הפוליטיקה שמאחורי בועת הנדל"ן

השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את המשקולות החדשות של מדד המחירים לצרכן. השינוי העיקרי שנעשה היה הגדלת המשקל האפקטיבי של סעיף הדיור במדד שיתקרב במהלך 2011 ל-25% לאחר שב-2010 עמד על 23.2% וב- 2009 היה המשקל של רכיב הדיור 20.7% בלבד.

הגידול ברכיב הדיור משמעותי ולמעשה מהווה הסבר לחלק גדול מהעומס שקיים גם כך על מעמד הביניים בישראל.

בהיבט האקטואלי ביותר של הדיון הציבורי, המתנהל בימים האחרונים, משמעות ההתייקרויות האחרונות בדלק, תחבורה ציבורית, מים ומזון הייתה פוחתת אילו ההוצאה המשפחתית על דיור הייתה משאירה יותר משאבים פנויים לצריכה שוטפת של מוצרים מתוך הסל הביתי.

בהיבט ארוך הטווח יותר ישנם מספר היבטים נוספים בהקשר של דיור כדאי לתת עליהם את הדעת:

בעשור האחרון הבין העולם המערבי שדיור בר השגה הינו אחד הכלים המשמעותיים ביותר להוצאת אנשים ממעגל העוני. החל מאספקת ביטחון כלכלי בסיסי מעצם העובדה שלאדם יש קורת גג ולכן, גם אם הוא מובטל תקופה מסוימת וגם אם הוא מבוגר וחי על הפנסיה, הביטחון הבסיסי הקיומי מקבל מענה.

צעד חשוב נוסף קרה בשנים האחרונות כשהעולם המערבי שם דגש על שימוש בדיור ככלי לערבוב ושבירת הסגמנטציה של האוכלוסייה. אם בעבר דיור בר השגה היה מוביל להקמת שכונות עוני וסגמנטציה של שחורים, היספנים, לבנים, מהגרים וכו', הרי שהגישה הננקטת כיום שמה דגש על רב גוניות של אוכלוסיית היעד עד כמה שניתן.

ההבנה היא שערבוב ורב גווניות מחזקים אוכלוסיות חלשות ומונעים חלק ניכר מהבעיות שנגרמות כתוצאה לדוגמה מציפוף של אוכלוסיה חלשה בשכונות ההופכות עם השנים לשכונות עוני קשות ואלימות או כתוצאה מהרחקת מעמד הביניים ממרכזי הערים.

גם אצלנו דיור הוא כלי פוליטי אבל אצלנו פועלים אחרת. הממשלה הנוכחית רואה בתוכניות הפיתוח החדשות כלי להפרטה ומזה שנים רבות דיור בר השגה משמש לתמיכה ולהעצמת אוכלוסיות ספציפיות על חשבון הציבור הכללי.

הפרטה? אצלנו?

מאז ומתמיד הפשרת קרקעות על ידי המנהל שילבה דרישות פיתוח כאלו ואחרות מהיזמים. למרות הבעייתיות במחירי הדיור ו"בועת הנדל"ן" עושה רושם שדרישות הפיתוח המשולבות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל מכילות רכיב גדל והולך של הפרטה.

במינהל מקרקעי ישראל בחרו בהפרטה כי העברת דרישות פיתוח אזורי כגון סלילת כבישים ודאגה לתשתיות תאורה וגינון, ליזם כזה, יביא לה תועלת בדמות חיסכון בהוצאות. אלא שהדבר גלגל את הנטל לכיסו של כל אזרח הרוכש דירה או בית בפרויקט פיתוח חדש.

המשמעות היא כמובן התייקרות נוספת של עשרות אחוזים במחיר הגבוה גם ככה של דיור בישראל. משמעות נוספת היא שמקדמים פחות פרויקטים על אף שמלאי הדירות בישראל נמצא בשפל חסר תקדים.

שילוב של ריבית נמוכה, עודף ביקוש קיצוני ומגמה של עליית מחירים מעודדת רכישת דירות להשקעה ולהשכרה, מחירי השכירות עולים במקביל לעליית המשכנתאות ומרכיב הדיור בסל ההוצאה המשפחתי הופך לנטל כבד.

