הקלות להוספת דירות לשוק

כדי לעודד מכירה של מגרשים זמינים לבנייה, נקבעה בראשית השנה הנוכחית הוראת שעה המפחיתה 20% מהמס שמשלמים יחידים (וחברות משפחתיות) המוכרים קרקע. ההקלה ניתנת בתנאי שעל הנכס הנמכר מותר לבנות 8 דירות לפחות, ושבתוך 36 חודשים ממועד המכירה, ייבנו בו 8 דירות, או לפחות 80% מהדירות המותרות למגורים לפי התב"ע, לפי הגבוה מביניהם.

הקלת המס נועדה למי שמחזיקים במקרקעין שנים רבות, ושיעור מס השבח שהיו משלמים, אלמלא היא, עלול היה להגיע עד קרוב ל-40%.

המטרה הייתה לדרבן מכירות קרקע לבנייה מהירה, ועל כן נקבע שההקלה תחול רק על עסקאות שיבוצעו עד תום השנה הנוכחית.

הטבת המס למוכר האמורה, תלויה למעשה בפעולות שהרוכש צריך לעשות (בנייה בתוך 36 חודשים) ולמוכר אין שליטה עליהן. ואכן אפשר שהביקורת שהובעה על חקיקה זו, הופנה בנוסח הטבות המס שניתנו לאחרונה לדירות משרד שימכרו למגורים. באלו, הוחלט שלא לפגוע בפטור למוכר, אם לא ישתמש בדירה למגורים, ותחת זאת להטיל "קנס" על הרוכש בשיעור 15% מס רכישה.

לאחרונה, פרסמה רשות המיסים הקלות מיסוי ביישום התנאים הקבועים בהוראת השעה לעניין מכירת קרקע לבנייה מהירה. תנאי אחד הקבוע בהוראת השעה הוא כי מועד הרכישה של הזכויות יהיה בין התאריכים 1.4.1961 ו-6.11.2001.

נקבע שבמקרה שבו קיימים מספר בעלים שחלקם רכשו את הזכויות לפני 1.4.1961 וחלקם לאחר מכן, ייחשב תנאי זה כמתקיים. זאת, כיוון שהקביעה בחקיקה של מועד רכישה לאחר 1.4.1961 לא נועדה להחמיר, אלא נקבעה מתוך הנחה בלבד שביחס לרוכשים אלה יחול שיעור מס נמוך ממילא.

תנאי נוסף, שעניינו מכירה של חלק המאפשר בניית 8 דירות לפחות, פורש אף הוא באופן מקל. נקבע שדי שכל המוכרים במשותף ימכרו חלק המאפשר בנייה של 8 דירות, וזאת אף אם מדובר במכירת שני מגרשים נפרדים, ובלבד שמדובר במגרשים שהיו בעבר חטיבת קרקע אחת ופוצלו מכח תב"ע.

מוקדם יותר, ניתנה הקלה נוספת ולפיה במקום שבו ניתנת אופציה לקבלן לרכישת מקרקעין, יימנו 36 החודשים המאפשרים בנייה, החל ממימוש האופציה (ולא החל ממתן האופציה), והכל בלבד שהאופציה מומשה בתוך התקופה שבה הוראת השעה עומדת בתוקפה.

הרוח הפרשנית המקלה הזו ברשות המיסים, קולעת לכוונת המחוקק לעודד את הגדלת היצע דירות המגורים, וכדאי להרחיבה גם לסוגיות נוספות העשויות לתרום לכך, ובכללן החלת פטורים מכוח תמ"א 38/ 2 (הריסת בניין), מניין תקופת הצינון במכירת דירות שטרם הושלמה בנייתן, ועוד.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' ואלתר עו"ד