תוקף החלטה בבית משותף כלפי דייר חדש

הליכי קבלת החלטות בבית משותף ידועים לכולנו: על פי רוב, אלה החלטות שלא זוכות לרישום מסודר ונשארות בבחינת החלטות בעל פה המקבלות משנה תוקף באמצעות התנהגות.

כולנו התרגלנו למצב בו החלטות בבית משותף מתקבלות על דרך של התנהגות של שנים, מבלי שהיה דיון ענייני כלשהו או החלטה כלשהי בנדון. למרבה הצער, רובינו לא מקדישים את מלוא תשומת הלב הנדרשת לחשיבות של החלטות בבית משותף, דרך קבלתן ואף "שימורן" בספר הזיכרונות של הבניין.

מסתבר כי מחדלים כאלו ואחרים יכולים לגרום לכך שביום בהיר אחד דייר חדש, שלא יודע על החלטות ומנהגים קודמים, יטרוף את הקלפים ועשרות שנים של החלטות ירדו לטמיון.

בית המשפט העליון דן בסוגיה עקרונית זו ונתן לאחרונה פסק דין אשר חשיבותו מרובה. העניין היה בפסק הדין ע.א 1880/08, אורית דנציגר ואח' נגד חיים רביבו ואח', שנדון בפני הרכב השופטים אסתר חיות, עוזי פוגלמן ויצחק עמית.

בעניין דנן, המערערים והמשיבים הינם בעלי דירות בבניין שהוקם בשנת 1963. לטענת המערערים, עם הקמת הבניין וכן בשנת 1966 הוחלט על הוצאת חלקים מרכוש משותף והצמדתם לדירות המערערים כחניות. בית המשפט המחוזי דחה את עתירת המערערים, ומכאן הערעור. השופטת אסתר חיות, שנתנה את פסק הדין העיקרי ויתר השופטים הסכימו עמה, דחתה את הערעור.

השופטת חיות קבעה, כי המערערים נכשלו בלהוכיח כי המסמך היוצר את התביעה, קרי הסכם בין בעלי דירות דאז, הינו הסכם אותנטי וכי נחתמו על ידי אותם אנשים שהיו אז בעלי דירות בבניין. יתרה מזו, גם אם הוכח כי אכן המסמך היוצר את עילת התביעה אכן חתום על ידי מי שהיו בעלי זכויות, עדיין יש לדחות את הערעור כי זכרו של מסמך כזה או הסכמה כזו לא באה בספר החלטות של הבניין, וכי הוכח כי המשיבים שרכשו זכויותיהם לאחר שנים אלו, כלל לא ידעו ולא הייתה להם סיבה להעלות על הדעת כי אכן הסכמה כזו בין דיירים הייתה קיימת.

עוד נקבע, כי לכשלא ניתן פומבי להחלטה כלשהי בבית משותף על-ידי רישומה בספר החלטות של הבניין או ברישום הערת אזהרה, אין לבוא בטענות נגד מי שהפך להיות לבעל דירה לאחר מכן, ולא ידע על החלטות אלו.

בעניין זה השופטת חיות נעזרת אף בסעיף 10 לחוק המקרקעין בקובעה כי מבחן תום הלב של המשיבים הינו סובייקטיבי, ואת זה המשיבים הוכיחו.

כן נקבע כי תום לב של המשיבים יכול היה להישלל "מקום בו הוכח שהרוכש (המשיבים - מ.ב.) ידע על קיומה של הזכות שלא נרשמה... או אם הוכח כי נסיבות העניין הדליקו נורה אדומה לגבי מצב הזכויות". פסק דין זה מבהיר את חשיבות מתן פומבי להחלטות בבית משותף, ולא להסתפק בביצוע החלטה אלא אם כן סוג השימוש הוא כזה שאיש לא יכול להתעלם מקיומו או להעלים עין ממנו.