מי ישלם מס על הפוטנציאל

היטל השבחה משולם תמורת השבחה של ערך המקרקעין בעקבות אישור תוכניות בנין עיר. לדוגמא, אם הקרקע היא ביעוד חקלאי ותוכנית בנין עיר משנה את היעוד למגורים, נוצרת השבחה של ערך המקרקעין. בעל החלקה אמור לשלם כהיטל השבחה לעירייה, מחצית מהפרש השווי שנוצר.

בכל הסכם מקרקעין נהוג לתת התייחסות מפורשת לסוגיה זו, כי בהסכם שלא צוין בו אם משלם היטל השבחה הוא המוכר או הקונה, יחול החיוב על המוכר.

יחד עם זאת, על המוכר להיות ערני ולא להתחייב על היטל השבחה שעילתו טרם באה לעולם. לדוגמא אם אחרי חתימה על הסכם מכירה, משתנה יעוד והקרקע מושבחת, זו השבחה שהקונה נהנה ממנה ובזמן החתימה על ההסכם הצדדים, לא נתנו את הדעת ולא תמחרו אותה. לכן נהוג שהיטל השבחה עד ליום חתימת ההסכם חל על המוכר (והמוכר מגלם זאת בתמחור) והחל מיום ההסכם, על הקונה.

דא עקא, המציאות לעיתים מורכבת יותר ותוכניות בנין עיר כוללות הוראות מסובכות, שמביאות את המוכר והקונה לבית המשפט. כזה היה המקרה בעניין שנידון לאחרונה בבית המשפט העליון בפני הרכב השופטים א' ריבלין, א' גרוניס ומ' נאור.

עו"ד אסף ניב מונה ככונס נכסים מטעם בנק טפחות על נכס למימוש משכנתא שהיתה עליו. הכונס חתם הסכם מכר עם חברת נכסי נירד והתחייב לשלם היטל השבחה שחל עד מינויו ככונס. והנה, כעשור לפני מינוי עו"ד ניב ככונס, אושרה תוכנית בנין עיר ובה תוספת לתוכנית שקבעה כי הוועדה המקומית תיתן תוספת שטחי שירות בדרך של הקלה.

לאחר החתימה על ההסכם, ניגשה נכסי נירד לקבל היתר בניה, ואכן אושרה לה בניית פרויקט בנכס, כולל שטחי שירות, במסגרת אותה הקלה.

דיקדוקו של ניסוח

הכונס סרב לשלם את היטל ההשבחה בגין שטחי שירות, כי טען שתוספת שטחי השירות אמנם נקבעה בתוספת לפני מינויו, אך אשור תוספת שטחי שירות נעשה בהקלה ואחרי מינויו, ולכן מי שצריך לשלם את המס בגינה, הם הקונים.

ואכן בית המשפט העליון קיבל את טיעוני הכונס בקובעו כי: "בהעדר החלטה קונקרטית בבקשת הקלה... לא ניתן לומר כי... התוספת לתכנית, יצרה 'פוטנציאל השבחה'... במועד זה כלל לא היה ברור אם שטחי השירות אכן יוספו בסופו של דבר, וממילא שיעורם לא היה ידוע."

מכאן אנו לומדים שיש חשיבות לנוסח בהסכמי מכר, ויש לנקוב במילים מפורשות שלפיהן רק תוכניות או הקלות שאושרו לפני מועד מסוים יחייבו את המוכר, ולא האפשרות או הפוטנציאל הקיים, שיאושרו בעתיד.

(ע"א 764/08 עו"ד אסף ניב נ' נכסי נירד בע"מ ואח').

הכותב הוא עורך דין מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה