האותיות הקטנות של כתב השיפוי

כשיזם מגיש תוכנית, מקובל מקדמת דנא לחייב אותו בחתימה על כתב שיפוי, למקרה ויתברר שהשכנים מסביב זכאים לפיצויים (בגין ירידת ערך הבתים). מה עשה דוד דג, בעל זכויות בקרקע בכפר חסידים? הכניס לתוך כתב השיפוי הסתייגות מהותית, שחמקה מעיני הוועדה המקומית, וזו תיאלץ כעת - על חשבון משלם המיסים כמובן - להשתתף בתביעות הפיצוי שהגישו השכנים.

עושר ולא במשפט

דג הוא הבעלים של חלקה בכפר חסידים, לגביה הוא יזם תוכנית נקודתית שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ב-1996. בתוכנית זו שאושרה, התאפשר הליך של לגליזציה לחלק מהמבנים שהקים דג בנחלתו שלא כדין ושבעניינם ננקטו נגדו הליכים פליליים והוצאו צווי הריסה. בדיון הוועדה המקומית לגבי התוכנית הוחלט שבטרם פרסום דבר אישורה של התוכנית, על דג להגיש לוועדה כתב התחייבות, בו הוא אמור היה להתחייב לשפות את הוועדה בגין כל תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, במידה שתוגש תביעה שכזו מצד השכנים.

אולם כתב ההתחייבות עליו חתם דג נשא נוסח מסוייג, שהחריג בשיפוי את המבנים הרלוונטיים שמסביב. בהמשך, השכנים אכן הגישו תביעות נגד הוועדה המקומית לפיצויים לפי סעיף 197 ונקבע שעליה לשלם להם 447 אלף שקל. בעקבות זאת הגישה הוועדה המקומית תביעה לביהמ"ש השלום בבקשה לחייב את דג לשלם לה את מלוא הסכום בו היא חויבה כשתביעתה התבססה על עילות לפי דיני החוזים, דיני הנזיקין (עילת תרמית והטעייה) ודיני עושר ולא במשפט.

הוועדה טענה שבחתימתו על כתב ההתחייבות רוקן דג את השיפוי מכל תוכן ונהג בחוסר תום לב תוך הטעייתה להאמין שהוא מקיים את דרישת השיפוי. הסייג שהוסיף דג השתכלל, לטענת הוועדה, לכדי עוולת הטעייה ותרמית והוועדה סבלה נזקי ממון כתוצאה מכך.

בערעורו על החלטת השלום שקיבלה את תביעת הוועדה המקומית, טען דג כי הגיש את כתב השיפוי המסוייג בגלוי ובתום לב והמחוזי קיבל את ערעורו באופן חלקי. למרות שנקבע שאין ספק שדג התעשר כתוצאה מכתב השיפוי המסוייג שהגיש למקומית, שפטר אותו, שלא כדין, מתשלום פיצויים לשכנים, החליט המחוזי שלא להטיל עליו את מלוא האשם. זאת משום שהתנהגות הוועדה המקומית לא חפה מפגמים ו"מידה של רשלנות מצידה הביאה לאשם תורם". המקומית, כך נקבע, היתה יכולה באופן פשוט, זול ונוח למנוע את הנזק שנגרם אם רק היתה בודקת את כתב השיפוי שהוגש לה. "קריאת תוכנו של כתב השיפוי המשתרע על פני מספר שורות בודדות יכולה היתה למנוע את התרחשות הדברים", ציין השופט עודד גרשון.

על כן הטיל על המחוזי על הוועדה חלוקת אחריות בשיעור של 30% מסכום הפיצוי האמור ואילו דג חוייב דג להשיב לה 70% מסכום הפיצוי.

לדברי עו"ד עפר טויסטר, "חתימה על מסמכי שיפוי היא דבר שבשגרה כשכמעט בכל תוכנית היזם נדרש לחתום על כך וכל ערכאות השיפוט הכירו בלגיטימיות של השיפוי. ביהמ"ש עשה מעין משפט שלמה ואיזן בין מה שנראה התחכמות של היזם לבין רשלנות הרשות. צריך לזכור שרשלנות של רשות זו רשלנות של פקיד. יחד עם זאת, לרשות עדיין יש אחריות וביהמ"ש העביר מסר לפיו על רשלנות צריך לשלם מחיר גם אם זה מתגלגל על הציבור בסוף".