הניואנס של הבנק עלה ביוקר

ביהמ"ש המחוזי בירושלים ירה לאחרונה חץ מושחז לכיוון הבנקים. פסק הדין עסק ברוכשי דירות בפרויקטים שקרסו כלכלית, שנאלצים להתחרות בבנקים שליוו את הפרויקטים. המחוזי פסק לטובת הרוכש הקטן ונגד הבנק החזק.

התיק נשוא פסק הדין עסק בעסקה מקובלת ושכיחה של רכישת קרקע של יזם פלוני ממינהל מקרקעי ישראל. כידוע, הרכישה נעשית באופן דו שלבי: תחילה נחתם חוזה פיתוח של היזם מול המינהל, בו הוא מתחייב לבנות את הבניין עם הדירות, למכור הדירות ורק בסיום הבנייה, הוא או רוכשי הדירות במקומו יקבלו את החוזה הקנייני שהוא חוזה החכירה המקובל בקרקעות מינהל, אשר הינו מקביל לכעין בעלות בקרקע ובדירה.

אולם, ברור שחוזה הפיתוח יהפוך בסיום הבנייה לחוזה חכירה. חוזה הפיתוח הוא החוזה התקף לעת מימון רכישת המגרש מהמינהל ועד בנייתו לאורך הזמן. למעשה חוזה הפיתוח מלווה את הבנק והיזם לאורך חיי הפרויקט, ורק בסיום הבנייה מקבלים רוכשי הדירות חוזה חכירה קנייני.

במקרה הנדון, הבנק (דיסקונט) מימן ליזם את רכישת הקרקע, שילם למינהל וקיבל ממנו אף הודעת מישכון והסכמה למישכון. היזם החל בבנייה, מכר דירות ולאחר מכן פשט רגל. על הקרקע והדירות התחרו עתה הבנק כמי שמישכן, והרוכש שרכש דירה.

ביהמ"ש המחוזי, מפי השופטת חנה בן-עמי, פסק שהמשכון של הבנק היה של חוזה החכירה של היזם, ולא היה כאן מישכון של החוזה הראשון, שהוא חוזה הפיתוח. נפסק, כי בנייר המישכון נרשם חוזה חכירה ולא חוזה הפיתוח. למרות שמכלל המסמכים ברור שהכוונה לחוזה הפיתוח, הרי שהוא כזכור השלב הראשון. מכאן שרוכש הדירה זכה בפסק הדין.

ביהמ"ש פירש פירוש דווקני, כאילו מדובר בשני עניינים שונים וכאילו מדובר בעניין אחר לחלוטין, למרות שברור שזה ענין פורמאלי טכני - שהרי מדובר בבירור באותו פרויקט, באותה קרקע ובאותו עניין. כלומר, בשל ציון המילים 'חוזה חכירה' ולא 'חוזה פיתוח', הבנק איבד את הבטוחה שלו והפסיד רכוש קנייני ודאי.

לו היה מדובר באזרח רגיל שכך היה מפסיד רכושו - היו נזעקים כולם, אבל כנראה שיותר נוח להכות בנקים. ההרגשה איננה כה נוחה מפס"ד זה, ובטוחני שהוא נפסק על רקע הקריסות האחרונות של קבלנים ועל רקע ההחמרה כנגד הבנקים (לרבות תיקון והקשחת חוקי המכר של דירות וחנויות חדשות). ניתן להעריך כי התוצאה תהיה סרבול יתר של הניירת והקשחת תנאים לליווי פרויקטים.

בנק דיסקונט ודאי ערך מישכונים זהים ורבים בניסוחים דומים לאלה. פס"ד זה יחייב את הבנקים בבדיקה יסודית של כלל המשכונים שלהם. לגבי משכונים עתידיים, ברור שהבנקים יחמירו את דרישות הבטוחות שלהם, דבר שעלול לייקר שוב את עלויות הבנייה (בש"א 3143/06).

הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, העוסק בנדל"ן.