רכישה והשכרת דירות נופש: היבטי החבות במס

בהוראת הביצוע 5/2010 מבהירה רשות המיסים את עמדתה לפיה לא יוענקו הטבות המס החלות במכירת דירת מגורים, כאשר הדירה הנמכרת הינה דירת נופש. זאת, מאחר שייעודן של דירות הנופש מבחינה תכנונית הינו לשימוש לנופש, ולכן על בעליהן להעמיד אותן לרשות הציבור כך שכל שימוש אחר בהן נוגד את הוראות החוק. אימוץ עמדה פרשנית זו על ידי רשות המסים ראוי שיבחן לאורכה של כל "שדרת המס", ובכלל זה בהיבטי החבות במס ערך מוסף ברכישתן ובהשכרתן של דירות נופש.

ככלל, השכרתה של דירה בידי מי שמקיים עסק של השכרת נכסים הינה בבחינת "עסקה" החוסה תחת הוראות חוק מע"מ (נציין כי לעמדת מנהל מע"מ גם נכס אחד עשוי להיחשב "עסקי", לדוגמא חנות). עם זאת, בהוראת סעיף 31(1) לחוק נקבע, כי השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה פטורה ממע"מ, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון.

בהתאם לעמדת רשות המיסים, לפיה לא ניתן לעשות שימוש למגורים בדירת נופש, תהא השכרת דירת נופש בבחינת "עסקה" שאינה פטורה ממע"מ. אשר לזכאותו של רוכש "דירת נופש" לנכות את המע"מ בשל הרכישה, הרי שזו תיבחן לאורו של עיקרון ההקבלה, לפיו עוסק רשאי לנכות את מס התשומות אך ורק בשל נכסים או שירותים, אשר מניבים עסקאות החייבות במע"מ.

לפיכך, ככל שההכנסות מדירת הנופש חייבות במע"מ, יהא העוסק רשאי לנכות את המע"מ בשל רכישת הדירה, בדומה לכל אדם המחזיק נכס עיסקי, אף כזה שיש בידו נכס אחד.

נציין כי בשנה האחרונה אומצה עמדה זו בעניין ע"ש 3071/04 את ישר בע"מ, שם נידון עניינה של המערערת אשר מנהל מע"מ סירב להתיר לה את ניכוי מס התשומות בשל רכישת דירת נופש, למרות שהחברה טענה כי דירת הנופש נועדה להשכרה לשם אירוח כבית מלון. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את עמדת המערערת.

נבהיר כי מנהל מע"מ פרסם את עמדתו בהוראת הפרשנות שמספרה 1/94 לפיה רכישת דירת נופש, בין אם על ידי אדם פרטי ובין אם על ידי "עוסק", לא נעשית לצורך הקמתו של "עסק" אלא מדובר ברכישה המתבצעת במישור הפרטי. עם זאת, נראה שבעקבות הפסיקה הנ"ל ומתוך רצון לשמור על קוהרנטיות עם עמדת רשות המיסים, ראוי כי תבחן עמדה זו בשנית.

תודתנו לעו"ד (רו"ח) שלומי ואקנין על הסיוע בכתיבת מאמר זה.