבות והאופוריה שאחזה לפתע במשקיעים דוחפות לאיתור מציאות והמצאות בסיכון גבוה, בעוד שאת מניות חברות הנדל"ן המסורתיות מעדיפים המשקיעים להשאיר מאחור. האם הסיכון בהשקעה במניות הנדל"ן באמת כל כך גבוה או שמא הסנטימנט השלילי הוא שמעכב כל מהלך?
אין ויכוח, משבר הסאב-פריים בשנים 2007-2009 הוא תוצר ישיר של בועת נדל"ן. שנים ארוכות של ריבית נמוכה בארה"ב הביאה לניפוח מחירים הזוי של נכסים ללא כיסוי, בדומה למתרחש כעת בשוק הנדל"ן למגורים במחוזותינו. פעילותן של חברות הנדל"ן היא ממונפת ביותר והפגיעה הישירה בשווי נכסיהן ובתזרימי המזומנים הובילה להתרסקות של ממש בשווי השוק של מרבית החברות בענף. האמון שנפגע לא שב אלינו בקלות, וזה דוחק בעדר המסתער היום על כל מקור תשואה, להדיר רגלים ממניות הנדל"ן.
מרווח הסיכון בין התשואה הגלומה באגרות החוב שהנפיקה החברה לבין התשואה באג"ח הממשלתית המקבילה, הוא דרך הביטוי הפשוטה ביותר עבור המשקיעים כדי להביע הערכתם בדבר הסיכוי להחזר מלא של החוב, ובהעדר שעבודים מלמד המרווח על הערכת הסיכון לחדלות פירעון של החברה המנפיקה.
אגרות החוב של מרבית החברות במדד ת"א נדל"ן 15 נסחרו לפני מספר חודשים במרווח סיכון גבוה מ-6%, נתון ששיקף בצורה הולמת את חוסר הודאות אז ותאם לשווי השוק הנמוך של אותן החברות.
עתה עומד מרווח הסיכון על רמה מגוחכת של 2-4% (להוציא האג"ח של אפריקה ישראל), והסיכון האפסי שנגזר מתמחור האג"ח מלמד לכאורה על איתנותן הפיננסית ויכולתן של המנפיקות לשרת את החוב.
חברת נדל"ן שאינה רווחית לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה לאורך זמן, ומכאן שהמשקיעים באג"ח מעריכים כעת שעתיד רווחיותן של חברות הנדל"ן אינו מוטל עוד בספק, נוכח ההתאוששות הכלכלית בתבל.
הפוטנציאל רב
עבור החברות במדד ת"א נדל"ן 15 וחברות נוספות בענף, השיפור העקבי בשוק העבודה האמריקאי והתייצבות מחירי הבתים בצפון אמריקה ואירופה, הוא רמז לעתיד מזהיר.
כמחצית מפעילות החברות במדד מרוכזת בשווקים אלו, ומקור הכנסותיהן העיקרי בנכסים מניבים: בנייני משרדים, קניונים ושטחי מסחר. בהמשך הדרך, קיטון בשיעור האבטלה יגדיל את הביקוש לשכירת משרדים, וגידול בהוצאות הצרכנים יגדיל את הרווחיות שתתקבל מפדיון החנויות והעסקים העושים שימוש בשטחי הקניונים והמסחר.
בבסיס פעילותן, נשענות חברות הנדל"ן על מימון, ובלעדיו אין להן זכות קיום. גיוס חוב בסביבת תשואות נמוכה כפי שמתקיים היום בשוק האג"ח, תאפשר לחברות הנדל"ן מהשורה הראשונה לגייס הרבה ובזול, במטרה לנצל את רמות המחירים הנוחות של נכסי הנדל"ן המסחרי ולהגדיל את תיק הנכסים.
עלות החוב הנמוכה תגדיל את רווחיות החברות, ויחד עם העלייה הצפויה בשווי הנכסים עצמם ועליית ההכנסות משכירות בשנים הבאות של ההתאוששות הגלובאלית, נהיה בוודאי עדים להצגת רווחיות הולכת וגדלה.
שורט באג"ח - לונג במניה
על אף הרווחיות הנמוכה שהשיגו החברות במדד הנדל"ן בשנת המשבר שחלפה, מכפילי הרווח של רובן הם חד ספרתיים, בשונה מהמכפילים הגבוהים יחסית במדדי המניות המובילים. גידול ברווחיות החברות ברבעונים הקרובים משאירה מקום רב לעלייה בשערי המניות, עד להופעתם של מכפילים גבוהים יותר.
בגזרת החוב לעומתו, נהירת המשקיעים העיוורת לאג"ח בסיכון בינוני וגבוה לא נבלמה גם בשבועות האחרונים, והסיכון שנוצר באפיק שובר שיאים שלא ידענו כמותם בעבר. בנקודת הזמן הזו וכשאלה הן הנסיבות, יכולים המשקיעים המתוחכמים לשקול פעילות מכירה בחסר של אג"ח אל מול רכישת מניותיה של אותה החברה.
אם גם אתם מניחים כי המשבר שמאחורינו תם, כדאי שתפזלו להשקעה במניות הנדל"ן. הסנטימנט עשוי להשתנות.
- אלדר גנזל הוא מנכ"ל אסטרטג בית השקעות
- eldar@astrateginvest.co.il
- האמור אינו מהווה המלצה לרכישה, החזקה או מכירה של נכסים פיננסיים כלשהם והעושה זאת פועל על דעתו בלבד
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
