מהר-מהר במדינת ישראל זה לאט

יאיר רבינוביץ יכול להיות מרוצה. על פי חשיפת "גלובס", שלוותה בימים האחרונים גם ברמזים עבים מכיוון שר האוצר, עומד משרד האוצר לרענן ולחדש בשבועות הקרובים את רפורמת המיסוי בנדל"ן שהוא יזם והוביל בתחילת העשור הקודם.

אז, בשנת 2001, הרפורמה שרשומה על שמו ושעסקה בטיפול במיסוי דירות ניסתה לחלץ את קטר הנדל"ן למגורים מהבוץ, באמצעות רפורמה שתייצר עוד ביקושים ותמריצים לבנייה בשוק הקפוא. כעת, עם כלים דומים, מנסה האוצר לעשות בדיוק הפוך - צינון ענף הדיור, שמציג מחירים מאמירים ובלתי אפשריים של דירות, שוב באמצעות יצירת תמריצים וביקושים לבנייה.

"ישפיע משמעותית"

"שיעור המס הכולל לרוכשי דירות הוא חסר תקדים", אומר רו"ח רבינוביץ, נציב מס הכנסה בעבר, בראיון ל"גלובס". "יש המעריכים אותו בכמחצית ממחיר הדירה וזה רק נותן לך סימון איפה יכול להיות אחד הפתרונות לנושא עידוד ענף הנדל"ן. כל שינוי במיסוי ישפיע משמעותית על ענף הנדל"ן. מה שמציעים במשרד האוצר הוא לזרז את מכירתן לשוק של קרקעות או דירות שבעליהן מחזיקים בהן, כיוון שמדיניות המיסוי הנוכחית מעניקה להם תמריץ לשמור עליהן בחזקתם ולא למכור - אם המדיניות הזו תשונה ותעודד את מכירת הקרקעות האלו, הן יתרמו להיצע המדולדל ולירידת מחירים, כמובן עם צעדים משלימים במקביל".

על פי התוכנית המתגבשת, הצעד המשמעותי ביותר כולל הפחתה משולבת במס שבח היסטורי - לבעלי קרקעות שרכשו אותן לפני 2001, וכן במס רכישה על קרקעות, שעומד על 5%, מה שאמור לשחרר קרקעות ולהעביר אותן מידי הבעלים הפרטיים ליזמים וקבלנים.

נכון להיום, המוכרים צריכים לשלם מס שבח על הרווח הריאלי שלהם מהמכירה (בנטרול הוצאות עסקה ברכישה ובמכירה) באופן מדורג, ששיעורו תלוי במשך התקופה בה הוחזקה הקרקע. עבור התקופה שקדמה לכניסת רפורמת רבינוביץ לתוקף (7 בנובמבר 2001), ישולם מס שולי - כמו במס הכנסה - לפי השיעור שלו ביום בו מתבצעת המכירה (כיום 45% והחל מ-2012 44%). עבור התקופה מאז 7 בנובמבר 2001, שיעור המס יורד ל-20%. מכאן, שאדם פרטי האוחז בקרקע או בדירה - אם היא אינה נהנית מהפטור (בעיקר במידה ומכר דירה אחרת לפני פחות מ-4 שנים), יעדיף לדחות את המכירה ככל האפשר, כדי להעמיד את מס השבח שיצטרך לשלם במכירה בסופו של דבר על שיעור ממוצע נמוך ככל האפשר.

לצורך המחשה, ניקח לדוגמא קרקע שנרכשה ב-10 באוקטובר 1990 ונמכרה החודש, בדיוק 20 שנה מאוחר יותר. על 4,046 יום מתוך התקופה (עד ה-7 בנובמבר 2001) המס יחושב לפי 45%, ועל היתרה, 3,259 יום, יחושב מס בשיעור 20%. השיעור המשוקלל הוא 34%. אם המכירה הזו תידחה ב-3 שנים, על אותם 4,046 יום יחושב מס מופחת לפי 44% ועל פרק זמן ארוך יותר (4,355 יום) יחושב מס בשיעור 20%, כך שהשיעור המשוקלל ירד ל-31.56%. למעשה, ככל שנמשיך בתרחישים בהם מכירת הנכס תידחה, אותה תקופה שחייבת במס מופחת תתארך ותהפוך למשמעותית יותר - כך ששיעור המס המשוקלל ילך ויקטן, מה שלא ממש מתמרץ למכור את הקרקע.

רבינוביץ: "מה שמשרד האוצר בעצם בא ומציע זה מבצע לתקופה מוגבלת: 'אם בתאריך הזה תמכור את הנדל"ן הזה ברשותך, אני אחייב אותך בשיעור מס קבוע, פיקס, של 20%, בלי מדרגות לפי תקופה'. זה מייצר כדאיות מיידית למכור, כי בחישוב משוקלל, אף פעם לא תגיע לשיעורי מיסוי כאלה.

"אני מניח שהם יתנו 'מבצע' כזה לשנה-שנתיים, למרות שלטעמי, הגיע הזמן לעשות את זה באופן קבוע. קופת המדינה יכולה להרשות את זה לעצמה. אחרי הכול, התוכנית הזאת מתבססת על הרפורמה מ-2001, שכללה גם הנחה זמנית וגם הפחתה קבועה של שיעור מס השבח אחרי שתקופת ההנחה הסתיימה. במנדט שלנו אז הייתה הגבלה לגבי היקף הפגיעה בהכנסות המדינה, מגבלה תקציבית. בגלל זה אופן החישוב של המס השבח הוא לפי תקופות, ולא, למשל, מבוסס על הערכת שווי של שמאים, שלה לא הסכמתי".

מבחינת האוצר, הם יעמדו על רגליים אחוריות כדי שלא יבוטל מס כל כך משמעותי.

"לא בהכרח, כי זה מעודד פעילות משקית באחד הענפים שמהווים קטר לצמיחה במשק והוא עתיר מסים מלכתחילה. הם רוצים להקל מבלי שיהיה מדובר בהוצאה תקציבית גדולה מידי, חוץ מזה שהכנסות המדינה ממסים זו בעיה של רשות המסים והם אחראים על הגבייה. בסך הכול, אם הם יורידו את מס שבח, סך ההכנסות מענף הנדל"ן יגדלו, היות והקטנת מס השבח תביא להגדלת הפעילות, שתפצה את האוצר בסכומים העולים על אובדן המס".

בכל מקרה, גם רבינוביץ יודע שהטבה התחומה בזמן תיצור לחץ והזדמנות חד-פעמית למכירה במיסוי נמוך, כך שההשפעה שלה על שוק הדיור תהיה אפקטיבית ומהירה.

לדבריו, "כשהייתי נציב מס הכנסה, הורדנו את שיעור מס ההכנסה ל-49% מ-60%. תחת הסיסמא 'רוב ממונו של האדם ביד'. אני התחייבתי בפני משה נסים (שר האוצר דאז, א"ו) שאוריד את שיעור המס, אבל אצליח להביא יותר כסף. בדיעבד, כשהורדנו את המס השולי, הקטנו בקרב אוכלוסיה מסוימת את הרצון והפיתוי להעלים את ההכנסות. גם כאן, זה לא עולה לאוצר כסף, זה אפילו יביא לו יותר הכנסות והקופה לא תינזק ברגע שתתחיל הבנייה".

מי מבטיח שרק בגלל שקרקע תימכר בגלל תמריץ מיסוי כזה או אחר, בהכרח תחל עלייה בקצב הבנייה?