דיון זה מורכב מאחר וייתכן (ואפילו סביר להניח) שחלק מהפיתוח הציבורי כלל לא היה יוצא לפועל אם הוא לא היה מופרט. עוד אפשר להניח (ושוב, אפילו סביר להניח) שגם שהביצוע שלו יעיל יותר כשהוא נעשה על ידי יזמים פרטיים, אבל גם אם יש חשיבה ומודלים לאלטרנטיבות הם לא נחלת הציבור.

גם אם המגמה בכללותה מוצדקת וראויה נראה כי השילוב בין מחירי קרקע בסיסיים גבוהים, תהליכי הפשרת קרקעות ארוכים ובעייתיים וגידול בהפרטה אינם משרתים את כלכלת המדינה בצורה מיטבית אלא מועילים לשיקת מעמד הביניים בצורה יעליה ביותר.

דיור בר השגה, יש חיה כזו?

הדיור הציבורי במדינת ישראל מהווה כיום רק 10% מהבניה החדשה כך שהשאלה האם יש חיה כזו היא במקומה. לא רק שההיקף הבסיסי נמוך אלא שהשליטה של המפלגות הדתיות והימניות במשרד הפנים ובמשרד השיכון לאורך השנים הובילו לכך שניתן כיום בישראל למצוא דיור בר השגה רק למגזרים מאוד ספציפיים: דיור ברחבי יהודה ושומרון, דיור בשכונות חרדיות, פרויקטים של הציונות הדתית בתחומי הקו הירוק בערים מעורבות.

בכל אחד מהסגמנטים הללו ניתן כיום למצוא פתרונות דיור מסובסדים בכבדות, בעוד שלאנשים שאינם מעוניינים בפתרונות אלו, אין אפשרויות אחרות.

תיאוריית הקונספירציה אומרת שהפוליטיזציה של הדת על ידי שימוש בתקציבי החינוך, השיכון והרווחה לקרוב לבבות הינה מכשיר פוליטי מסוכן מאין כמוהו לחברה. ניתן לחשוב שהתחזקות הדת בארץ היא תוצאה של בחירה חופשית נאורה אבל תיאורית הקונספירציה אומרת שהיא תוצאה של שימוש פוליטי מושכל לאורך שנים בתקציב המדינה. בחירה כלכלית בפתרונות דיור, בפתרונות חינוך מובילה לבחירה בחברה ובאורח חיים דתי יותר ללא כפיה וללא מהפכה.

גם בלי תיאוריות קונספירציה, סגמנטציה ושבירת החברה לקבוצות נבדלות החיות בשכונות סגורות ומובחנות עשויה לפגוע קשות בהתפתחות החברתית והכלכלית של מדינת ישראל. די לראות את התהליכים שעוברים על ערים כמו בני ברק מצד אחד ולוד מצדה השני של הבועה התל אביבית או לראות מה קורה בירושלים בשנים האחרונות בכדי להבין את התרומה של המגמה להגדלת הפערים הסוציו-אקונומיים במדינת ישראל.

בואו נניח לרגע שבמקום לבנות דיור בר השגה בשכונה חרדית סגורה כמו קריית ספר היו משלבים דיור בר השגה בישובים הסמוכים לפיד או מודיעין. מה האופק הכלכלי של ילד שגדל והתחנך בשנים האחרונות במודיעין או בלפיד לעומת האופק הכלכלי של ילד שגדל לא רחוק משם בקריית ספר?

בעוד שמרבית העולם המערבי הבין שדיור בר השגה הינו מכשיר עוצמתי לבניית כור היתוך המאפשר צמצום יעיל של פערים חברתיים וכלכליים אצלנו כבר שנים המגמה היא הפוכה.

בעולם המערבי מקובל שדיור בר השגה נדרש כשלמעלה מ-30% מהוצאות משק הבית מופנות לדיור. בשעה טובה ומוצלחת הגענו לרמה ממוצעת של 25%.

לא נותר אלא לקוות שהקושי שההתמודדות הנוכחית מייצרת תפיל את האסימון ותאפשר אימוץ יעיל ונכון של הכלים שפותחו במקומות אחרים בעולם גם אצלנו. הכח הכלכלי הטמון בהגדלת הצריכה הפרטית כתוצאה מהורדת הנטל של סעיף הדיור ממשקי הבית יכול להוות מנוף כלכלי חשוב.