הנדל"ן המניב מודל 2010: תמונה מעודדת ואופטימיות להמשך

שוק הנדל"ן המניב, למרות שלא היה חלק מהחגיגה הגדולה של ענף המגורים, הצליח לסכם שנה חיובית מאוד בכל הסגמנטים ■ סקירת הדו"חות השנתיים של החברות המובילות בישראל

התחזיות הפסימיות לדמי השכירות בנדל"ן המניב לשנת 2009 לא הגשימו עצמן, אם לשפוט לפי הדו"חות הכספיים השנתיים של חברות הנדל"ן המניב המובילות. התמונה הכללית בדו"חות מצביעה דווקא על עליות, גם אם קלות, בדמי השכירות בענפי המסחר, המשרדים והתעשייה, ובאופן כללי החברות עצמן מביעות אופטימיות לשנה הקרובה.

בדיקת הדו"חות של חברת מליסרון, שחקנית הקניונים שהתחזקה ב-2009 לאור רכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים מידי אפריקה ישראל, מראה כי בקניונים שהחזיקה החברה לפני רכישת הקניונים הנוספים חלה עלייה בדמי השכירות. אם ב-2008 עמדו דמי השכירות החודשיים בקריון שבקרית ביאליק על 162 שקל למ"ר, הרי שב-2009 הם עמדו על 165 שקל למ"ר. קניון רננים ברעננה מפגין אף הוא עלייה, מ-119 שקל למ"ר ב-2008 ל-126 שקל למ"ר ב-2009.

את מגמת דמי השכירות בקניון רמת אביב ובקניון סביונים קשה למדוד, מאחר שב-2008 טרם החזיקה מליסרון בשני קניונים אלה ובדו"חותיה ל-2009 היא מציינת כי אין לה יכולת לאמוד את סבירות הנתונים שנמסרו לה מידי בעלי הזכויות הקודמים, כשהכוונה היא לאפריקה נכסים מקבוצת אפריקה ישראל.

מסיבה כלשהי, בדו"חות השנתיים של אפריקה נכסים ל-2008 מושמטים נתוני ההכנסות למ"ר מדמי שכירות בקניון רמת אביב ובקניון סביונים לאותה השנה, כך שקשה לערוך השוואה מהימנה. אולם, בהתייחס לתקופה שבה החזיקה מליסרון בשני קניונים אלה ב-2009, נכתב בדו"ח כי דמי השכירות הממוצעים למסחר ולמשרדים בקניון רמת אביב הם 426 שקל למ"ר, ואילו דמי השכירות הממוצעים למסחר ולמשרדים בקניון סביונים הם 175 שקל למ"ר.

דו"ח השמאות שמצורף לדו"חות של מליסרון מפרט כי דמי השכירות לשטחי המסחר בקניון רמת אביב נעים בין 300 ל-1,000 שקל למ"ר לחודש, כשהממוצע הוא 475 שקל למ"ר לחודש. לפי דו"ח שמאות זה, דמי השכירות למשרדים במתחם קניון רמת אביב נעים בין 80 ל-120 שקל למ"ר לחודש.

ירידה חדה בת"א

עליית דמי השכירות בתחום הקניונים מתבטאת גם בדו"חות של אמות השקעות, שבשליטת נתן חץ. לפי דו"ח זה, ב-2009 חלה עלייה בדמי השכירות בקניונים ובמסחר, למעט באזור תל אביב. בגוש דן למעט תל אביב רשמה החברה עלייה מ-193 שקל למ"ר ב-2008 ל-198 שקל למ"ר. ביישובי השרון חלה עלייה מ-184 ל-207 שקל למ"ר, בחיפה והקריות מ-109 ל-118 שקל למ"ר, בירושלים מ-199 ל-210 שקל למ"ר ובחדרה ואור עקיבא מ-66 ל-70 שקל למ"ר. אולם בתל אביב, כאמור, חלה ירידה חדה מ-91 שקל למ"ר ל-70 שקל למ"ר.

גם אשטרום נכסים מפגינה עלייה בדמי השכירות בענף הקניונים והמסחר, כשבגוש דן והשרון השיגה החברה דמי שכירות ממוצעים של 133 שקל למ"ר לעומת 122 שקל למ"ר ב-2008, ובאזור הדרום השיגה החברה 69 שקל למ"ר לעומת 65 שקל למ"ר בהתאמה.

חברת גב ים, מקבוצת נכסים ובנין IDB שבשליטת נוחי דנקנר, הביעה אופטימיות בתקופה שקדמה לפרסום הדו"חות ומנכ"ל החברה, שרון שוופי, התבטאה בכמה הזדמנויות כמי שחשה בהתעוררות בביקושים לשטחי משרדים והיי-טק באזורי ביקוש.

