פיצוי על ערך נדל"ן יורד

סללו לידך כביש? בנו מול המרפסת מגדל? מגיעים לך פיצוי, אך המדינה רוצה למסות אותו

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לאדם לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין שלו מסיבות שונות - לדוגמה, בונים ליד ביתך גורד שחקים שחוסם את נוף הים שנשקף מחלונך, או סוללים כביש ראשי סמוך לביתך, דבר המהווה מטרד של ממש. השאלה הנשאלת היא האם הפיצוי המתקבל בגין ירידת ערך המקרקעין חייב במס?

סוגיית החבות במס לעניין פיצויים שנתבעים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הינה עניין השנוי במחלוקת כבר עשורים. למרבה ההפתעה, על אף ריבוי המקרים, אין עדיין הסדר חקיקתי שקובע מסמרות בדבר מיסוי פיצויים אלה, אם בכלל.

בית המשפט העליון טרם קבע את עמדתו בסוגייה, וגם רשות המסים לא נתנה את דעתה על כך באופן מפורש. בשל כך אנו עשויים להיתקל בפקידי שומה שיטענו כי הפיצוי חייב במס רווח הון, ומאידך ניתן להיתקל במנהלי מס שבח שיטענו כי הפיצוי בכלל חוסה בדלת אמותיו של חוק מס שבח, ולכן חייב במס שבח.

מצב כזה הינו בבחינת אבסורד, שכן מדובר בסכומי-עתק ובתביעות הולכות ומתרבות, כדוגמת פיצוי הניתן למקרקעין הגובלים בתוכנית שינוי יעוד במקרקעין.

עיקרון משפטי ידוע הוא כי דין פיצויים כדין החלל שהם באים למלא. על כן נשאלת השאלה: איזה משטר מס להחיל? האם פיצוי זה חייב במס שבח? במס רווחי הון?

אבקש להציג גישה שאינה נוחה לפקיד השומה ומנהל מס שבח, לפיה אין מקום לחייב פיצויים אלה במס כלל. כמובן אימוץ גישה זו כרוך במאבק עיקש מול רשות המסים, אך הוא עשוי להמתיק את הגלולה המרה שבפגיעה בשווי הנכס.

מכירת זכות?

לפי עמדתי, מקום שאין הסדר חקיקתי או הלכה פסוקה בעניין, טמון קושי רב בשיוך הפיצויים למשטר מס כלשהו. על מנת לאפשר מיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין, צריך לקיים את היסודות הקבועים בחוק השמורים ל"מכירת זכות במקרקעין". באקט של הענקת הפיצויים אין לראות "מכר" או "מכירה" של הזכות במקרקעין, שכן זו נותרה עדיין בידו של בעליה.

מאותה סיבה ממש אין לחייב במס רווח הון - חיוב במס רווח הון נעשה לפי החוק רק במקרה שנכס יצא מרשותו של אדם. ואולם, ירידת ערך של נכס אינה עונה על תנאי זה.

בנוסף, חבות במס שבח או במס רווח הון קמה בעת שלבעל הזכות צומח שבח או רווח. ואולם, ברוב המקרים בהם נתבעים פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ניתן פיצוי חד-פעמי, שתכליתו העמדת שווי המקרקעין הניזוקות כפי שהיו לפני האקט שגרם לירידת ערכן - עולה מזה כי לבעל הזכות במקרקעין לא נוצר כל רווח, ולכן המסקנה המתבקשת היא שלא מתגבשת חבות במס.

בית המשפט העליון בחן לאחרונה נדבך אחר בסוגייה זו, כאשר הוא נדרש לענות על השאלה האם פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה חייבים במע"מ? לפי ההלכה שנקבעה בעניין כרפיס (ע"א 8863/07), אין לראות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק משום פיצוי בגין עסקת מכר החייב בתשלום מע"מ.

לדעתי, קביעה זו משליכה על שאלת החבות במס שבח ומחזקת את הטענה כי לא מתקיימים היסודות בדבר "מכירת זכות במקרקעין", ולכן הפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין אינם חייבים במס.

* הכותב עורך דין מומחה לדיני מסים, עובד לשעבר ברשות המסים. המאמר הינו על דעת הכותב בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ פרטני.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988