קבלן שמוכר במישור הפרטי

לשאלה האם מכירת מקרקעין נעשית במישור הפרטי או במישור העסקי עשויות להיות השלכות כספיות ניכרות, בייחוד כאשר מדובר במכירת דירת מגורים ע"י יחיד. מכירת דירה במישור הפרטי עשויה להיות פטורה ממס בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח. לעומת זאת, מכירה במישור העסקי תתחייב במס הכנסה על הרווח לפי שיעור מס שולי, ובנוסף תחול חבות במע"מ.

לאחרונה נדונה השאלה בביהמ"ש המחוזי בת"א (ע.מ 127/06) בעניינו של פריזט דוד. באותו מקרה דובר בקבלן בנייה ושיפוצים שהתקשר בעסקת קומבינציה בשנת 1999, במסגרתה בנה בית דו משפחתי עבור בעלת הקרקע ועבור עצמו. שלוש שנים לאחר מכן מכר פריזט את היחידה שלו, בטרם השלמת הבנייה. המכירה נעשתה תוך שהוא מתחייב כלפי הרוכשים להשלים את הבנייה ולבצע שינויים בממכר.

רשויות מע"מ טענו כי המדובר במכירה במישור העסקי החייבת במע"מ, וזאת לאור עיסוקו של המוכר, נסיבות הרכישה, הבנייה של הבית, ההתחייבות כלפי הרוכשים להשלים בנייה והחלת הוראות התוספת לחוק המכר (דירות), תקופת ההחזקה הקצרה בנכס ועוד. מנגד טען המערער, כי התכוון לבנות את הבית לשימושו שלו ושל בני משפחתו, והחליט למכור את הדירה עקב אילוצים כלכליים ואישיים, ובפרט פרידה מאשתו קודם למכירת הדירה.

ביהמ"ש המחוזי, בפס"ד של השופטת דניה קרת-מאיר, קיבל את עמדת המערער. ביהמ"ש הציג את המבחנים לקביעת עסק כפי שנקבעו בעניין אלמור (ע"א 111/83), ובכלל זה טיב הנכס, ההיקף הכספי, מומחיות ובקיאות, תקופת החזקה, תדירות העסקאות, הנסיבות המיוחדות של העסקה, ארגון הפעילות, מקור הכספים וייעוד כספי העסקה.

ביהמ"ש קבע כי בנסיבות העניין הוכח שהמערער לא עסק במכירה וקנייה של מקרקעין, ועל כן מדובר בעסקה בודדת ואין בה כשלעצמה, אף אם הרווח בה גדול, כדי להצביע על פעולה מסחרית, גם אם היא מבוצעת ע"י מי שעיסוקו בנייה ושיפוצים. עוד נקבע, שהוכח שהמימון נעשה באופן פרטי בעיקרו ולקיחת משכנתא אינה נחשבת כסממן עסקי.

ביהמ"ש לא זקף לחובת המערער את השיפוצים שביצע בבית עבור הרוכש, והאמין לטענות המערער כי כוונתו הייתה להתגורר בדירה והמכירה נעשתה לאור הפרידה באותה עת מרעייתו. רשויות מע"מ ניסו להסתמך על פסקי דין שניתנו על-ידי השופטת קרת-מאיר עצמה, ובה קבעה שהמדובר במכירה עסקית אף שהיו סממנים פרטיים לרוב, כגון ע"ש 1167/04 טנא דניאל וע"ש 1235/04 יורשי המנוח לוי יצחק, אך ביהמ"ש אבחן את פסיקתו הוא.

לגישתנו, הן בנסיבות שנדונו בפסקי הדין שאוזכרו לעיל והן בפסק הדין הנוכחי, המכירות היו אכן במישור הפרטי, ואין לקפח את זכותו של אדם למכור מקרקעין במישור הפרטי בנסיבות המתאימות, אף אם הינו קבלן, מתווך או יורש שקיבל שטח קרקע גדול.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.