דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

ים המשרדים שמסביב

תודה לאטיאס ולשיווקים שלו, אבל יש 100 אלף דירות שיכולות להגיע לשוק ממש עכשיו

‎‎במשק שרחוק מלייצר עסקים חדשים באותו קצב שבו הוא מייצר לנו משרדים, פינוי עשרות אלפי משרדים מלב הערים יכול להיות ניצחון הן לבעלי הכוח והאינטרסים וגם לזוגות הצעירים.

‏‎‎רופאי שיניים, רופאי ילדים, אדריכלים, עורכי דין, רואי חשבון ואחרים - מבלי שכמעט נתנו על כך את הדעת, קרוב ל-100 אלף דירות בישראל שמיועדות למגורים משמשות בפועל לאין-ספור "שימושים חורגים", כאלה שמוכרים לנו בכל עיר ועיר (ושבמקרה הטוב בעליהן אכן ביקשו וקיבלו את ההיתר החורג, שמזמן איננו חריג).

קרוב ל-100 אלף דירות, שיכולות לצאת בחזרה לשוק המגורים ולשנות את משוואת ההיצע והביקוש המדוברת כל כך - אם מישהו באמת היה רוצה שם למעלה לשנות אותה במהירות.

‏רק שנכון להיום, אין שום סיכוי להזיז עסק מדירת מגורים. התשואה מההשכרה גבוהה ובטוחה לאין שיעור מהשכרתה כדירת מגורים. ולא פחות חשוב: הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה כל ארבע שנים אינו כולל כזו שלא שימשה למטרת מגורים, כך שהמימוש הרבה פחות אטרקטיבי.

‏‏מקבלי ההחלטות צריכים רק לסמן את המטרה. ויסלח לנו שר השיכון שהוציא היום עוד קרקע ל-6,723 יח"ד, אבל אנחנו מדברים על היצע אטרקטיבי וזמין בהרבה מ-101 דירות יחידות דיור ביפו, 200 יחידות דיור במתחם המשטרה ברמת גן, 1,148 יחידות דיור בטירת הכרמל, או 350 בקרית גת.

‏שר השיכון והממשלה יכולים להשתמש בשיטת המקל - לא להאריך את תוקף ההיתר לשימוש החורג (שמראש אמור להיות מוגבל בזמן), להגביר את אכיפת המיסוי וכד', אבל הרבה יותר פשוט להשתמש דווקא ב'גזר' - הוראת שעה שתעניק פטור ממס שבח בעת המימוש לבעלי מרפאה/משרד עו"ד, שיושבים בדירת מגורים, כאילו באמת מדובר בדירת מגורים. ואם תרצו, גם אפשר על הדרך למחול להם על שנים ללא היתר, או ללא תשלום המס מתאים.

‏‏אבל מה שמדהים בכל הסיפור הוא שפעם כבר היינו בסרט הזה, ממקום אחר לחלוטין.

‏טיפה היסטוריה: בשנות ה-90 החליטה עיריית תל אביב כאסטרטגיה להוציא את עשרות אלפי המשרדים ובתי העסק מתוך דירות המגורים בעיר. דוד עזריאלי זכה באותן שנים במכרז לרכישת חניון מכוניות האשפה של העירייה על נתיבי איילון, למרות שהצעתו לא הייתה הגבוהה במכרז (קבוצת אשטרום הציעה 6 מיליון דולר יותר), רק מפני שנעתר לתנאי ולפיו אחד המגדלים מוכרח לשמש משרדים שיפונו מהעיר.

‏במקביל, גם רשות המסים התגייסה לעידוד השימוש המקורי בדירות. בפברואר 1998 פורסם תיקון 34 למס שבח, שתיקן בעיקר את הפרק החמישי בחוק בעניין הפטור ממס לדירת מגורים. החוק החדש שלל את הפטור מדירות שלא שימשו בעיקרן למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה (או ב-80% מתקופת השבח).

‏רק שמאז עברו הרבה מאוד מים בירקון, ובזמן שהמים בנחל לפחות הלכו ונעשו צלולים, קשה לומר שנצפתה אותה נחישות והקפדה בשמירת הייעוד המקורי של הדירות למגורים. עיריית תל אביב שינתה את האסטרטגיה שלה להוצאת המשרדים אפילו לגבי המגדל בעזריאלי (וקיבלה תוספת השבחה בהליך בוררות ארוך שנים), וגם התיקון בחוק למעשה רק אמר שדירה שלא הסבה את ייעודה בחזרה למגורים, או שלא נמכרה בתקופת הביניים, אין לה שום תמריץ (אלא בדיוק להיפך) לשנות את ייעודה העסקי.

‏‏‎‎מחכים לכוחות השוק

‏‎‎ובכל זאת, מה שלא עושים הפוליטיקאים, עשויים לעשות בקרוב כוחות השוק, זאת לנוכח תנופת המשרדים המבהילה שעוברת כיום תל אביב, אחרי שנים ארוכות כמעט ללא פעילות.

‏‏רק אתמול הודיעה תנובה שהיא במו"מ מתקדם למכירת המחלבה ברח' מנחם בגין לאלקטרה ופאנגאיה תמורת 565 מיליון שקל, לצורך הקמת 3 מגדלים - 2 מהם למשרדים, זאת כחלק מהמע"ר הצפוני של תל אביב (תנובה, בית ידיעות אחרונות, אגד ועוד) שיכלול 500 אלף מ"ר משרדים. ממול מתקדמת תוכנית דרום הקריה לעוד 360 אלף מ"ר משרדים (כ-100 אלף נבנו), כשגם ברחוב המסגר בואכה דרום תל אביב מתוכננים היום לא מעט מגדלי משרדים (במקביל לתוכניות הגדולות בגבעתיים, בני ברק, רמת גן, קרית אונו, פתח תקווה ועוד).

‏לכן, לא מן הנמנע שמה שלא עושה זעקת הזוגות הצעירים, יכולה לעשות בקרוב זעקת היזמים. במשק שרחוק מלייצר עסקים חדשים באותו קצב שבו הוא מתכנן לייצר לנו משרדים, פינוי עשרות אלפי משרדים מלב הערים - בטוב או ברע, תלוי את מי שואלים - יכול להיות ‏‏WIN-WIN‏ ללא מעט בעלי כוח ואינטרסים, וכן, גם לזוגות הצעירים. ‏‎‎‏

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות