תאונת מס בהשכרה לזמן ביניים

סוחרי נדל"ן רבים העוסקים בסחר בדירות יד שנייה עלולים למצוא עצמם בפני תאונת מע"מ הנוצרת בשל השכרת הדירה למגורים בתקופת הביניים שבין רכישת הדירה ובין מכירתה.

באופן כללי בהתאם למהותו של חוק מע"מ, עוסק צפוי לשאת בנטל המע"מ רק בגין הערך המוסף שנצמח תחת ידיו, כאשר תוצאה זו מושגת באמצעות מנגנון ניכוי התשומות שנקבע בחוק.

בין עוסקים המוכרים דירות זה לזה אין כל בעיה. עם זאת, עוסק שרכש דירה מפרטי יוציא חשבונית עצמית ויקזז מס תשומות, כאשר בעת מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 5(ב) לחוק יוטל המע"מ רק על הרווח מהמכירה.

אולם, במכירת דירות יד שנייה המשמשות בינתיים להשכרה למגורים עלולה להיווצר תאונת מס לאור היות ההשכרה למגורים פטורה ממע"מ, ובשל כך לכאורה לא ניתן יהיה לנכות את התשומות בעת רכישת הדירה.

תוצאה זו עלולה ליצור מצב בלתי אפשרי אצל סוחרי דירות יד שנייה כאשר הם יאלצו לשאת במלוא נטל המע"מ בעת הרכישה ללא אפשרות לקזז את התשומות, וזאת על אף שמבחינתם מטרת העסקה הינה העסקה הסופית של מכירת הדירה, ולא ההשכרה בתקופת הביניים.

לטעמנו, אין מנוס אלא לאמץ לענייננו מנגנון הדומה במהותו למנגנון שנקבע בתקנה 1(2) לתקנות מע"מ ביחס לשימוש לצורך עצמי בידי קבלנים, לפיו רק לאחר שנתיים יראו דירה שנבנתה בידי קבלן ומושכרת למגורים כדירה המשמשת לצורך עצמי בידי הקבלן.

ובאנלוגיה לענייננו, ככל שתקופת הביניים בה הדירה מושכרת למגורים אינה עולה על שנתיים, יש להתעלם מההשכרה למגורים ובהתאם לכך ניתן יהיה לקזז את התשומות ברכישת הדירה, מאחר וברי כי מטרת הרכישה העיקרית היא לצורך מכירת הדירה, ולא לצורך השכרתה בתקופת הביניים. בגישה דומה נוקט פסק הדין הנמצא בערעור לעליון בעניין את ישר.

לא זו בלבד, עמדתנו זו מתחייבת לאור העובדה כי עמדה אחרת הופכת את הוראת מיסוי הרווח בלבד לאות מתה בחוק, שכן באם ההשכרה בתקופת הביניים שוללת את האפשרות לקזז את התשומות ברכישה, אזי ממילא מכירת הדירה תהא פטורה ממע"מ מכוח סעיף 31(4) לחוק, הקובע פטור במכירת נכס שלא היה ניתן לקזז את התשומות בעת רכישתו, ומשכך לא ייעשה כל שימוש בהוראות סעיף 5(ב) לחוק.

ככל הידוע לנו זהו נוהגן של רשויות מע"מ בעניין, אם כי בגדר תורה שבעל פה. דהיינו, בדומה לעמדה המוצגת כאן וככל שתקופת הביניים אינה עולה על שנתיים, גם מצד הרשויות לא נשללת מהעוסק זכותו לקיזוז התשומות, וחלות ההוראות הממסות על הרווח בלבד.

אם כן, על מנת להימנע מתאונות מע"מ טוב יעשו סוחרי דירות יד שנייה אם יקפידו שתקופת הביניים בין רכישת הדירה ובין מכירתה לא תעלה על שנתיים. נציין כי לעמדתנו ניתן לגרוס אף תקופה ארוכה יותר.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.