"אפשר להפחית את שיעור מס הרכישה שמשלם הקונה (5%) רק בתנאי שיתחיל לבנות תוך פרק זמן קצוב - וזה צריך להיות מהר, אחרת זה לא יהיה אפקטיבי. ועדיין, 'מהר-מהר' במדינת ישראל זה לאט, כי לוקח שנים כדי לקבל אישור בנייה היום, ולכן הצעד המשלים הוא הרפורמה בתכנון שראש המשלה מדבר עליה.

"אתן לך דוגמא: קניתי עכשיו משרד צמוד למגרש שאני גר בו בהרצליה וכל מה שאני רוצה זה להזיז גדר. התהליך מחייב אותי לקחת מודדים כדי לקבל רישיון ('צריך רישיון להזיז גדר!', נזעק רבינוביץ), צריך ארכיטקט, 'מאכער' שיסתובב במסדרונות העירייה ויידע לאיזה פקיד לגשת מבלי להיות מטורטר - ובמקרה הכי מהיר ייקח לך חצי שנה. וזה בהרצליה, שיחסית דברים עובדים בה מהר. המהלך שנתניהו יוזם להקלת הבירוקרטיה בתהליך הבנייה יביא לזמינות גבוהה יותר של דירות, ובאופן טבעי ברגע שההיצע יותר גדול, המחירים ירדו. עדיין תישאר צלע נוספת - גם עם זמינות גבוהה של דירות, כוח העבודה הוא מוגבל והם יצטרכו לפתור את הבעיה של עובדים בבנייה. אין לי ספק שמבחינת המסים, ההצעה היא ראויה, אבל חייבים לבוא איתה צעדים משלימים, כדי לא לעקר את הכוונה הטובה".

אתה שותף להערכות שהמחירים של היום מגלמים בועה?

"אין ספק שיש פה מצב מוזר - בניגוד למגמה בכל העולם, פה יש אי של יציבות. היות ואנחנו מדינה שהמשק שלה מוטה סחר בינלאומי הרבה יותר מהמקובל במדינות אחרות, אז איפה שהוא המצב בעולם אמור להשפיע עלינו. יחד עם זאת, אני לא בטוח שהייתי מכנה את המצב הנוכחי בנדל"ן 'בועה' - יש צורך אמיתי בדירות. זה לא המצב שהיה בארה"ב, כשהבועה נוצרה ממשכנתאות לא הגיוניות. פה הבנקים לא התפתו ולא נתנו משכנתאות לא זהירות. המאפיין הזה לא יובא מארה"ב".

ועדיין, מחירי הבתים ימשיכו לעלות?

"בכלכלה, כל מה שעולה יורד. בסוף. השאלה היא מה רוחב הגל, וזו החוכמה בעצם - להעריך את רוחב הגל. הציבור מתפתה להאמין שהגל תמיד יהיה למעלה, ואז כשהוא יורד, הציבור חושב שהוא גם תמיד ירד, ורץ מהר להיפטר מסחורה. מי שיודע להעריך את אורך הגל הוא מיליונר".

בינתיים, שומעים על אין ספור תוכניות ורפורמות, אבל רואים בעיקר מהלכים של בנק ישראל. האחרים עושים משהו?

"נתניהו בינתיים מדבר. הוא היה שר אוצר מעולה. הוא עשה דברים שהלוואי שבתור ראש ממשלה היה לו את אותה תעוזה לעשות".

רפורמת 2001 : הצלחה בערבון מוגבל

על שמו של רו"ח יאיר רבינוביץ, לשעבר נציב מס הכנסה, נרשמו שתי רפורמות מיסוי בזו אחר זו בתחילת העשור הקודם: האחרונה התייחסה לרפורמה במיסוי הישיר, ובמסגרתה מוסו רווחי הון; הראשונה והרלוונטית לעניינינו היא הרפורמה למיסוי במקרקעין, שהמלצותיה הוגשו לשר האוצר דאז, סילבן שלום, ב-7 בנובמבר 2001 - התאריך הקובע לתחולת השינויים ברפורמה.