בדו"חותיה של גב ים התבטאה תחושה זו בעליית דמי השכירות למשרדים ולהיי-טק. בחיפה נרשמה עלייה מ-61 ל-63 שקל למ"ר, בפארק מת"ם, שבמבואותיה הדרומיים של חיפה, נרשמה עלייה מ-51 ל-53 שקל למ"ר, בהרצליה נשארו דמי השכירות כשהיו ועמדו על 62 שקל למ"ר, ברחובות עלו דמי השכירות מ-51 ל-55 שקל למ"ר, בראש העין עלו מ-32 ל-36 שקל למ"ר ובטירת כרמל מ-22 ל-24 שקל למ"ר לחודש. הירידה נרשמה בלוד, מ-47 ל-45 שקל למ"ר.

למעט גוש דן, גם אמות השקעות הציגה עליות בדמי השכירות למשרדים, כשבתל אביב עלו דמי השכירות בנכסים מ-72 ל-76 שקל למ"ר, ביישובי השרון מ-46 ל-64 שקל למ"ר, בחיפה והקריות מ-40 ל-42 שקל למ"ר, בירושלים מ-50 ל-52 שקל למ"ר, ובאשדוד, רחובות ויבנה מ-56 ל-60 שקל למ"ר. בגוש דן חוותה החברה ירידה מ-58 ל-56 שקל למ"ר.

תחום התעשייה והלוגיסטיקה, שמתבטא היטב בדו"חות של גב ים, חווה עלייה בדמי השכירות. העליות הבולטות הן בפארק מת"ם, מ-28 ל-34 שקל למ"ר, בחולון מ-38 ל-40 שקל למ"ר, וברחובות מ-26 ל-30 שקל למ"ר.

חברת מבני תעשייה, מקבוצת פישמן שבשליטת אליעזר פישמן, ערכה השוואה גיאוגרפית לפי הכנסות שנתיות מדמי השכירות בנכסיה המניבים, כשיש להניח שהיא כוללת בסיכום זה את השכרותיה בתחום התעשייה, המלאכה, המסחר, ההיי-טק והמשרדים.

הרצליה רשמה החברה הכנסות של 39.4 מיליון שקל ב-2008, וב-2009 נרשמה יציבות - 39.5 מיליון שקל. בראש העין נרשמה עלייה יפה מ-45.4 מיליון שקל ב-2008 ל-50.4 מיליון שקל ב-2009. בכרמיאל רשמה החברה עלייה מ-8.9 מיליון שקל ל-9.6 מיליון שקל. לעומת זאת, בירוחם רשמה החברה ירידה מ-2.9 מיליון שקל ל-2.8 מיליון שקל, ובנצרת עילית נרשמה ירידה מ-24.2 מיליון שקל ל-23.4 מיליון שקל.

בחינת מצב דמי השכירות בדו"חות של חברת בריטיש ישראל מעלה תמונה מעודדת בענף הקניונים. במרבית הקניונים שמחזיקה בריטיש ישראל חלה עלייה בדמי השכירות, למעט בשניים.

בריטיש מעלה מחירים

הנתונים של בריטיש ישראל מתייחסים לדמי השכירות הממוצעים כפי שהם היו ביום האחרון של 2009. בקניון הגדול ביותר של החברה, גרנד קניון בחיפה, חלה עלייה ל-131.7 שקל למ"ר בממוצע, לעומת 127.1 ב-2008. עלייה יפה נוספת נרשמה בקניון רחובות, מ-147.7 שקל למ"ר ל-159.4 שקל למ"ר בהתאמה. הקניון הגדול בפ"ת הפגין עלייה מרשימה אף הוא, מ-156.7 שקל ל-168.6 שקל בהתאמה.

מאידך נרשמה ירידה ניכרת בפאואר סנטר ביל"ו סנטר הסמוך לרחובות, מ-79.4 שקל למ"ר ב-2008 ל-76.6 שקל למ"ר ב-2009. בקניון השרון בנתניה עלו דמי השכירות מ-160.6 שקל למ"ר ל-164.2 שקל למ"ר ב-2009, ומי שהשיג עלייה הוא קניון לב חדרה, מ-127.7 שקל למ"ר ל-137.5 שקל למ"ר. דמי השכירות הגבוהים ביותר שגובה החברה הם בקניון מלכת שבא שבאילת - 332.7 שקל למ"ר ב-2009, לעומת 331.4 שקל למ"ר ב-2008. במתחם איקאה בנתניה גבתה החברה דמי שכירות ממוצעים בסך 59.1 שקל למ"ר ב-2009 לעומת 48.2 שקל למ"ר ב-2008. ירידה נרשמה בקניון מעלה אדומים מ-101.9 שקל למ"ר ל-98.8 שקל למ"ר.

בענף המשרדים חלה ירידה קלה בדמי השכירות הממוצעים ל-2009 בפארק אזורים בפתח תקוה, באחזקת בריטיש, ונקבעו על 69.8 שקל למ"ר לעומת 70.9 שקל למ"ר ב-2008. דמי השכירות נשארו פחות או יותר זהים בנכסי החברה בבניין בית גלים שבעיר התחתית בחיפה, ועמדו על 30.8 שקל למ"ר ב-2009 לעומת 30.4 שקל למ"ר ב-2008. בבניין המשרדים בית המילניום ברעננה עלו דמי השכירות מ-60.1 שקל למ"ר ל-64.5 שקל למ"ר.

צרו איתנו קשר *5988