רשות ני"ע עושה סדר: חברות הנדל"ן ידרשו לפירוט מורחב

רשות ניירות ערך עושה סדר בדו"חות חברות הנדל"ן, ודורשת פירוט בהצגת שווי הנכסים ■ בין הפרמטרים שיידרשו, ה-NOI של כל פרויקט, NOI מנכסים זהים, ו-FFO

רשות ניירות ערך עושה סדר בדו"חות חברות הנדל"ן על רקע כשלים שמצאה בהם. הרשות, בראשות פרופ' זוהר גושן, פרסמה היום (ד') הנחיות חדשות לדו"חות חברות הנדל"ן, העוסקות בעיקר בהצגת שווי הנכסים שלהן. מטרת ההנחיות: להפוך את הדו"חות בהירים וקריאים יותר, ולכלול בהם נתונים שיקלו על הערכת שווי הנכסים. ההנחיות יועברו כעת להערות הציבור, ולאחר מכן יצטרכו לעבור את מליאת הרשות.

החל מהדו"חות השנתיים של 2010 חברות הנדל"ן יצטרכו לפרט את אופן המימון של כל אחד מהנכסים שלהן. פירוט סעיף המימון יכלול את תנאי ההלוואות, הריבית האפקטיבית, אמות המידה שנקבעו בהסכמי המימון, שעבודים שהועמדו כנגד כל הלוואה ועוד.

עד היום כל המידע בדבר המימון של החברה ניתן בסעיף אחד כולל, וקשה היה להבין מה חלקו של כל פרויקט במימון שנטלה החברה. בנוסף, יחויבו החברות לפרט מספר פרמטרים כלכליים שחלקם נדרש עד כה רק לגבי הנכסים הגדולים ביותר של החברה - כעת הם יידרשו לגבי כל נכסיה המהותיים.

כמו כן, הרשות קבעה שלוש רמות גילוי לפיהן יקטלגו החברות את הנכסים שלהן. כך למשל, נכס ייחשב למהותי אם הוא מהווה 5% מסך נכסי החברה או שההכנסות ממנו מהוות 5% מסך ההכנסות בחברה. בדומה, נקבע רף של 10% לגבי נכס מהותי מאוד. דרישות הגילוי לגבי הנכסים הן שונות, ומובן שככל שהנכס יותר מהותי - הן מחמירות יותר.

בין הפרמטרים שיידרשו, נציין את ה-NOI (רווח תפעולי נקי) של כל פרויקט, NOI מנכסים זהים (Same Property Noi - המאפשר השוואה בדמי השכירות של נכסים זהים בנטרול נכסים שנרכשו או נמכרו), ו-FFO (רווח נקי בנטרול אירועים חד פעמיים).

עוברים לטבלאות

כן יידרשו החברות לפרט אודות התנאים הגאוגרפיים בהם ממוקמים הנכסים. עד היום החברות נטו לפרט באופן כללי אודות המדינות בהן הן פועלות, אולם כעת הן יידרשו לתת מידע ברמת המאקרו על המקום הקטן ביותר אליו ניתן להתייחס - עיר או אזור; ולפרט אודות שיעור הצמיחה המקומי, תוצר לנפש, שע"ח, מחירי שכירות ממוצעים וכדומה.

הוראות נוספות שכלולות בהנחיות החדשות נוגעות לתחזיות של נכסים מניבים בהקמה. לפי ההנחיות, חברה שתיתן תחזית רווח או הכנסות, ובפועל תחזית זו תהיה רחוקה מהמציאות, תצטרך לנמק מדוע יש שוני כה גדול בין המספרים. כמו כן, יידרש גילוי בדבר הכנסות צפויות מחוזי שכירות, פירוט לגבי שוכר עוגן ושוכר עיקרי בנכסים המניבים, וכן לגבי תהליכי השבחה ושינויים מתוכננים בנכסים.

אחד השינויים המרכזיים לפי ההנחיות עוסק בצורת הגילוי. על מנת להבליט את הנתונים החשובים חברות הנדל"ן יצטרכו לרכז את כל הנתונים הרלוונטיים בטבלאות. כך תתאפשר גישה מהירה וקלה יותר ויזואלית לנתונים, ולהשוואה בין פרויקטים או חברות שונות. למרות שרשויות פיקוח מבקשות בדרך-כלל מידע רב, בהנחיות החדשות הרשות שמה דגש גם על מידע מיותר ומגבילה את החברות בפירוט יתר מילולי.

עד כה דיווחי חברות הנדל"ן, המהוות כרבע מסך החברות הציבוריות בישראל, נעשו בהתאם למתכונת הרגילה, ומבנה הדו"חות התייחס לחברה גנרית. זאת על אף שאצל חברות הנדל"ן יש חשיבות פחותה לפרמטרים של הכנסות ומלאי, ויותר מעניינים הם הנתונים על פיהם ניתן להעריך את שווי הנכסים.

ההנחיות החדשות מטפלות גם בנושא הערכות השווי. הפרמטרים שמהווים את הבסיס לחישוב השווי, כמו למשל שיעור ההיוון, יופיעו בטבלה, וכך יהיה קל יותר להשוות את ההנחות שנלקחו בחברה אחת לחברה אחרת, בעלת פרויקט דומה. ברשות מקווים, כי צורת הגילוי הטבלאית תציף בבירור את ההערכות המנופחות, שחברות לוקחות לעיתים לצורך הערכת נכסיהן.

צרו איתנו קשר *5988