מחירי הדירות ירדו באוקטובר; עד 9% תשואה בבאר-שבע

מדד גלובס-הומלס: באוקטובר עמוס החגים נמשכה מגמת הדשדוש בשוק המגורים וכמוה גם הנטייה לירידת מחירים, הגם שהמוכרים לא הציפו את השוק ■ הצצה ראשונה למוסף הנדל"ן שיחולק הערב

חודש אוקטובר המשיך את המגמה המסתמנת לכל אורך החודשים האחרונים בשוק המגורים. הריצה נעצרה, אין כבר תחושה שחייבים לקנות היום כי מחר לא יישאר, אבל מצד שני אין גם בהלה הגורמת לבעלי הדירות "לזרוק סחורה" בכל מחיר. בימים כאלה, דווקא הצצה למסד הנתונים המוטה מלכתחילה - פרסומים של דירות למכירה ולהשכרה באתר הומלס (בתשלום) - יכולה ללמד שאין שינוי של ממש במגמת המוכרים. אלה, לא ממהרים להתפשר ולהציג מחירים נמוכים יותר באתר האינטרנט, גם אם רבים מהמחירים נראים לא פעם מנותקים מהמציאות הכלכלית.

15 ימי עבודה

בכל מקרה, את נתוני חודש אוקטובר כדאי לקחת מראש בעירבון מוגבל. בחודש החולף היו בסך הכל 15 ימי עבודה מלאים (בגלל ימי החגים וערבי החג), ובאדיבות שר החינוך, בחלק לא מבוטל מאותם ימי עבודה ספורים נאלצו הישראלים להתמודד עם ילדים בחופשה, מה שבוודאי לא הותיר להם יותר מדי זמן לצאת ולחפש את דירת חלומותיהם.

החודש כמעט ולא נרשמו עליות מחירים, אם כי גם הירידות היו מינוריות יחסית. בדירה הקלאסית, בת ארבעה חדרים, נרשמו ירידות ב-11 מתוך 15 אזורים שנבדקו, כשבמקביל - למרות לא מעט תחזיות שגרסו שהקיפאון יוביל לעלייה בביקושים ולעליית במחירים בשוק השכירות - גם בשוק השכירות נרשמה החודש ירידה ב-9 מתוך 15 האזורים בדירות ארבעה חדרים, כשהתמונה אינה שונה בהרבה גם בסוגי הדירות האחרים.

שוק השכירות נמצא כעת בעיתוי רגיש: מצד אחד משפחות רבות בוחרות (או נאלצות) להמשיך לגור בשכירות, מה שכמובן מעלה את הביקושים, אולם מצד שני בחודשים הללו הולכים ומתמעטים מחפשי הדירות להשכרה - אחרי תחילת שנת הלימודים בגנים, בבתי הספר וגם במוסדות האקדמיים.

תשואות בפריפריה

התשואה ברוטו מהשכרה במרכז הארץ ממשיכה לנוע בטווח שבין 3% ל-4%, דבר המלמד שמרבית המשקיעים ממשיכים כנראה לבנות על רווחי ההון בעת המימוש. במקביל, גם משקיעים ותיקים יחסית, שכבר נהנים מפער משמעותי בין מחיר הקנייה למחירי השוק, לא בהכרח ממהרים לגזור את הקופון, בהעדר השקעה אלטרנטיביות סולידיות ואטרקטיביות בחוץ.

התשואות הגבוהות (יחסית) נמצאות מחוץ למעגלי הביקוש המובהקים ובדירות הקטנות יחסית. דירות 4 חדרים מייצרות מעל 5% תשואה בבאר שבע וכן בעכו ונהריה. בדירות הקטנות, בנות 3 חדרים, אפשר להשיג תשואה דומה בבאר שבע ובחיפה, כשהצפון הרחוק יותר יודע להשיא תשואה ממוצעת גבוהה אפילו מ-7%, אם כי גם הביקוש באותם אזורים נמוך משמעותית ומספר חודשים ללא שוכר, יפחיתו מהתשואה העודפת.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל טרמפיסטים.

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לקחת בחשבון, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאות לחזוקה, מיסוי (אם השכירות גבוהה מ-4,500 שקל לחודש) וכיוצא באלה, עשויים לגרוע 10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - מחירה כנגד גובה שכר הדירה. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה ולהשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

מחיר דירת ארבעה חדרים
 מחיר דירת ארבעה חדרים

מדדי מחירים ותשואות אוקטובר 2011
 מדדי מחירים ותשואות אוקטובר 2011

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988