יניב חברון: "רק בישראל צריך 125 משכורות כדי לקנות דירה"

מנהל מחלקת מאקרו באקסלנס: "אנחנו לא הראשונים ולא האחרונים שמחירי הדיור עלו אצלם בעשרות אחוזים בזמן קצר. אבל במערב זה הסתיים בירידת מחירים - מה יהיה אצלנו?"

"אנחנו לא המקום היחידי, לא הראשון ולא האחרון שבו מחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים בטווח זמן קצר. ההבדל הוא שבמדינות המערב זה הסתיים בירידת מחירים - האם גם אצלנו?". כך אמר היום (ג') יניב חברון, מנהל מחלקת מאקרו ואסטרטגיה באקסלנס נשואה, בכנס המסים השנתי של פירמת רואי החשבון BDO זיו-האפט, שנערך במלון שרתון סיטי טאואר ברמת גן. אתר "גלובס" העביר את הכנס בשידור חי.

"הורדת הריבית הובילה להכפלה של מספר הדירות שנרכשו להשקעה, והעלאת הריבית בחודשים האחרונים עושה את העבודה. בנוסף, תשואת השכירות על ההשקעה במגמת ירידה בעקבות עליית המחירים, ולא בטוח שהמשקיעים החדשים יהנו מעליית שווי, ולא בטוח שהם יסתפקו בתשואה הנוכחית", הוסיף חברון. לדבריו, נרשם גידול משמעותי ברכישת דירות להשקעה, וניכר כי עלות המימון הנמוכה אצלנו העלתה את גודל המינוף של המשכנתאות.

לדבריו, "נדרשות 125 משכורות בישראל כדי לרכוש דירה. במערב מדובר על 50-60 - ומשהו צריך להתמתן. בנוסף, סך ההלוואות לדיור עלה פי 4 בתוך 4 שנים, ובנק ישראל חושש כי המשקיעים אינם מעריכים נכון את הסיכונים לכשתעלה הריבית".

בכנס היו אמורים להשתתף גם מנכ"ל משרד האוצר ,חיים שני, שביטל את השתתפותו ברגע האחרון בשל המו"מ הלילי המתיש מול ההסתדרות, ושר השיכון אריאל אטיאס, שביטל אף הוא את השתתפותו ברגע האחרון. ממשרדו נמסר: "השר אריאל אטיאס מסר כבר לפני מספר שבועות שלא יוכל להשתתף בכנס BDO-זיו האפט, בשל טקס שהיה מתוכנן להתקיים היום עם נשיא המדינה שמעון פרס. למארגני הכנס נמסר מפורשות כי השר לא ישתתף, אך הם בחרו כנראה להתעלם מהודעתו והכניסו את שמו לרשימת הדוברים, משיקוליהם הם".

"ברור שאטיאס לא בא לכאן, הסחבת הרי בכלל לא קשורה למשרד שלו", אמר חנן מור, יו"ר חברת הבנייה. "הבעיה היא שאין פה מנהיגות מול ריבוי משרדי הממשלה העוסקים בענף והרשויות המקומיות". מור הוסיף: "אין לנו מי שיעשה סדר בכל הבלאגן הזה. נשבר כבר לשמוע על משבר הנדל"ן ומהם הפתרונות. לדעתי הבעיה בכלל היא בעיית פתרונות דיור כללית ולאו דווקא דירות למגורים, וצריך להסתכל על זה כבעיה משולבת. למשבר הנדל"ן בארה"ב ולמתרחש אצלנו יש משהו אחד במשותף - פחד והיסטריה".

אורי לוי, מנכ"ל משותף בגינדי השקעות, אמר: "לדעתי אין בועת נדל"ן בישראל, כי יש לנו מערכת בנקאית מאוד חזקה שהקפידה על מתן משכנתאות מדוד. אני חושב שהנושא סביב המילה בועה הוא פשוט פערים בין ההיצע לבין הביקוש, וכרגע המדיניות הממשלתית היא שגויה. מנסים לטפל בצד הביקושים שלדעתי הוא טוב, במקום הבעיה הקשה של ההיצעים. הבעיה היא במרכז הארץ - לא חסרות קרקעות במרכז. הבעיות הן פשוט רגולטוריות - בעיה של מנגנון".

"אנחנו בגינדי עובדים מאות אלפי שעות על כל פרויקט", אמר לוי. "על גינדי ת"א העסקנו 40 אדריכלים, מאות אנשים ששקדו יומם ולילה על הפרסום, המיתוג והמיצוב של שכונת מגורים - זה הכל עבודה קשה".

עו"ד יעל זפיר-אביגדור, ראש מחלקת נדל"ן במשרד מ. זליגמן ושות', דיברה אף היא על הצעדים לקירור השוק והציעה "פתרון יצירתי מחוץ לקופסה". לדבריה, תמ"א 38 ותוכניות פינוי-בינוי הן בלתי כדאיות ולא מגדילות את ההיצע. "הפתרון שלי הוא הרחבת השימושים בחטיבות קרקע קיימת - עירוב השימושים בקרקעות ברובעי העסקים העירוניים בגוש דן. אם הרשויות יאפשרו את זה, אלפי רוכשים ושוכרים יוכלו לגור במרכז בעלות נורמלית".

חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד, אמר: "מלאי הדירות והתחלות הבנייה לא עונים על הביקושים. נרשמה בישראל עלייה של 22% במחירי הדירות בשנה האחרונה וב-30% בשנתיים האחרונות, ואנחנו גם רואים עלייה בביקושים ובין היתר להשקעה. מנתוני הלמ"ס ניתן לזהות מגמה שסוחבת אותנו כלפי מטה - זה התחיל בירידה תלולה לאורך השנים בהתחלות הבנייה, דרך עלייה חדה בביקושים והיעדר ההיצעים. הריביות הנמוכות מעודדות אף הן את הביקושים. עד סוף השנה אנחנו מעריכים כי בנק ישראל יעלה את הריבית ל-2.25% וזה ישפיע על משלמי המשכנתאות. המצב אכן השתפר מבחינת היכולת לקנות דירה ביחס לשכר הממוצע, אבל זה יכול להידרדר".

"המושג בועת נדל"ן, מושג שהגיע מארה"ב, נובע מדרך המימון", הוסיף פריליכמן. "נכון, יש פה מחירים גבוהים וחלק מהלווים יתקשו להחזיר את ההלוואה, ולכן יש שונות גדולה מאוד בשוק הדיור שלנו - בין ת"א לבין מחוץ לת"א, בסוגי הדיור ובעוד משתנים - ולכן אי אפשר להגיד 'בועה'. זה מורכב לדעתי". הוא הוסיף: "בהמשך אנחנו נראה המשך העלאות ריבית, לצד צעדי הריסון של בנק ישראל שימתנו את המשך עליית המחירים, ירידה בפעילות קבוצות הרכישה ועוד".

דני מרגלית: חשש למשבר 'תואם ארה"ב' בישראל

"הבעיה בשוק הנדל"ן היא לא במסים אלא במחסור בהיצע", אמר דני מרגלית, שותף מנהל ב-BDO. הוא התייחס גם להנחיות האחרונות של בנק ישראל בשוק המשכנתאות ואמר: "דיברו הרבה על בועת נדל"ן אבל הבעיה האמיתית היא לא החשש ממחירי הדירות אלא החשש שבישראל יפרוץ משבר 'תואם המשבר' שהיה - ועדיין קיים - בארה"ב, משבר שיעיב על המערכת הבנקאית. מעורבות בנק ישראל היא מבורכת גם אם לא ברור אם די בה. הקשר הברור בין שיעור הריבית לאטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן ברור".

מנכ"ל אקסלנס, דוד ברוך, התייחס להיחלשות הדולר, שנפל בכ-7% מול השקל ב-4 החודשים האחרונים, ואמר: "רק אם המגזר שלי - המגזר המוסדי - ירכוש דולרים, רק אז נצליח לקזז את הנפילה של הדולר. הנגיד סטנלי פישר לא יכול לקנות דולרים לנצח".

עו"ד שרון גזית, ראש מחלקת חברות וטכנולוגיה במשרד מ. זליגמן ושות', דיברה על ההשלכות של ההצעה לתיקון חוק הפטנטים שעלתה לאחרונה על שולחן הממשלה. לדבריה, "אם תאושר ההצעה המדינה עלולה להבריח השקעות של חברות מקומיות ובינלאומיות שחוששות שהשקעותיהן יעברו לבעלות המדינה. ההצעה החדשה מהווה החמרה לרעת העובד או ממציא הפטנט שעלולים לספוג סחבת גדולה עד שההמצאה שלהם תאושר כפטנט, אם בכלל".

גזית הוסיפה כי "ההצעה עלולה להביא לבריחת מוחות מישראל, עיקור חדשנות ויצירתיות של עובדים, והרחקת חברות בינלאומיות מהשקעה בישראל".

שלמה מעוז: הייצוא - תרנגולת שמטילה ביצי זהב

שלמה מעוז, כלכלן ראשי באקסלנס נשואה, דיבר על החוק לעידוד השקעות הון ואמר: "חוק עידוד השקעות הון מביא לשיפור הצמיחה, תיעוש, פיזור התעשייה לפריפריה, פיצוי על שיעורי המס הגבוהים ביחס לעולם, פיצוי על המרחק מחו"ל וגיוס מוחות לישראל. כרגע, העלות של המסלולים של החוק היא 6 מיליארד שקל בהטבות מס, ועוד חצי מיליארד במסלול מענקים - וזה הרבה כסף".

לדברי מעוז, ועדה בינמשרדית בחנה השנה את השינויים במשק והצורך בתקין לחוק, והיא מקווה להשיג תמרוץ פעילות ולא השקעה, העלאת כושר התחרות מול העולם, העלאת ההשקעות בתעשיות העלית, עלייה בייצוא שירותים, הפחתה באי-השוויון בין המרכז לפריפריה ולהגדיל את הכדאיות של המפעלים, ביטול הטבות לחברות גדולות שידעו לנצל את החוק הקיים, ובסופו של דבר לפשט את החוק לעידוד השקעות.

לסיכום, מעוז אמר כי "בנק ישראל מתערב בשוק כדי לדאוג לרווחיות הייצוא . אסור לפגוע בתעשיית העלית שמהווה תרנגולת שמטילה ביצי זהב. המשך העמסת המס על עובדי הסקטור עלולה לפגוע בסוף מההכנסות המסים מסקטור זה. צריך לזכור שצריך רפורמה אדירה בארנונה ששוחקת עד דק".

צרו איתנו קשר *5988