שני הסעיפים מרכזיים התייחסו למס שבח - עד אז נגבה מס שבח בעת המכירה לפי שיעור המס השולי, כפי שמחושב מס הכנסה. מכאן, שבשל גודל העסקה, נגבה בהכרח מס שולי בשיעור הגבוה ביותר (כ-50%). הרפורמה קבעה כי המס יופחת, בחישוב יחסי עבור התקופה החל מהמועד הקובע, לרמה של 25%, ומאז הופחת שוב לרמתו כיום - 20%.

בנוסף, ניתנה הנחה נוספת למשך תקופה מוגבלת, על רקע המיתון המקומי בענף הנדל"ן בסוף שנות ה-90 שהעמיק בעקבות התפוצצות בועת הדוט-קום והאינתיפאדה השנייה. מדובר ב-20% מחבות מס השבח הכוללת שאותה היה צריך לשלם בעסקאות עד סוף 2002, והנחה של 10% שניתנה ב-2003 כדי לעודד מכירת מגרשים.

במקביל, הרפורמה ביטלה את מס המכירה שהיה נהוג עד אז. כמו כן הפחיתה הרפורמה את מס הרכישה לתקופה מוגבלת (4.5% ב-2002, 4.75% ב-2003 לעומת 5%), הוסרו חסמי מיסוי שהקשו על ביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי (ובתנאי שההטבות מתייחסות עד לעליה של 50% בשווי הדירה או לדירה בשווי 120 מ"ר במתחם המפונה), ועוד.

כך או כך, הצלחת הרפורמה מוטלת בספק. בעוד שהמשק אכן יצא מהמיתון בסוף 2003 והציג התאוששות מרשימה בשנים הבאות, ההתאוששות של ענף הדיור הזדחלה בעצלתיים, ושוק המגורים חזר לעצמו רק ב-2007. ולראיה, התחלות הבנייה, שעמדו ב-2000 על 46 אלף דירות, ירדו בשנים הבאות ל-32 אלף דירות ב-2001 ו-33.5 אלף דירות בשנת 2002, כשבסך הכל התקבע המספר על ממוצע של 32 אלף דירות בין השנים 2001-2009.

"השותף הנוח ביותר הוא הבנק ומשקיעים פרטיים"

החיבה היתרה שמפגין רבינוביץ לנדל"ן מגיעה מהעובדה שהוא עצמו עומד בראש קבוצת משקיעים הפועלת בתחום הנדל"ן המסחרי המניב ("אני לא עוסק במגורים בכלל, ולכן אני לא מדבר איתך מהפוזיציה"). הקבוצה מחזיקה בנכסים כדוגמת סופרמרקטים של שופרסל, רבוע כחול, מחסני להב ויקטורי ועוד, סניפי בנקים, מקבצי דיור המושכרים למדינה בהם משוכנים עולים חדשים, מלון קרלטון בנהריה ועוד.

באופן מפתיע למדי, למרות ההשתכשכות המוצלחת במימי שוק ההון המקומי (באמצעות ליברטי, שק"ם נדל"ן לשעבר, אותה רכש עם משפחת שורוקה, דורון שגיב, יעקב בר ושמואל אהרוני מידי אלקו ב-2005 ואותה מכרו לדוראה כעבור 7 חודשים ברווח של 30 מיליון שקל), הבורסה לא קורצת לו.

"מניסיון הקבוצה שלנו, השותף הנוח ביותר הוא הבנק ומשקיעים פרטיים, פר פרויקט. אנחנו חושבים שהבנק יודע את המלאכה, עושה עבודה טובה, עוזר לנו לבדוק את עצמנו, ועצם הבקרה שלו עוזרת לנו. צריך להבין שהרגולציה שקיימת היום בגיוסים יוצרת עומס מנהלתי גבוה מידי, ועלות הגיוסים מהסוג שאנחנו צריכים זולה יותר משוק ההון. הציעו לנו מספר פעמים לגייס בציבור והחלטנו להישאר גוף פרטי".

 11